柬埔寨房地产投资热潮褪去, “资金”成最大挑战

世邦魏理仕柬埔寨公司2023年第一季度的数据显示，由于需求低迷和融资有限，柬埔寨房地产行业的繁荣时期似乎已经结束，迫使一些项目要么出售，要么完全停止。

世邦魏理仕柬埔寨董事总经理劳伦斯上月初评论说：“持续10年左右的房地产红利终于结束。目前，柬埔寨房地产行业面临具大的融资挑战。”

他说，考虑到不断上升的融资成本，柬埔寨本地银行以及国际银行都成为开发商和消费者用来贷款融资的银行。

劳伦斯指出，柬埔寨的一些房地产开发商从泰国、中国台湾等处获得国际融资。

“随着融资成本的上升，将转嫁到柬埔寨消费者身上。如果您是开发商或贷款方，必须尽可能有效地管控成本，”他建议。

可以肯定的是，随着美联储自去年3月以来的11次加息（利率已升至5.25%），融资成本将严重影响房地产行业。

世界银行表示，早在2019年，柬埔寨75%的外国直接投资来自中国，其中很大一部分流向建筑和房地产行业。

尽管中国已经重新开放，而且会在中短期内继续为柬埔寨创造一些机会，但是劳伦斯表示，中国经济仍处于复苏状态。

他指出，房地产领域占中国国内生产总值的30%。因此，中国需要面临更多挑战，可能没有盈余用于在柬埔寨投资。

不过，他观察到，柬埔寨的经济前景仍然乐观，包括旅游业、服务业等持续复苏。

上个月，世邦魏理仕发布的第一季度经济数据显示，房地产领域全面放缓。

数据指出，2023年第一季度，柬埔寨只有两个公寓项目启动，另外五个项目完工。

同时，世邦魏理仕预计，今年将有约60个新的小区项目完工，共约140000个房产单元。

此外，写字楼领域也不尽如人意。由于经济复苏不如预期，供应与需求一直不相称。

对于写字楼开发，世邦魏理仕柬埔寨高级经理Daluch Chin指出，由于成本和现金流出现问题，许多写字楼项目寻求出售或出租。

同样，小区开发商正在寻找合作伙伴或合资企业，共同开发某些项目。

世邦魏理仕柬埔寨公司副总经理金肯柯说，这是因为银行对房地产市场可能出现的风险持更加谨慎态度，因此限制该领域的贷款。

此前，柬埔寨银行愿意向房地产开发商和消费者提供贷款，是因为贷款抵押品与土地有关。随着时间的推移，土地可以保值或增值。

但由于需求放缓，尤其是郊区市场，以及银行因加息导致面临成本问题，导致2023年第一季度融资情况出现变化。

“现在，为小区提供贷款或抵押正面临挑战，尤其是公寓。因此，我们预计今年小区项目会遇到更多困难，”金肯柯说，开发商不得不降价，这使得消费者每月支付更少的费用，来购买这些房产，但这会影响开发商的现金流。

她说，有些小区房产移交时间从24个月延长至36个月。

根据柬埔寨国家银行 (NBC) 的2022年银行监管报告，房地产领域的信贷同比增长23.2%。

房地产行业信贷占银行贷款总量的32.9%，按揭住房占14.2%，总量接近一半。

柬埔寨银行协会（ABC）主席Raymond Sia承认，融资成本上升对现金流和贷款利率都有影响，但是每家银行都会有应对方针和政策。

他说，在任何新兴市场，如柬埔寨，房地产行业都发挥着重要作用，并为经济的整体发展和增长做出贡献。

对此，世邦魏理仕董事总经理劳伦斯表示，人们应该在房地产市场低迷的时候入场，而现在正是时候。

他说，2023年第一季度别墅的平均报价较上一季度略有下降。其中，单栋别墅的单价下降约90%，即从每平方米2000美元至2500美元降至每平方米略高于1000美元，而双排别墅的平均单价下降约40%至每平方米约1000美元。

世邦魏理仕的金肯柯表示，这个价钱，金边大多数有需求的人都能负担得起。

她说，如果您发现较好的资产，且位置好、价格低，那么现在是一个很好的机会。

对于房地产的前景，世邦魏理仕董事总经理劳伦斯说，2023年是金边房地产市场有史以来最具挑战性，也可能是最具竞争力的一年。

他敦促开发商在推出新项目之前，进行可行性研究和市场调查，并与银行商讨以获得融资。

“现金为王，只要坚持下去，未来一定会充满希望，”劳伦斯补充道。