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暴跌30%!房地产泡沫破裂后,为什么大量租客被逼自杀?

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韩国房地产泡沫破裂了。

首尔房价暴跌30%,部分区域房价跌到40%。

这直接穿透了韩国的房地产市场。

当房价下跌后,首尔房子的成交量更是暴跌70%。跟着房价、成交量一起暴跌的还有韩国的公寓入住率,也跌到了70%以下,银行断供数达到数百万级别。

大量的韩国房东因还不起钱,紧急出逃,租客被逼自杀。这时就有人问了,为什么房价暴跌,自杀的不是房东,而是租客?

这就得说一下韩国独特的“全租房”制度。这是逼死租客的直接元凶。所谓“全租房”制度,就是租客一次性支付房价的70%或者80%作为押金,然后房东就把房子免费租给你住。假设首尔有一套房,价值300万,你一次性给房东支付210万,租期2年,你就可以免费入住这套房子了。2年后,租赁到期,房东就把这210万还给你。

乍一看,这是不是一个很好的制度?只要交押金,就能免费住房了,可以大幅降低年轻人的住房成本。可是,年轻人没有这么多的积蓄,交不起高额的押金怎么办?不用担心,韩国的银行提供“全租房”贷款,利息超级低,只要租金的25%。

如果你正常租这套房,月租是6000块,就太高了。但是,你去银行贷款210万作为押金,交给房东,你就不用付租金了。这时,你只需要支付银行利息1500/月,你每个月租房就能节约4500块钱。

那么,房东把房子免费租给你了,他怎么赚钱呢?方法有一个,很简单,很粗暴。他拿着你支付的押金去炒房,买更多的房子去出租。可是,手里持有更多的房子去出租,是赚不到钱的,因为房租是免费的,房东的利润从哪里来呢?

答案就是:房价。

只要房价持续上涨,房东就是赚的,涨得越多,房东赚得就越多,房价上涨带来的收益率远远超过租金收益。这就形成了一个房东疯狂炒房的利润循环。年轻人租房不要钱,只要付很少的贷款利息,房东把房子出租,就能获得零成本的资金,拿着这笔资金,再去买新的房子。只要房价上涨,房东把房子一转手,就能躺赢。

一开始,房东都觉得房价会涨,互相倒手买卖。一个房东出,就会有另一个房东接盘,因为大家都有一个信念:房价一定会涨。

在这种疯狂的炒作中,普通韩国人住上了低成本的高品质公寓,房东手里的房子也增值了,银行的贷款也发出去了,赚到了利息,每个人都有美好的前途。其中有10多个韩国的超级房东,通过出租收取巨额押金,再投入买房,持有房子数量超过3000套!这才是真正的超级包租公。

这房子倒来倒去,价格就一路飙升。首尔著名的富人区江南区的房价炒到了15万/平,均价突破10万/平,中国的北上广深在首尔面前,都得叫它一声哥。

可是,在这里面,有一个巨大的BUG。韩国年轻人买不起房,租房住,而房东手里又持有大量的房子,谁来接盘呢?当韩国房价开始下跌时,第一波冲击的就是手里持有大量房子的房东了。这些房东的购房款来自于租客的押金,当房子卖不出去时,房东的现金流危机就爆雷了。

一边是租客租赁到期,房东需要退还押金。可这押金已经投入买房了,房子卖不出去,就没法套现,押金就退不了,那怎么办呢?作为手握大量房产的韩国房东,第一想法不是还钱,而是跑路。只要人跑了,不就不用退押金了吗?手里的房子越多,要退的押金就越多,可这房子不值钱了,把押金退了,那房东不就血本无归了吗?

于是,房东开始大规模跑路。房东跑了,租客押金就没了。可这押金有些是租客积累十多年攒下来的,有些是从银行贷款出来的。攒下来的自不必说,十多年的辛苦钱,就一波被骗没了。那些从银行贷款出来的更惨,贷款期限一般也就3个月到36个月。贷款期限一到,银行就要追回贷款,租客的“押金贷”就违约了。

这房东有钱,有门路,在国外还有资产,可能家人孩子早就移民出去了,想跑就跑了。可这租客大多数都是普遍人,父母老婆孩子都在韩国,自己也没有什么社会资源,想跑都跑不掉。这时,租客就成了终极背锅侠,下半辈子一下子就搭进去了。

年纪轻轻的就背上了好几百万的贷款,还是租金贷,连房子产权都不是自己的,每天都要为跑路的房东还债。有些韩国年轻人就想不开了,吞药自杀。

为什么韩国政府不提前抑制房地产泡沫呢?其实,文在寅政府努力过。文在寅在任时,曾出台18次房地产调控政策,包括鼓励房子销售,半年内出售免征部分所得税;超过900万的房产交易禁止银行提供贷款等。但是,在文在寅的调控下,韩国房价指数狂飙猛进,晋升到全球第一。

文在寅在离职前就说过:“最大的遗憾是,没能控制住房价。”

韩国人就像炒比特币一样,疯狂炒房。对韩国人而言,实体行业基本都被财阀控制了,人生跃迁空间极度狭窄。许多韩国年轻人都希望通过炒房,炒币,绕过财阀对国民经济的垄断,实现人生翻盘。正所谓,豪赌一把,赢了会所嫩模,输了下海跳楼。

尹锡悦上台后,对韩国房地产采取放任自流的态度,这进一步加剧了韩国房地产泡沫的滚雪球。

而美国正是韩国房地产泡沫破裂的幕后推手。韩国是一个没有金融自主权的国家,韩元汇率捆绑美元,美元涨,韩元就得跟着涨,美元跌,韩元就得跟着跌。

在美元大放水的时候,韩元也跟着大放水,大量的热钱以极低的利率进入了韩国房地产市场。可当美元加息时,韩元也不得不跟着加息。当银行利息超过租金时,年轻人就不搞“全租房”了,老老实实每个月交租金,不交高额的押金来置换免费入住了。这就让那些炒房的韩国房东资金链断裂了,失去了廉价的融资渠道。

可那些交了高额租金的租客,就成了数量庞大的牺牲者。

这就是一个加强版的“蛋壳公寓”爆雷案。

当初,中国蛋壳公寓爆雷,就是收取了大量的押金,去签约一手房源,再把房子租出去,收取更多的押金,继续签约一手房源。为了提高利率,蛋壳联合P2P金融公司,帮租客预付押金,收取高利贷。

可当房子租不出去,押金收不上来时,蛋壳公寓就爆雷了。

可中国租客比较幸运的是,只是损失了几千块或者万把块的押金,而P2P的高利贷也不受中国政府保护,总体损失较小。

韩国租客背负的是数百万的押金贷款,基本就是押上了人生。

泡沫被戳破,房地产硬着陆,不管在哪个国家,最终倒霉的都是绝大部分的普通人。

哪怕是跑路,普通人也跑不过有钱人。

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