福州楼市分析：高新区，楼市炒作全部崩盘？

昨天高新区举行了今年的首场土拍，位于万科又一城背后的纯商地块，第三次上架后终于出让成功，下面就来聊聊。

土拍情况

土地：榕高新2023-01号：土地面积40.19亩，容积率上限2.5，限高80米。地块起始价6.165亿，起始楼面价约9203元/㎡，销售指导均价22000元/㎡。

结果：保利以6.185亿竞得该地块，楼面价约9233元/㎡，溢价率0.3%。

分析：地块位于万科又一城北侧，定位纯商住宅，周边即旗山湖、福大、海西园，算的上高新区的核心区周边。

对比这几年浦上大桥以南的供应，这幅地块从区位来说，算是比较有优势。

不过从土拍出让来看，并不顺利。

去年11月地块首次出让，由于疫情影响取消，随后1月，再次上架，土拍前临时取消出让。

这次已经是第三次上架，最终在国贸、建发、保利等参与下，被保利仅举牌三轮拿下。

从地块的变化来看，第二次上架的时候，下调起拍价，起始楼面价由10002元/㎡下调至9203元/㎡。

不过即便下调，在当时依然无法出让，这次的出让成功，只能说明在土拍前，已经跟房企基本沟通清楚。

最简单的对比，上一场同样取消的建平纯商地块，起始楼面价约9057元/㎡，指导价2.2W，这次并没有上架。

从楼面价和指导价对比来看，地块指导价刷新区域新高，不过也就比国贸学远三期贵了1K。

从数据来看，容积率2.5，楼面价9233元/㎡。

对比板块这几年的土拍数据：

2019年：融侨誉江，榕高新2019-02号，容积率3.1，楼面价12326元/㎡
2020年：保利阅云台，闽侯2020-16号，容积率2.3，楼面价14024元/㎡
2021年：国贸学原三期，榕高新2021-03号，容积率2.8，楼面价10143元/㎡
2022年：国贸江屿原，榕高新2022-02号，容积率3.2，楼面价8909元/㎡

从对比来看，这幅地块的容积率虽然不算低，但是对比国贸在南屿的地块，容积率2.8-3.2，可以说地块条件还是更优质一点。

从楼面价来看，比附近的阅云台，降了近5K，比国贸学原一二期也跌了1K。

综上，对于高新区的土拍，遇冷程度比市区还要严重，在不算密集供应的背景下，2022年板块只成交了一幅纯商地块，即国贸江屿原。

即便推出相对区位更优的纯商，最终都没有迎来房企，如今上调的指导价，只不过也是掩盖了楼面价持续下行的局面。

2年前，保利面对指导价2.08W的闽侯地块，以楼面价1.4W拿下，2年后面对指导价2.2W的高新区地块，反而楼面价只要9.2K。

二手情况

对于高新区的二手，典型的楼盘有几个：

1、不可思议的天花板-中海寰宇天下
2、破2W对标市区的安置房-高新苑B区
3、市属校的"学区房"-正荣财富、博士后悦府等

一、中海寰宇天序

中海寰宇天下，项目产品较多，比较受欢迎有89平米的三房两卫。

从二手挂牌和成交来看，目前挂牌里面：89平，中层，单价2.15W，总价193W。

历史成交价，2022年这个户型成交价高达2.58W，总价225W左右。

按这套挂牌不降价成交，对比去年，一年时间，已经跌了32W。

更好体现这个面积段的走势，看看某二手平台的成交汇总：

可以发现项目在2022年达到高峰期，成交基本都在2.4-2.5W左右，而目前的成交价基本在2-2.2W。

当然其他户型的例子也有，比如110平米的端头，目前挂牌里面，有一套中层2.09W，总价232W。

去年成交的一套：单价2.5W，总价275W。

这样一个板块的头部项目，短时间内出现了这样明显的价格下跌，可以说高新区的局面非常不利。

项目为何如此，作为一个大盘，这个楼盘的二手去年却与其他大盘出现非常不同的表现。

以常见的东二环保利香槟国际、金山的金城湾、会展的闽江世纪城，这些项目基本都低于周边二手。

不过这个项目价格却一直高于周边，还非常坚挺。

个人瞎猜：去年应该有中介参与控房，对客源较多的89平三房做了控制，不过随着楼市变化，控盘也扛不住了。

这样的案例，并非就一例，最典型的就是项目南面的高新苑B区。

二、高新苑B区

2021年7月，作为地铁口的安置房，项目的60平两房，价格走到巅峰，单价2W，总价120W。

2023年3月，成交单价1.55W，总价95W。

一年半时间，房价跌了5K，跌幅25%。

从这个房源的成交走势来看，可以发现也有炒作的氛围存在。

2021年开始，价格一路走高，在2022年初巅峰，随后价格开始下行。

对于高新苑B区，之前盘点过，虽然地处地铁口，周边就是就业圈，不过这个安置房，房龄虽然不长，不过已经变得比较糟糕。

项目周边的翔龙花园、旗山花园，目前都已经交房，肉眼可见的巨量供应。

同时闽侯的旧改，极低的货币补偿，基本都是选择安置房，这些业主变现的动力极高。

最终，面对挂牌增多，变现竞争加剧，这个被炒上天的安置房，一年多就跌落，当初2W购入的业主，不知作何感受。

三、学区房们

除了炒作商品房、安置房外，高新区也炒作学区房，这就是作为板块唯一市属校的闽江师范高等专科学校附属实验小学。

正荣财富中心：

2023年：89平，高层，单价1.98W，总价176W。
2021年：89平，低层，单价2.36W，总价213W。

楼层更好，价格更低，下跌37W。

走成交走势来看，这个项目在2019年就已经破2W，当时还有一套成交单价高达2.6W，不过在2023年开始，项目成交大面积跌破2W。

可以说这样的成交明细，更加反应了真是的价格。

当然这样的走势，并非这个楼盘如此，这个所谓的市属校学区房，划片的几个楼盘基本都是如此。

比如正荣背后的博士后悦府，2021年成交价也在2W以上，最高达到2.3W左右。

目前成交价，基本在1.9W左右。

盘点总结

对于高新区的楼市，从盘点来看，2021-2022年算是巅峰，这里很多项目都充满了炒作的氛围，可以说投资客和中介的影子并不少见。

对比市区的炒作，这里不管是头部商品房、还是安置房、亦或是所谓的学区房，基本都能被拿来炒作。

不过随着热度退去，可以发现整个高新区，其实找不到相对坚挺的项目，当初被刻意炒高的项目，目前基本都跌了3-5K，跌幅25%左右。

对于板块来说，前几年的热点不少，比如旗山湖的建设、万达的开业、福耀大学的落地、地铁规划的预期等等。

不过从去年开始，可以发现板块已经变得有点沉寂。

高新区万达并没有如预期一样红火，地铁的规划，依然没有看到动静，至于多年的撤县改区，同样没有踪影。

取而代之的，被网络热议的极低普高率。

当然如果更深层的分析，以高新产业做基地的板块，从出发来说肯定是有足够的预期。

不过福州低迷的招商，还遍地规划的CBD，产业园等。

可以说这可能是高新区更大的利空。