北京土拍：“新面孔”进京抢地，福建黑马背后是建发？

毫无悬念，北京土拍市场再次迎来一轮厮杀。

6月1日，北京6月土拍开启第一场角逐，最热门的顺义新城19-69地块共吸引45家房企报名，相隔不远的顺义新城6001地块也吸引了36家房企，两宗地在线上报价环节就已触发上限进入竞现房面积环节。

最终，福建雄旺"双封顶"摇号摘得顺义新城19-69地块；中能建"双封顶"摇号摘得顺义新城6001地块；招商局地产以33亿元摇号摘得经开台湖0032地块；中海地产以28.3亿元底价拿下石景山衙门口地块。四宗地总收金95.2亿元。

在三张央企"老面孔"中，福建雄旺尤为引人注目。天眼查显示，福建雄旺房地产开发有限公司成立于2022年11月7日，法定代表人为施琳，经营范围包括房地产开发经营、建设工程施工、住宅室内装饰装修。据知情人士透露，福建雄旺为建发关联公司，但截至发稿，蓝鲸财经尚未获得建发的官方确认。

众多"新面孔"的参拍，无疑是此次北京土拍最大的看点，既包括央国企及各地方城投及民企，也出现了东方雨虹、阳明尚兴、同泰日方等建筑类民营房企。有行业内人士感慨：如果只看竞拍企业名字，很难猜出是北京在拍地。

"生猛"的新面孔

此次竞拍的顺义新城两宗地均位于后沙峪板块，容积率1.8，建筑规模均在6万平方米左右，两宗地块体量较小、地价均在20亿元以内、房地价差在3万元/平方米，具有低密度、低总价、高利润的特点，叠加15号线后沙峪站便利的轨道交通及较为成熟的居住配套，因此吸引了众多房企参拍。

据中原机构首席分析师张大伟统计，北京土拍历史上只有4宗地获得超过20家房企争抢，此次便占了两宗。

其中，顺义新城第19街区19-69地块共有东方雨虹、中能建、中铁、金茂、龙湖、武安明芳、恩祥、中铁建、越秀、天恒、懋源、中海、厦门岩垚盛、中建玖合、首开、建发、保利、住总、厦门国贸、山西保景顺、杭州城建、山西金汇海、北京同丰和、福建雄旺、南通海门海泰、金隅、金地&东亚新华、华发、芜湖市康润房地产、南通江海港、绿城、同泰日方、如皋市润皋、建工、上海远笃&成都鸿哲、路劲、山西星河、新城、华润、阳明尚兴、扬州华鹏、港中旅、江苏师山，招商、万科等45家房企及联合体参与报名。

顺义新城第20街区6001地块共吸引了中能建、中铁、金茂、龙湖、武安明芳、恩祥、越秀、天恒、懋源、金地、中海、中建玖合、首开、保利、住总、厦门国贸、北京同丰和、金隅、华发、芜湖市康润房地产、南通江海港、绿城、同泰日方、如皋市润皋、建工、东方雨虹、山西星河、新城（顺瀚）、华润、阳明尚兴、扬州华鹏、港中旅、南通海门海泰、江苏师山、招商、万科等36家房企参与报名。

除了中海、首开、龙湖、懋源等在顺义已有建树的房企进行区域深耕外，也有中建玖合、建发、越秀等近两年发展迅速的实力房企，同时还吸引了东方雨虹、阳明尚兴、同泰日方等建筑类民营房企参拍，此外，南通海门区国资控股的江苏师山、海门海泰、河北民企明芳地产也再度参与。

值得注意的是，除了福建雄旺，参拍企业中的厦门岩垚盛也疑似为建发关联公司，该公司股东厦门岩垚联，去年3月摇号拿下南昌西湖区地块，项目案名为建发养云。去年5月，厦门岩垚盛同样以摇号拿下南昌西湖区另一宗地，项目案名为建发缦云。

在张大伟看来，为了平稳房价、保证交房质量，此次北京挂牌土地降低了价格上限，给了房企巨大的利润空间，但这也吸引了一些"马甲房企"和没有很多开发经验的上下游企业进京"打新"，一旦摇中，利益巨大。

分化在加剧

优势地区的优质地块正成为房企投资的侧重点。

5月10日，厦门出让3宗住宅用地，共有144家房企参与竞拍，创厦门土地市场参拍企业数量新高，其中五缘湾地块参拍房企达到88家。

但与厦门同日进行土拍的南京，共推出10宗地块，5宗底价成交，1宗中止出让。地价过高、属性不够优质的地块，企业拿地意愿整体仍会偏弱。

据中指研究院统计，今年1-5月，全国300城住宅用地推出1691宗成交1201宗，成交规划建面仅为9959.74万平方米，在2022年的低基数基础上，2023年土地成交建面同比进一步下探27%。在此基础上，不同能级间城市分化也进一步加剧，销售复苏较好的热点一二线城市，土拍热度也有所回升，但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行，企业拿地的城市选择高度集中。

拿地企业也同样出现明显分化。今年前5月，从新增货值来看，华润置地、建发房产、招商蛇口占据榜单前三位。华润置地以累计新增货值783亿元占据第一，建发房产、招商蛇口紧随其后，累计新增货值规模分别为536亿元和447亿元。TOP10房企新增货值占百强总量的62%，较2022年同期大幅提升13个百分点，集中度进一步提升。

民营房企也在加速回归。今年3月以来，龙湖分别在深圳、合肥、长沙、上海、杭州、天津等地拿地；4-5月，碧桂园先后在佛山、太原、杭州竞得地块。不过，对于更大多数民企来说，债务重组、保交付、促回款，仍然是当下的核心任务，因此也无缘土地市场。

特别值得一提的是，不少本土房企越来越崭露头角。在5月23日杭州第四批集中供地中，9宗地块均为民营房企摘得，其中6宗竞得人为本土企业。成都、天津、宁波等城市土拍中，本土房企拿地信心也均有所修复。中指研究院判断，随着房企在核心城市补货意愿提升，本土深耕房企增储诉求明确，将是近期土地市场中的新增力量。

对于房地产开发企业来说，土地是销售的先行指标，一定意义上说，土地的获取将决定未来房企业绩的排名。

5月30日，穆迪在其发布的文章《中国房地产业：随着销售趋稳和融资渠道改善，开发商的信用分化将会持续》中提到，随着房地产行业趋稳，国企开发商和实力较强的民营开发商将获益更大。穆迪预计未来12-18个月这些开发商将实现较好的销售业绩、较强劲的财务状况和较顺畅的融资渠道。

文章称，与实力较弱的开发商相比，购房者和投资者较青睐此类开发商，原因是此类开发商的信用质量较高，项目完工风险较低。此类开发商也将拥有较多财务资源来补充土地储备，助力掌握增长机遇，进而支持其合约销售额和信用指标。

几乎可以预计的是，随着拿地企业的分化，销售榜单也将改头换面。