我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容,来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:
提问:深叔您好,我想在深圳摇号买套新房,但是却一个新盘都没摇到,于是我去了一趟网红打卡地,“翻身”地铁站想求转运能买到心仪的房子,顺带去那边看了老旧房,觉得翻身的老旧小区可以入手吗?
深叔:你好,对于深圳购房者来说,翻身由于在交通、居住环境等方面劣于宝中,其居住条件差、环境复杂、教育资源短缺等因素促成其房价不高的形式。但从长期来看,随着自贸区等政策福利的刺激,未来还会有发展。在深圳的地段中,翻身自身毗邻宝中,具有优势。交通线路畅通,适合出行。价格适中,市场广阔。随着棚改工作的进行,翻身机会显著,是能够满足购房者需求的不错选择。在一般情况下,不建议买卖翻身的老旧小区。
提问:深叔,您好,现在深圳房子太难买了,我身边几个朋友开始买老破小投资了,买的是那种改造后的老小区,我想请教这种房子能投资吗?就是未来有升值空间吗?
深叔:你好,最近确实很多人关心老旧小区能不能投资的问题,因为新房买不到,就把目光转向了这些老破小或者老破大,这些楼盘被关注的主要原因就是别的楼盘房价太高,这个现象有一定的周期性,但是这类产品由于居住体验、楼龄等因素,依旧不会受未来购房者青睐。改造后的老旧小区能不能投资?其实电梯和车位是比较重要的两个考虑因素,如果这两方面都得到改善,那么房价有可能会上涨,但如果只是做一些整体形象改造那么意义不大,并且有些小区可能因为住户医院谈不拢的因素,只有部分单元安装电梯,那么也没什么投资价值。
提问:深叔,你好,刚需,名下无房,仔细考虑了一下还是想上车罗湖,罗湖有哪些可以考虑的楼盘呢?有没有什么建议?我钱不多,对房子要求不高,但还是想尽量次中选优,希望能给一点建议。
深叔:你好,罗湖拥有较多小面积的刚需上车盘,想选罗湖可以关注以下几点:1.罗湖国贸一带,最早由香港设计师设计,户型紧凑,很符合现在刚需对小户型房子功能性的追求,不过受经济发展所限,车位和行车道有所欠缺;2.罗湖有单价6万,总价200万的30平房子,适合年轻人上车;3.在资金有限的情况下,建议优先考虑罗湖螺岭,有学区利好,具备投资价值。
提问:深叔,你好,名下有套自住房,预算1000万,想今年下半年买房,看到坂田街道被纳入深圳“都市核心区,想请问坂田是否具有投资价值呢?在坂田地区有没有合适的推荐呢?
深叔:你好,坂田地区由于华为总部的存在,一直是深圳地区比较热门的板块,而坂田街道被纳入深圳“都市核心区”,进一步带动该区的基础设施发展,未来将会有较大的发展潜力。首坂田现在正处于补涨区间,整体板块素质还是不错的,尤其是深圳都市核心区将坂田划入之后,补涨潜力将进一步释放。而且下坪垃圾填埋场今年可能很快就会关闭,对坂田楼市算得上是一个比较大的利好。不过坂田价格相较于其他片区没有太大的优势,即使补涨可能也补不了太多,整体楼盘的素质比较高,片区基础配套完善,学区也算不错,推荐长期投资+自住。另外华为外迁也是一个比较大的影响因素,对整个坂田来说是购买力流失,现在投资只能说可以稍微跑赢大盘,论成长性还是深圳西部更强。
提问:深叔,你好,我在深圳西乡有一套自住的三房,龙华龙光玖钻有一套公寓,沙井有一栋统建楼,在东莞有一个社区商铺,两个公寓,总共欠款490万,现在有现金500万,请问我该如何资产优化?
深叔:你好,你买的房子资产大幅增长甚至翻倍,不懂的如何利用盘活资产,也不过是钢筋水泥。大千世界里生物一旦停止裂变增长,就意味着死亡的结局。资产也是如此,几十年过去不盘活,它就会慢慢老去。我们身边肯定有些这样的人,刚开始不过几十万买的房,但是通过不断裂变,最后净资产几千万,而你自己一套房住几十年都不敢换,而别人十几年坚持不懈地裂变增长,最终资产越滚越大。资产优化的最佳方式详见知识星球。西乡碧海片区近几年涨幅较大,华丰前海湾、富通城等楼盘对碧海等影响较大,短期看步入调整毫无疑问,未来两年横盘是大概率,腾讯博大等利好需要时间兑现;东莞商铺返租回报在6%以上可以继续保留;二三线城市可用住宅多,购买力低,不建议继续持有公寓,除非是全市地标级别的;龙光玖钻公寓品质较高,但预计会持续横盘;沙井统建楼是小产权房,不具备融资属性,不能正常交易,只能私下转让,建议出手。总的来说,建议买房者将手中的公寓、商铺等劣质资产尽快出手,再利用资金投资住宅,选筹1500-1800万的房子,可以考虑蛇口太子湾、前海妈湾桂湾前湾、新宝中、碧海、南山后海、科技南、华侨城、香蜜湖等区域。
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