收不住！北上广深，楼市大变局来了！

作者：子非鱼

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北上广深楼市现状

前些天，我写过一篇关于北上广深4月份二手房成交量集体转向的文章，如今5月份即将结束，又是个什么情况？

北京方面，这个月比4月份还要差。截至5月24日，北京二手成交9599套，相比4月下滑了12%，相比3月下滑了40%。

而且，北京的二手房越卖越多，二手房挂牌量逼近12万套，说明挂牌的速度比卖出的速度要快得多。

上海，4月份全市二手房成交量约1.73万套，环比下跌27%。其五月份的表现也不容乐观，截至5月21日，累计成交1万套左右，成交量下滑明显。

广州4月份新房网签7828套，而5月份截止29日，网签了6572套。

深圳方面，4月份新房网签量3505套，二手房网签量3744套。5月前29天，新建住宅网签2635套，二手房网签了2596套。

一句话概率，北上广深5月份网签量，继续走低。

此外，北上广深四大一线城市的二手房挂牌量集体创下新高，也即二手房越卖越多。

深圳5月14日全市在售二手房有效房源52397套，创下近1年来新高。这一数据，一月底的时候还不到3.5万套。北京目前的二手房挂牌量119106套，再度刷新纪录。

上海方面，上官新闻披露，根据中原和链家的数据，上海二手房挂牌量在20万套左右，比往年有所增加。广州方面，链家上广州二手房的挂牌量一度突破14万套。即便之后清理了不少三证不齐的房源，目前挂牌量也依然超13万套。

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北上广深大变局

除了成交量继续走低，二手房越卖越多外，最近一周北上广深四大一线城市，各自都有一个利空的消息出现。

北京方面，降价面积在扩大。

据每日经济新闻披露，北京朝阳区潘家园弘善家园一套72平方米、两室一厅的二手房源报价从410万元下调到了390万元，经纪人刘丽告诉《每日经济新闻》记者：“价格可以再商量，再谈个几万不成问题。”

而诸葛住房平台显示，每天的降价房源都是涨价房源的十数倍。

上海方面，传出“一成首付”的楼盘。

根据第一财经披露，上海一名为“安联·虹悦”的新盘打出了“今年买房 明年付款”的广告，有中介则喊出了“10%首付即可置业大虹桥”的推广语。

当然，并非真的是一成首付，而是首付分期。可以先缴纳一成首付，剩下的25%需要在之后10个月还清。这种方式，去年几乎所有城市都上演过。

上海目前一边是核心区的楼盘遭遇日光，一边是外围区的楼盘卖不动，需要奇思妙想的营销方式。一边是海水，一边是火焰。

广州方面，增城部分楼盘大降价。

增城奥园中新誉府最新上新，原本2万单价，直接降到了1万左右，其中部分特价房源10900元/㎡，价格直接腰斩，非特价房房源也大跳水，单价11500元/㎡。

在奥园中新誉府带动下，之前最高卖到1.62万/㎡的金地云上，也抛出1.3万+/㎡的特价房，佳源揽境，也甩出1.2万+/㎡的超低价。

可见，广州外围区已经进入了新一轮降价比赛模式。

深圳方面，传出了“负首付”。

最近深圳的“负首付”案例登上了热搜。

前几日，深圳市罗湖区一套房子，业主与中介弄出了一个负首付方案。这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。

消息出来后，深圳市房地产中介协会立刻发布了禁止“负首付”的郑州提示，禁止负首付。

四大一线城市林林总总的降价、一成首付、大降价、负首付等消息背后，其实反映出了当下楼市的举步维艰。

试问在楼市上升期间，哪会有这种消息出现。上升期间，无论是开发商还是中介，都是对你爱答不理，不怕没有客户。

只有面对较大下行压力时，才会有各种五花八门的营销方式来拉客。

作为楼市风向标的北上广深一线城市尚且如此，可以想象一下其他城市又当如何？

在一季度集中释放的需求消耗得差不多，而由于就业和收入复苏未达到预期，新的需求尚未形成之下，楼市新一轮大变局，也即新一轮挤泡沫大幕，已经拉开，而且自上而下，从一线到二线到三四线，没有谁能置身事外。

03

楼市的出路在哪里

面对楼市的冷场，房企和地方城市压力越来越大。

房子卖不动，企业没法回款，债务压力会越来越大。新一轮房企退市潮已经拉开，泰禾、阳光城等房企基本锁定了退市。

房子卖不动，土地难以出让，尤其是楼市风险偏大的三四线城市，已经被大多数房企绕开。这种背景下，城市的地方债如何解决？

以最近处在债务话题中心的昆明来说。

综合多家证券公司研报数据可知，截至2022年，昆明市城投平台有息负债总规模约为3700亿元。

而昆明去年的一般预算内收入是505.25亿元，一般预算内支出是863.27亿元，财政缺口近360亿元。

去年昆明的卖地收入只有123.6亿元。

这点家底，这么多债务，如何解决？

靠产业吗？产业是长线挣钱，效果没那么快，而且赚钱与否还是个问号。

最终还是得通过卖地来偿还，这是他们驾轻就熟的路线。

土地市场想要回暖，只能指望房地产行业的回暖。但房地产行业的回暖却取决于经济的复苏、企业和居民端资产负债表的修复，尤其是民营企业的信心以及居民端对就业和收入的预期。

这是一个症结，短期内很难解决。

总而言之，当下大家守护好自己的钱包，不要冲动。