湘江新区实力加持，文旅科创双引擎推动，大王山进入价值兑现期

引言：2023年5月9日，大王山云巴开通，这是全国第三条市政云巴线路，这也是大王山规划兑现的一小点。作为湘江新区的核心承载地，长株潭融城的核心片区，大王山无论是前期发展的文旅产业还是未来规划的科创产业，都为片区价值的攀升提供了阶梯。

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地处湘江新区核心板块

构筑融城先行区域

2015年湖南湘江新区批复，作为中部第一个国家级新区，湘江新区发展迅速，到2022年前三季度全局GDP增长5.2%，经济总量位居全国19个国家级新区第6位，成为湖南高质量发展的生动样板。

湘江新区部分核心片区示意图

如果说湘江新区让长沙有站在顶层的条件，那么长株潭融城则是长沙向上发展的另一个新的增长极。它能弥补长沙在中部城市中面积、人口以及产业的短板。长沙向南，能更好的提升城市竞争力。

大王山位于湘江新区与长株潭融城两大顶层规划的核心片区。一方面作为湘江新区联通湘潭、株洲的桥头堡；大王山南片区更是地处湘江科学城核心承载地，未来将打造极具竞争力的科技创新高地，吸引人才聚集。

另一方面也是长株潭融城的先行区域，与株洲和湘潭形成一个稳定的三角形结构，为长沙向南提供更大可能性。

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高“绿“与桥头堡“地段”优势下

构筑文旅科创双引擎

大王山片区规划面积106.14平方公里，分北、南两期开发建设，其中北片区总占地27.27平方公里、南片区总占地78.87平方公里。板块除湘江新区加持以及长株潭融城的重要片区外，片区本身的规划也位列全市前列。片区分为南北两大片区，并打造以文旅为基础、科创为动力的宜居新城。

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因地制宜

老工业区转身文旅产业，打造宜居新城

大王山曾经是水泥、化工、建材产业为主的老工业区，但这里有着独特的山水景观资源。

片区拥有两洲（巴溪洲、鹅洲）、三山（大王山、狮峰山、伏龙山）、四水（湘江、靳江河、桐溪水系、观音港水系），片区蓝绿占比达到73%。约3800亩大王山森林公园、约1200亩巴溪洲、约1800亩鹅洲，10公里桐溪水系，还有静谧的联江公园、湘江女神公园等硬核生态景观资源，为片区华丽转身世界级文旅高地提供了底气，更是在2022年12月确定为省级旅游度假区。

(大王山山水空间格局组织示意)

当然山水景观资源除适合打造文旅产业外，对于居住也拥有强大吸引力。2012年至今，大王山片区在充分发挥蓝绿优势上，供应涉宅地块综合容积率仅1.96，容积率低于2.0的地块占比近半数，为片区宜居打下坚实的基础。

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区域价值需要新动能提升下

省级上位规划推动南片区科创定位

北片区的文旅新城解决了休闲和宜居两大问题，但随着北片区开发进入尾声，片区价值上升需要新的动能刺激。

2022年11月8日，湖南省自然资源厅发布了湘江科学城概念规划。把大王山南片区域升级为“大科城创新引领核”，并成为湘江科技城概念规划中的科创主轴线上的核心区域。

至此，大王山南片区利用长株潭融城的桥头堡的地段优势，以及依托湘江科学城的核心承载区布局发展数字科创产业，强化了产业资源、并推动大王山整体片区土地价值的升级以及促进强势产业的落地，实现片区文旅和科创双引擎。

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区域规划快速落地

大王山进入价值兑现期

大王山北片区的旅游度假于2011年正式启动，历经11年其规划配套逐渐落地，大王山片区进入价值兑现期。

未来三年实现16所学校投入使用：教育先行，板块内部规划44所学校，除片区已有的岳麓区实验中学外，2017年-2018年两年时间片区累计4所学校开学，同时还有两所学校在建，大王山未来三年内预计共16所中小学投入使用，片区教育配套加速落地。

打造世界级文旅产业：湖南省最大的文旅产业，片区文旅产业很好的弥补了长沙“组团”式旅游空缺。2019年开园的湘江欢乐城可供游客游玩3天以上，内部已兑现欢乐雪域、欢乐水寨、华谊兄弟电影小镇、湘江女神公园、朗豪酒店和大王山假日酒店多个品牌IP，未来每日将吸引10万+人流量。

（湘江欢乐城）

“半小时生活圈”加速形成：除此之外，片区更兑现了内外交通，不仅方便景区与外界的联通，更串联了内部各景区的联系。2023年5月9日，大王山云巴开通，这是全国第三条市政云巴线路。全程无人驾驶，向内串联大王山旅游度假区10余个文旅景点，向外北面与地铁3号线衔接（预计2023年开通），南面与长株潭城际线无缝换乘，推动全城“半小时生活圈”加速形成。

当然，大王山强资源的兑现，也吸引了大量品牌房企的进入，两者相辅相成下，片区房地产市场价值直线攀升。

品牌房企进驻推动房地产价值攀升：大王山房地产市场起步在2015年，前期均价与市区保持在4000元/平米左右的差距；到2017年4季度致地龙熙台入市，将板块均价拉高，至此均价高于市区1500元/平米；随后多个品牌房企持续进入，不断的拉高板块均价以成交量，实现有价有市的板块市场；至2022年，即使板块狭义库存持续减少，但价格仍攀升，片区内亟需新的项目进入。

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北片区土地资源趋紧

科创定位推动片区价值再攀升

从大王山北片区开发情况来看，大王山蓝绿占比高达75%，这也就决定其本身可供开发地块较少，再加上北片区以文旅产业为主，未来可供地块趋紧，房地产市场南移。

（大王山北片区规划图以及即将出让地块位置图）

作为长株潭融城桥头堡，大王山南片区开始快先期启动项目。按照规划片区将先启动湖南大学科创港、湘江实验室等重点项目，加快形成头雁效应，提高片区价值。

（湖南大学科创港规划示意图）

同时，除项目外，片区首批项目已同步启动，机场大道、观音湖路、融城一路已经开工建设。

未来在湘江科学城的加持下，在长株潭融城的促进下，大王山南片区或将更快落地，推动大王山片区价值再攀升。

总结：以湘江新区国家级平台进行定位、以稳定的三角形结构促进长株潭融城加快进程、以文旅+科创双引擎推动片区价值攀升、以快速兑现的规划形成宜居新城。大王山前世以重工业推动城市发展，今生华丽转型下，片区价值迅速攀升，一个属于大王山的时代即将来临。