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央企地产董事长突然“下课”

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作者 | 曹安浔

编辑 | 张晓玲

非常突然,在担任中国金茂“一把手”仅33天后,5月31日,李从瑞辞职了。紧接着,老“中化人”张增根空降金茂,接替了李从瑞的所有职务。

前脚刚上高位,后脚就被紧急换下,落差之大,让人唏嘘。

原本,李从瑞已经为金茂做好了今年的规划,年初工作会议上他表示,2023年要稳中求进,做好风控,过苦日子,同时做大城市运营和两翼业务。

然而,壮志未酬,李从瑞就卸任了,也让金茂这艘巨轮突然失去了一位重要的舵手。

虽然金茂的公告说是因工作调整,但外界仍然充斥着各种传言。对此,中国金茂均未有公开回应。

接近金茂的人士认为,李从瑞的突然“下课”,大概率与过去的房地产业务高速发展有关。在公司内外的印象中,他是位偏激进的行动派。

作为加入金茂十余年、战绩丰富的老将,李从瑞带着金茂全国抢地王,从北京广渠门15号地王开始,上海大宁地王、深圳龙华地王等接连收入囊中,开发的金茂府系列成为知名豪宅IP;2015年后,金茂更是狂飙突进,从一个籍籍无名的百亿级小公司,一度成长为一家2000亿级的巨型房企。

与此同时,李从瑞也一路升职、加薪,从副总裁升至董事会主席兼执行董事,成为金茂举足轻重的灵魂人物;年薪从2013年的490万元增长至2019年巅峰时期的2054万元,可谓是央国企开发商高管中的“打工皇帝”。

不过在限价政策出台后,多次高价拿地的金茂盈利空间不断被压缩。2018年开始,金茂的销售均价一路走低,财报显示,已从2018年的2.55万元/平方米降至2022年的1.99万元/平方米。

在三道红线出台的2020年,金茂踩中一条红线,不得不停下大举拿地的脚步,开始抛售资产并寻求二股东平安的资金支援。如今金茂虽变为绿档,但到2022年底,金茂的永续债仍高达百亿元,整体毛利率已下滑至15.84%,2022年全口径销售额降至1550亿元,同比下降34.21%,目标完成率不到六成。

业绩和财务的困局,让原本激进高昂的李从瑞开始深刻反思。他在今年初的工作会议上坦言,对2016年以来的各项调控政策认识不足,导致拿错地的现象一再出现。

过去一年,李从瑞明显转变了管理风格,一方面继续放缓拿地,2022年度,金茂仅新增土储货值488.7亿元,同比大减75.78%。另一方面,李从瑞将40个城市公司撤并至26个,整体缩表明显。

今年,金茂提出了一个非常保守的销售目标,1500亿元,同比去年销售额减少了3.22%。

然而李从瑞的“下课”,终结了他在金茂的一切理想和抱负,接任者张增根与首席执行官陶天海、首席财务官乔晓洁、高级副总裁宋镠毅三位老金茂人共同组成的核心管理层,将指引金茂去往何方,依然成谜。

好在,如今的金茂已经走出销售颓势,5月份,金茂全口径销售额为141.8亿元,同比增长57%,位列房企第10;今年1-5月,金茂全口径销售额已达到728.1亿元,同比增长43%,优于大市。

同时,金茂的城市运营“第二增长曲线”开始显现,2022年,城市运营对金茂销售额的贡献率超 25%,已在一二线城市打造34个项目,并推动获取低价土地。中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲表示,金茂拥有央企背景,产业和金融资源禀赋优异,城市运营模式和高端“府系”品牌铸就护城河,增长动能充足。

接下来,金茂只要稳扎稳打,保持谨慎拿地,就有望实现利润回升。大摩在5月初的研报中称,金茂拥有充足的优质土储,良好销量势头或持续数月,毛利率最晚会在明年开始复苏。

回望金茂十多年的历史,可以说它是地产黄金时代的房企样本,一方面开发了令人称道的优秀产品,一方面又不可避免地走上了加杠杆的老路。作为职业经理人、公司的灵魂人物,李从瑞顺应了趋势,也放大了人性中激进的那一面。

可以说,地产的黄金时代造就了金茂,接下来的“黑铁时代”也将再次塑造它。而已经离开的李从瑞,等待他的不知将是怎样的命运。

那个激进张扬、粗放狂莽的时代已经远去。只留下“稳健为王”四个字,刻在幸存下来的房企掌门人的生存手册中。

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