成都楼市：买错房的代价在加大！

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，现在成都板块分化的二圈层的一些板块都要赶上第一圈层了，如果我预算可以买一圈层的强势板块和二圈层的弱势板块，那我该怎么选？

成叔：你好，买房的大趋势是一圈层最好，二三圈层其次，不过现在一些二圈层的强势板块也毫不逊色，首先看二圈层的怡心湖和一圈层的麓山，怡心湖位于双流区，热度和和天府新区差不多，这里区域功能定位明确，配套比较齐全，也有一定的产业和开发商进驻；麓山位于天府新区，这里算是一颗新星，整个片区环境好，对标锦江生态带，目前很多项目都还没有落地，处于建设中，这里可开发用地多，未来也有一定的发展空间。相比较来看，鹿山板块适合买大户型的刚需朋友，怡心湖比较偏改善盘，整体来说，怡心湖的品质更高，而麓山板块比较复杂，核心地段和边缘地段差别较大。

再来看二圈层的东安新城和一圈层的龙潭寺，东安新城位于大运区，以湖为核心，在周边进行文化、商业、体育、娱乐等项目的建造，目前在售项目不多，这里教育资源比较稀缺，难以支撑房价；而主城区的龙潭寺由于位置偏北，一直以来市场都不太热，不过目前这里规划了五个项目，并且有较多的可开发用地，加上万科，保利等品牌的入驻，也让这片土地有了一定的发展希望，不过目前还属于规划阶段，等待落地还有一段时间；相对来说，东安新城的人口基数没有龙潭寺大，龙潭寺一旦建设起来，还是有比较大的发展潜力的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：成叔，你好，已婚，有两套房产在手，目前考虑以二换一，但是不知道买卖房产顺序上如何操作，请问有什么建议吗？

成叔：你好，首先要有底气主动先买后卖，只要房子不是太差都可以获得优势地位；其次，再楼市上进行行期置换，建议先买后卖，楼市下行期置换，建议先卖后买，一般多为年后卖出年底买入，并且卖出时要注意各区域的涨价规律；最后，之所以先买后卖，因为所有的房子都处于涨价状态，买卖之间的时间差就可能会导致多付出相应的资金。

提问：成叔，你好，目前有一笔闲置资金想投资房产，成都的楼市状况如何？有没有上涨潜力？可以分析一下成都楼市未来的发展趋势吗？

成叔：你好，现在房住不炒的基调已经很明显了，只要数据上有明显上涨，都会被提醒，因此成都的房子只是在一定范围内有涨幅，但不会急剧上升，10%~15%是最稳妥的，未来的房产市场注定分裂，现在必须要以发展的眼光去投资房产才能不被市场洪流冲走，所以说未来买房更是一个技术活，懂得这其中知道的人就能赚钱。

提问：成叔，你好，未婚，有房无贷，当前房屋满足刚需，现以投资为目的购置一套房产，首付170万左右不知道应该选择住宅还是公寓进行投资，请问有什么建议吗？

成叔：你好，当前不建议购买公寓房，主要因为它尚处于供大于需的阶段，而且其外租价格也较低，今后的二次交易上也不具有优势；其次，在你的预算170万左右的前提下，更建议投资单价1.7万，面积90-100的套三，该类房源在三环以内都具有较大的发展前景。

提问：成叔，你好，有天府新区首套房资格，最近看了很多楼盘都不满意，怡心湖有套带大平台的比较喜欢，但是周围发展不行，未来这里能不能发展起来？

成叔：你好，无论是自住还是投资，买房一定要看三个点，一是地铁，二是学区，三是配套，怡心湖是双流区要重点发展的一个板块，目前没有区位配套还不完善，并且房价也不低，现在买进很可能站岗，选房时以上三个点至少得满足一个，而怡心湖板块目前三个条件都不能满足，这样的楼盘涨得慢跌得快，居住体验也不好，还看不到未来的发展前景，要谨慎入手。现在很多新手买房都只在意房子的新旧和外观，这样踩雷的可能性很大，要是买到不好的楼盘，今后可能砸在手里。