星河湾地产16亿元坏账里的秘密

@房财经 窦文辉

最近，广州星河湾萝峰项目挂出了价格，48000元/平方米。这个价格，没有人会觉得吃惊。因为，它是豪宅引领者星河湾。

2023年，黄文仔想依靠它扮靓星河湾地产财报。但时运不济，楼市目前依然没有起色。

回顾2022年，星河湾地产表现欠佳。它的营收79.93亿元，同比跌39.93%；净利润9.57亿元，同比跌54.51%；总负债487亿元，负债率73.77%。其中有息负债为146.48亿元，同比增7.15%；仅一年内到期的贷款就有32.67亿元。

黄文仔称，星河湾地产“没有发美元债、没有商票、没有集资，负债较低。”但它有一笔糊涂账，在高达130亿元的其他应收款里，其中坏账准备约16亿元。而这16亿元，又绝大部分是来自关联企业。

在这些应收款企业里，前五名分别是广东煜丰建设、广州盈峰投资、广州开发区城市更新局、广州宏富地产、北京星河湾地产，它们一共产生了52亿元应收款，其中坏账计提高达10.91亿元。这里，包括给广州开发区城市更新局的7.9亿元押金及保证金。

我们逐一来看看四家欠款大户。

广东煜丰建设是煜丰实业的子公司。煜丰实业由香港煜丰建设集团全资持有，成立于2019年4月，法定代表人为黄文仔女儿黄健慧，注册资本1亿港元，对外投资设立了13家公司，主营大家居智能制造。最近，中国光彩会一行人去那里做了实地调研。

煜丰实业的最大客户是星河湾地产集团。据2022年星河湾地产的财报显示，煜丰实业旗下的广东煜丰建设，与星河湾地产的关联方往来款高达11.96亿元，坏账准备5978.7万元。

在2022年底，煜丰实业被广州市从化区应急管理局罚款4.5万元，原因是该年6月12日，煜丰实业厂区里发生了1起重伤害死亡事故。之前，也因工业酒精存放不合规被罚4.8万元。

盈峰投资颇为神秘，被星河湾集团计提坏账准备1.9亿元。它成立于2014年，股东和法人皆为吴帆。从股权上，吴帆与星河湾集团并无交集，但彼此在广州星河湾萝峰项目有着千丝万缕的关系。

裕峰置业是星河湾萝峰项目开发公司，目前由萝峰社区经济联合社持股51.00%，星河湾地产集团、广州星烨房地产开发有限公司分别持股25.00%、24.00%。

星烨房地产由星河湾集团和广州慧城投资，分别持股75%和25%。慧城的法定代表人吴帆，是广州盈峰投资董事长。通过股权变更和质押，星烨被星河湾地产完全控制。如今，盈峰欠星河湾5.2亿元，却有1.9亿元欠款被抹去了。

广州宏富地产由广州星河湾实业发展有限公司和星河湾地产，分别持股51%和49%。星河湾实业是由宏宇企业集团（香港）持股98.31%。它带给星河湾地产的坏账约8000万元。

最大的坏账来自北京星河湾地产。它成立于2008年9月，注册资本1000万元，法定代表人为吴惠珍。

这家公司，竟然和星河湾地产集团没有股权关系。它的最初股东为广州市宏星投资有限公司，由黄文仔、吴惠珍和麦志强分别持股87%、5%和5%。在2010年6月，宏星投资把持有北京星河湾地产的100%股权，转让给了吴惠珍个人。

星河湾财报显示，在北京星河湾地产与星河地产集团的15亿元关联交易里，就产生了约6.5亿元坏账。为什么宏星投资当年突然撤走？把大额坏账留给了黄文仔的太太。

星河湾地产的一笔笔糊涂账，何时才能算清楚？截至2022年底，星河湾地产还手握10.95亿元应付债券。

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