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2024年起,做好“潮水退却”后准备?懂行:明年房子或将超出想象

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文/纵横论市

楼市持续调整近两年,这是房地产快速发展的二十五年时间里不曾见到的。特别是进入今年以来,市场没有因疫情的结束而明显恢复,不少地方的房企为了活下去,开始“有诚意”的打折促销。新房市场不济又反作用于二手房市场,多个城市的挂牌量创新高。网上越来越多的网友喊出“房价不降不买”,确实也道出了很多年轻人的心声。其实,这绝非是一个偶然现象,在懂行人看来,未来几年的房产趋势已经明朗,2024年起,做好“潮水退却”后的准备?并预测:明年房子或将超出想象。

判断房产趋势不看金融政策那就是盲人摸象。这几天人民币接连破7、破7.1,相信很多人都看到了但摸不着头脑。心想,这跟我们的楼市有什么关系呢?都知道,老美从2020年5月份开始印钞累计超30万亿美元,所以,通胀率连续二十多个月创40年新高。但老美也不是傻子,把自己超发的货币融入世界资金池后(各国货币大都以美元挂钩),为了抑制国内通胀率,随后从2022年3月开始启动了连续10次加息。但大多数国家还在经济恢复的开始阶段,此时如果跟随加息的话,势必中断经济恢复,但如果不跟的话,那就是我们现在看到的样子,人民币兑美元呈现持续贬值。

众所周知,如果一个国家的货币对外出现贬值的话,跟股市一样,楼市的外资就会从市场中撤出,房企持有美元外债融资成本增加,开发商为了还债,不得不降价销售快速回笼资金。当然,我们不会坐以待毙,为了主权货币信用,不会让人民币对外持续贬值,但行之有效的措施只能是,控制货币发行速度,用高质量经济发展替代房地产拉动经济。房地产作为资金密集型行业,这些年由于调控分的羹变少,货币降速后只能获得更少的资金。未来几年,没有资金支持的房地产,开发商拿地更慎重,土地价格势必明显下降,面粉价格降了,面包哪有不降之理?

越来越多的研究人士认为,要想恢复当下的楼市,必须从需求端着手。不得不说,问题的根子确实找到了,但已经无解。数据显示,1963年后的十来年,每年的出生人口都在2000多万以上,是新中国成立以来的出生人口峰值阶段,意味着从2024年起,男性们将迎来退休高峰。一般而言,退休后不缺房住,也无能力重新贷款买房。有人说,不是国家鼓励生二胎、三胎吗?有些地方还给他们发生育补贴,可以让他们接棒。就问一句,换作是你,你会为了几千、几万的生育补贴多生吗?答案自然是没那么容易。养活一个孩子容易,但子女教育基金、购房首付款,并不是大部分人所能负担起的。

看到这里有人会发问,虽然货币支持房地产不够,退休高峰来了,生多孩的家庭也不多,可让我们年轻人多赚钱买两套啊。不知道大家有没有关注到一个信息,统计部门数据显示,我国灵活就业人员超2亿人。说白了,没有稳定或者正规工作,你叫他们买房哪来的自信?而且我们的经济发展面临内外的双重压力,大家没钱消费,不就是因为收入不行么。正如前面所言,如果印钞速度减缓,经济恢复将面对更多的压力,未来几年保工作都可能如履薄冰,即便有点积蓄谁敢轻言买房?

此外,还有三个“已然不多”摆在面前,一是现在在城市的年轻人大都是80后、90后、00后,他们有几个家庭是缺房子住的?城镇居民人均住房面积超40平米,已经接近欧美发达国家住房水平,住房面积需求增长的空间已然不多;二是家庭负债率超60%,比新兴国家的家庭负债高出20%,基本接近欧美发达国家负债水平,这其中最主要的就是家庭住房负债,负债率再往上增长的空间已然不多,降的可能性倒是更大,毕竟从长期看,还是要与我们的经济发展水平相适应;三是随着全国不动产信息联网全面完成,房地产税全面开征不过是时间早晚问题,这两个月不少城市二手房挂牌量陡增,其中一部分数据肯定是受此消息影响,给那些房叔、房姐处置投机性房产的时间已然不多。

因此,从明年起,楼市的价格中枢有明显下移的概率大增。其实,对开发商而言,这也不是不能做的事,像前一阵子,广东惠州有开发商打5折卖房仍旧很是很积极,主要原因就是,房地产的利润仍旧丰厚,即便大幅优惠也还有得赚。与此同时,南京也有开发商向房产主管部门表态,即便降了1.5万元/平米,但该楼盘的货值仍旧可覆盖拆迁资金和建设资金,希望降价放行。实际上,无论是开发商大幅促销,还是身边人卖出的二手房价格回到5、6年前,不过是房子贬值潮到来的前哨,对于那些长期生活在房产价格“只涨不跌”蜜罐的人来说,明年或将超出他们的想象。

值得一提的是,当房子“潮水退去”,房市场逐渐回归常态后,虽然在楼市中赚大钱的主体变少了,但不至于市场一直处于僵持状态,比如开发商通过薄利多销获得了宝贵的现金流得以运转下去,地方地价卖低些但开发商敢拿地,同样可以补充宝贵的财政收入,而购房者是直接得益者,他们可以买到心仪、性价比更好的房子。这里面最受伤的估计是前几年高杠杆炒房的,不仅赶在房价和利率最高点,还面临着二手房变现难题。当然,这怪不得谁,“房住不炒”不仅要听,还要落实在行动上,当房子“潮水退去”后,我们更是要有这个心理准备。

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