在深圳，只有部分的区域，值得你掏钱买房

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，本人在深圳工作多年，社保满5年，有购房资格，刚需自住，南山南油的房价感觉比较低，请问南油地区的房子有购买价值吗？预算在400-500万，有没有什么楼盘可以购买呢？

深叔：你好，从区域情况来看，南油位于南山偏中心的位置，地理区位优势比较明显，且相对于其他片区而言，该区的价格较低，处于价格洼地，优势较为明显。商业集聚，交通便利，能够很好满足居民的日常生活。此外，该区的学校也非常不错，有些比较出色的学区房。一房成交价在300万左右，二房在400-500万，三房在500-800万。性价比较高的小区商圈繁华，租金可观，二手建议选楼龄新靠近地铁，交通便利。具体资料详见知识星球内部。

提问：深叔，你好，刚需自住，目前预算在400～600万左右，在深圳我可以买哪个板块的楼盘？有性价比较高的房子推荐给我吗？

深叔：你好，对于预算在400～600万的购房者来说，在市中心买房较为困难，楼龄在10年内的次三房基本没有机会购买，可能要往西部再走进行选择，如领海城80平米的房子，要想一步到位购房的话，则必须要增加预算才能达到。实在预算不够，可以选择松坪村的两房。考虑好学位，那么只能选择新洲，石厦，梅林的小两房。但是目前在福田地区，400～600万，只能选择不带学位的小两房，或者相对比较旧的小两房。在这个价格预算下，基本没有三房或者好的学位房。具体买房选筹，详见知识星球内部。

提问：深叔，你好，有一套房，现在准备再投资一套，关注到梅林的旧改项目比较多，而且整体比较适宜居住，想问问梅林的整体情况如何？有些什么利好？是否适合投资？有哪些楼盘推荐？

深叔：你好，梅林由上梅林、下梅林、梅林东组成，下梅林，由梅林一村、梅林二村等多个区域组成，一方面，有左岭购物中心、农贸花卉市场等设施，周边会大量旧改项目，包括大悦广场在内的更新项目以及工改工项目，另一方面，梅香学校位于该片区，拉动了片区学位价值。代表楼盘有绿景虹湾、碧云天、尚书苑、通业花园、林海山庄、锦林新居等，片区内楼龄普遍偏大，但符合置业需求。2.上梅林，指梅秀路到中康路，旧改进度较快，代表楼盘有碧华庭居、荔园阁、颐林雅院、华茂苑，嘉鑫辉煌时代、上梅林雅苑、华府馨居。3.梅林东，指卓越汇以东，代表楼盘有翰林院、水木澜山、花里林居，虽然布局规范，楼龄较新，但位置尴尬，不受卓越城辐射，离公园远，配套不全，商业低端，梅林的产业重心在彩田片区，梅东只适合自住。总的来说，随着项目更新，梅林的商业空白会被填补，片区价值会得到释放，但现阶段更强调的还是自住。

提问：深叔，你好，首付200万，首房首贷，请问在深圳买什么样的房呢？

深叔：你好，200万的首付款，三成的首付，现在在深圳的十个板块里面可以任选一个板块，也就是最贵的南山的福田，你都有机会， 这个预算只能买个30多平方，大概是一房一厅，如果是在二类价值板块，宝安跟龙华跟罗湖的话 ， 你可以买个两房，但注意 你在宝安跟龙华跟罗湖买房子不要超过安全线 ，你在坪山差不多可以买个140的，在龙岗也买得到 ，所以两百万首付，其实 还有很多选择的机会，但是要明白，你在不同的板块挑房子，它的优劣势是什么，买房子没有对与错，但是大家一定要知道自己对未来的期望到底是什么，你买这个房子对自己未来的三年五年以后你是怎么规划的，所以说买房子最重要的根本不是买哪里，是你想要什么，你想成为什么样的人，你想要什么，这个才是关键点 。 你只考虑买得起，你还要考虑以后这个房卖得掉， 未来你考虑什么换得起了。深圳买什么样楼盘根本不重要，最重要是什么，你有多少钱，你是什么阶段，你适合什么房子，深圳买房选筹详见知识星球。

提问：深叔，你好，现在深圳楼市调控较多，今年下半年刚需自住想上车，请问对于现在的深圳买房的话有什么建议吗？

深叔：你好，首先深圳房价不会大跌，人口和产业是内生动力，有人就会有买卖。既然决定上车，就一定找好车，特别是在买首套的时候，尽量买一套自己能力范围内最好的房子。能买西部别买东部，深圳房价涨的多的片区都集中在西部，且远不会停止这个阶段，很有未来。买房杠杆不要太高，更不要炒短期，要懂得调控风险，强行高杠杆的话普通人很可能翻车，谨记月供不能大于收入的70%，短期借款不能大于年收入的3倍，要在能还得起的范围内。虽然小产权很火，但是入场需谨慎，它是只有使用权，没有所有权的。放弃抄底捡笋心态关注房产价值本身。二手房买的就是学区、居住环境、交通区域、预期等等，居住性不强的不要，具有流动性和现实价值的中心城区的二手最好。