著名经济学家姚景源：政策要在房地产需求端下功夫

中房报记者 许倩 北京报道

“当前中国经济面临的最大问题是需求不足。下半年要想让房地产市场平稳健康发展，不再拖累整个国民经济，应该在需求侧下大功夫。”著名经济学家、国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师姚景源表示。

他建议，彻底清除一些制约消费的行政性规定。现在一方面，外需减弱，内需不足，内生动力更加需要提升；另一方面，还存在一些遏制消费的行政轨迹。

汽车限购就是一个典型。姚景源说，堵车了应该研究怎样改善交通，利用人工智能、大数据、互联网完全可以在智慧城市、智慧交通上有更大作为，通过智慧城市建设、智慧交通建设为汽车事业提供发展空间，而不应简单地采取限购等行政措施。

5月30日，以“炬光前行”为主题的“2023年中国上市房地产企业高质量发展论坛暨第三届中国上市房企综合竞争力报告发布会”在北京举行。姚景源在会上发表了主题为“2023中国宏观经济分析及下半年经济形势预判”的精彩演讲。

本次会议由中国房地产报社、中国城市与区域治理研究院主办，中房同创文化传媒股份有限公司承办。

当前经济的最大问题是需求不足

对于人们关心的经济形势，姚景源分析说，从去年开始，中国经济面临的供给冲击、需求收缩、预期转弱三大压力出现缓解，进入今年5月份，中国经济各项主要指标都处在触底回升和向好的基本状态。

“这是积极变化。”姚景源进一步表示，我们也要看到，中国经济仍处在恢复阶段，面临外需减弱、内需不足，体制性、周期性问题交织在一起。

房地产仍是拖累经济增长的一个主要因素。国家统计局数据显示，2022年全国房地产开发投资额同比下滑10%，首次跌入两位数负增长区间；商品房销售面积同比下降24.3%；商品房销售额同比下降26.7%。

“销售金额下降幅度大于销售面积下降幅度，其信号就是全国单位面积房价掉下来了、下降了。”姚景源说。

土地交易下滑更严重。“2021年地方政府土地交易一共卖了8.7万亿元，但是去年比前年净减少2万亿元，地方政府卖地收入约占地方一般预算的40%，有的城市能占到60%，还有的城市更高，占80%。地卖不出去了，地方政府就没钱了。”

房地产行业为什么重要？姚景源说，因为有个“456”。

他解释道：“4”指的是当前银行贷款中40%在房地产领域，这是现实。可以设想一下，如果房地产出了问题，意味着40%的银行信贷总量就会出问题。“5”指的是地方政府卖地收入占到财政收入的40%，若再加上房地产环节税收，将占地方财力的50%。“6”指的是城市家庭总财富的60%都在房子上。如果房子出了问题会是什么状态？这是一个要正视的情况。

“过去长时间内，房地产领域确实存在诸多深层次问题，房地产金融属性越来越强，住房出现异化，本来属性是用来居住的，结果变成金融工具炒来炒去。”姚景源提醒说。

“房地产又很重要，怎么办？”

姚景源表示，党中央提得好，促进房地产业健康发展和良性循环。这个产业关联到很多行业，包括钢铁、建材、水泥、家电家具等上下游60多个行业。现在受房地产影响，钢铁、水泥过剩严峻，家电也不好销售了。“房地产对就业影响也很大，所以要促进房地产业健康发展。”

下半年要在需求端下功夫

为促进房地产行业健康发展，去年底以来，从中央到地方出台了很多支持性政策，包括房地产融资“三支箭”、房地产金融16条等政策。

姚景源说，这些政策更多地是集中在房地产供给侧、生产端。“我们要解决的是需求侧问题，当前中国经济面临的最大问题就是需求不足。”

他表示，中央明确，房地产要解决两类人的住房问题，一是刚性需求，二是保障性需求。中国有两亿流动人口在城市中工作、生活，但是他们没有所在城市的户口，按照不少地方政策，没户口就不能买房，这不对，要解决。

在改善性需求方面，比如某城市要求购买普通二套房首付比例为60%，购买非普通二套房（面积大于140平方米的住宅）首付比例为80%。“有多少人能拿出80%的首付款？下半年要想让房地产市场平稳健康发展，不再拖累整个国民经济就要在需求侧下功夫。”姚景源表示。

姚景源强调，消费最终取决于收入，人们有钱才能消费，这是核心。过去三年疫情冲击下，人们收入普遍减少了，而稳定收入要靠制度保证。今年两会政府工作报告提出，国民经济增长速度要达到5%以上，“我们一定要达到这一目标，因为只有经济保持一定速度，人们收入才能增加，企业才有利润，政府才有税收”。

他说，要稳住就业，“老百姓有了就业才有收入。今年就业压力非常大，大学毕业生有1158万，再加上三年没就业的人，数量就更多了。全社会有责任为年轻人创造一个良好的平台，解决他们的就业问题。把就业稳住，大家有了收入，才能消费”。

“二季度经济情况会好得多，数据会很好看，但是大家千万别满足，因为去年二季度各项指标基数低。”姚景源预测说。

“更重要的还是看下半年。”他强调，我们要坚持稳中求进、循序渐进，打好四个组合拳：一是打好宏观政策组合拳，财政、货币、社会各项政策要相互形成合力遏制住经济下行，改善人们心理预期，提振发展信心。二是打好扩大需求组合拳，既扩大外需，又扩大内需，千方百计、实事求是解决问题。三是打好科技创新组合拳，创新还是第一驱动力，高质量发展归根结底在于创新。四是打好防范风险组合拳，中国经济确实存在着一些深层次的风险、问题、矛盾，我们要认真去看待它、把握它、解决它。

“我们正在向第二个百年奋斗目标迈进，在更好地满足人民群众美好生活需要中，房地产非常重要。人民群众实现美好生活需要房地产业健康发展，良性循环。”姚景源说。

他表示：“房地产面临着由过去高速度发展向高质量发展转变。对于未来房地产建设，我主张六个字：宜居、绿色、智能。”

宜居，就是要适应居住；绿色，就是从建筑材料到建筑安装、装饰装修都是绿色的，这一定会激发消费者更多的热情。在智能方面，新一轮技术革命已经来了，能不能将之用在房地产建设上，这是一个重要的发展机遇。