桃浦智创城对标前滩、三林滨江？房价要起飞？

最近我们在直播解读上海的各大板块，直播间很多朋友都问到了桃浦板块，都比较疑问为什么桃浦未来规划桃浦智创城，却是一般而不是推荐的板块。

那桃浦，究竟能不能买？将来到底会发展成什么样？

今天就为大家详细解读一下桃浦智创城的规划。

一、桃浦智创城规划

在2035年规划中，上海的城市定位发生了改变：在原有世界经济、金融、航运、贸易“四个中心”基础上，增加了科技创新中心，由此形成“五个中心”的新定位。

而在上海中心城区中，普陀桃浦智创城是少有的，围绕“国际创新城”“上海科创中心重要承载区”为定位的规划区。

从2013年起，普陀区桃浦智创城就加快从老工业基地到绿色生态城区的脱胎换骨式转型，立足“科创、智能、智造一体化”的目标定位，将科技智创城建设成为上海市转型发展的示范区、西北中心城区的新地标、产城融合发展的新亮点、上海科技创新中心的重要承载区。

桃浦智创城是以智慧总部核心驱动，“中央功能绿轴”串联，多个功能组团为载体，推动规划区发展，形成“一轴、一心、两带、多街区”的功能结构。

核心区规划范围总面积419.84公顷，建设用地411.98公顷，规划建筑总量427.48万平方米。

一轴：中央功能绿轴。引入大型“中央绿地”，对接区域生态网络，形成片区内绿色网络构架。

一心：智慧总部核心区。联系地铁站和中央绿地布局商务办公及商业核心，形成整个片区智慧功能核心及活动核心。

两带：滨水景观带。结合现状水系疏通，形成李家浜及新开河两条滨水景观带，开发健身休闲、生活配套等功能。

多街区：打造“小尺度”街坊，形成步行5-10分钟(300米-500米)半径范围的便捷混合街区，主要为商务办公、产业研发、商住、文化创意、生活配套等多个不同功能混合组团。

桃浦智创城定位就是一个规模较大的产城融合区，整体的规划定位契合上海城市发展趋势，能级颇高。而且桃浦很多地块比较空白，很多人也把它对标前滩和三林滨江，说实在的，言过其实了。

二、如今发展现状

桃浦智创城是普陀区重点发展的区域之一，也是很多购房者关注的区域之一，目前发展现状如何呢？

先说交通，目前有轨道交通11、15号线贯穿其中，两条地铁线路也基本覆盖了区域内的住宅小区。

规划线路轨道交通26号线在桃浦智创城范围内沿祁连山路设立站点，区政府正在积极推进轨道交通20号线西延伸服务桃浦智创城核心区的研究工作；沪嘉高速和外环高速抬升已形成专项规划，其中，沪嘉交通抬升专项规划已获批。目前已有的轨道交通以及未来规划的轨道交通都是比较不错的。

教育方面已形成了涵盖幼、小、初、高全学段的教育设施，引入了高水平的国际化教育学校，核心区已建成上海安生学校（72班），东拓区已引入上海外国语大学附属普陀实验学校，整体上来看教育资源在普陀还算可以的。

商业方面，目前桃浦的商业资源比较匮乏，规划的有智创TOP、华谊集团项目、中以创新天地等三大重点产业区，将会配套一定规模的商业项目。

今年3月，位于桃浦智创城智创TOP A区的桃浦湾TOP ONE商业综合体内，多家餐饮、休闲商铺已陆续开业迎客。据介绍，桃浦湾项目是桃浦智创城内首家商业综合体，位于上海轨交11号线祁连山路上方，总商业面积2.5万平方米，预计将于5月全面开业。

桃浦智创城作为科技创新中心，未来重要发展的还是产业，三大核心产业区域目前已经开始引入多家大型企业。

智创TOP A区已经交付，已先后引入了东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进材料头部企业，上海电力高压、李园实业等总部办公相继入驻，这些都是税收千万级的总部型企业。已经能够可以形成产业链创新链的基础，而这种园区集聚、龙头带动的业态也是桃浦产业发展从零开始的一个很好开端！

华谊集团项目、中以创新天地两个核心产业区也在加速建设改造中。

此外，桃浦还打造了50多万方的桃浦中心绿地，目前已经建成，大大改善了桃浦的生态环境。

桃浦中心绿地

三、桃浦智创城为什么是一般

上面说了那么多，其实未来桃浦的定位一句话概括就是产城融合的桃浦智创城。

必须肯定的是，桃浦智创城的规划是值得期待的，未来如果得到很好的发展，也是比较有潜力的区域。

不过目前桃浦智创城的城市界面并没有很大改善，而且区域内以房龄稍旧的动迁房为主，虽然单价总价都比较低，但是未来并不一定好出手。

区域内当然也有房龄较新的次新品质小区，如恒盛鼎城华公馆、中环名品公馆等，挂牌价格普遍在8.2万以上，高的都达到了10万。如果有800万左右的预算，其实还有更好的选择区域。

近两年来，桃浦也不断推出了很多新房。但是上个月，普陀金茂府在桃浦惨败，认购情况很不乐观，所以出现了大量的中介疯狂转发新房普陀金茂府的营销文案。

2015年，「大宁金茂府」开始了它的第一次认筹，282套房源最终认筹1200组客户，作为当时就已经开到7万多单价（如今单价接近17万），被很多人认为是天价的它，创造了上海一个非常知名的认筹传奇。

如今金茂府在桃浦折戟，确实值得购房者深思，不过看着大宁金茂府7年多的时间从7万疯涨到17万，很多人也会后悔吧。

最后，总结一下，桃浦板块比较一般并不太推荐，如果有预算买在桃浦，其实还有其他更好的区域可以选择，比如上大、华泾、康桥等板块，感兴趣的可以私信详细咨询。