北京买房：理清思路，购房建议841

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家娃今年9月上小学1年级，目前户口在朝阳，对口的小学是朝师附小西坝河校区，对口的中学是人朝凤凰苑或清朝。孩子还有一个选择是去海淀上北航附小，然后9年一贯，读北航附中。

目前我很迷茫，不知该如何选择，请指教。另，如果在朝阳，也可以考虑上小学后换房转学，但是北航附中与朝阳的优质初中如何选择，我很困惑。

A：

1、今年上学，那今天都4月27了，马上就信息采集，这会儿换房来得及吗？

2、北航附小不是九年一贯啊，北航实验小学部吧？北航子弟是确定直升的。如果是子弟的话那当然去北航了，学校不错还省心。但这跟房子就没什么关系了，没听说子弟还要求有房啊？

3、如果是以现在的清朝人朝的成绩和北航附中比较，应该上下差不多吧。我也记不住录取分了，都是在640左右。但既然有海淀的选项就尽量，牛校多，对于天分高的孩子选择多一些，顶级资源更多。

4、先在朝阳再转学，那如果不是北航子弟，换房转学就不占优了。今年是入学高峰，无论哪年转也是同一届，都这么多孩子，学校未必有学位，有也未必收，除非是成绩很突出的。海淀转学时得自己去学校咨询是否有学位，真要没有就派位了。另外转学生一般是不许直升的，多数都是争取点招，实在不行再派位。

5、所以如果是子弟就去北航吧，需要换房的话未必来得及，考虑好。转学也不太建议，本来同年的孩子就多，转学生如果成绩不是很好的话至少不占优。

仅供参考。

二

Q:

孩子27年上学，目前家里还没有学区房，想通过置换给孩子弄一个西城学籍。目前想把孩子姥姥、姥爷在南四环外的唯一住房卖掉，是个老的小两居卖掉大约400左右，再举全家之力凑450，二套资格。考虑到离我们所在的开阳里近一些，目前看了陶白的清芷园、畅柳园，现在正在看广外的朗琴园、远见名苑、玺源台，很纠结该怎么选择，而且也拿不准是不是应该现在出手。

目前思路：

1、因为孩子上学还有几年，现在又是溢价最高的时候，本次置换不考虑学区，纯投资，买一个未来成长性好的，为下一轮置换储备资金，等过两年把开阳里的房子卖掉，去掉贷款能到手500，买一个700左右的学区房。

2、本次置换就买一个西城的学区房，但是在广外和陶白之间不知该如何选择。主要纠结点是选哪的房子，哪个楼盘保值增值，因为之后肯定还要再置换。

A：

1、要是我就以第一个方案为主了。过了高峰期的学区房未必降，但或许会有更多的选择，到时候指不定什么政策呢。700万按现在说是好学区的占坑儿房，如果能接受租房的话，用投资房来换租能占学区房的便宜，以现在的比例是30%以上。

2、本次置换，那能买陶白的直升校就尽量呗，省的小升初再着急了。陶白之所以热门不就是因为9年制和直升吗，广外就是以占西城学籍为主了。怎么选择看自己，注重自住和房子就广外，注重教育和孩子就陶白。当然这也看孩子天分，天牛娃在哪儿都一样。

3、哪个更保值，总价越高的溢价相对低，也就更保值。尽量买在牛校旁边的宜居小区，这样就算过了高峰期也支撑强，毕竟好东西才什么时候都稀缺。不过这种房都挺贵的，以现有预算不能用商贷了，得高贷款才行，这看月供能力吧。

仅供参考。

三

Q:

我们家想买个海淀的房子占个学籍，二套，手里现金有限，只能买个400万左右的上车房，您有什么推荐？目前主要看了建材城和北部新区的三嘉信苑，这附近的房子可以买吗？哪个更好一些？从保值或未来置换的角度帮忙分析下。

A：

1、既然是为了占学籍就合适啊，没什么不能买的。

2、能买在建材城就尽量吧，学区溢价不高，基本就是个海淀学籍的价值。如果将来海淀均衡资源，西三旗或许还能得到利好呢，毕竟离核心区近。建材城这些年保值还行，没落后，房龄也不太老，不影响贷款和流动性。其他没什么可分析的，看具体房源吧。

3、前沙涧这几个小区就是占学籍为主了，然后兼顾自住，其他保值什么的就别期望值太高了。这地段儿谈不上多好，无论是交通还是产业配套什么的在短期内都够呛。而且单价低不代表溢价率低，不占什么便宜。流动性在这种入学高峰期肯定没问题，过两年到了低谷期说不好，学位如果真的不紧张了就未必有多少占学籍的了，直接买个好学校的不香吗？

4、总之如果注重保值那就以地段儿为主，别以面积为主，北京的老破小也比鹤岗的豪宅保值。好地段儿一般是不会拿来盖回迁房保障房的，政府还得留着卖钱呢，人家才是懂规划的投资专家。

仅供参考。

四

Q:

我家目前俩娃在和平里上幼儿园和小学，不需要学区。最近想买一个900左右的3室1厅，看了一下安华西里，安华里，和平西苑和和平街十二区十三区，一直在犹豫哪个小区合适。如果安华西里和和平街十二十三区相比而言，您看哪个小区保值升值的空间较大？

A：

1、同板块内的同等小区，在保值上差不多，都是跟随板块大盘。尤其是老小区都走不出独立行情了。所以就注重具体房源吧，选择楼座、楼层、朝向和户型好的，越宜居的越保值。

2、另外建议选择离牛校近的小区，虽然是朝阳的，但一直有传闻恢复2014年之前的跨区就近入学政策。如果是真的那就是突发利好，不执行反正也不吃亏。

仅供参考。

五

Q:

我家孩子2026年上小学，最近在关注安交片区平房，有几个问题咨询下：

1、购买平房用于孩子上学，是否有面积的要求？必须10平以上？

2、孩子上学当年买房，孩子上目标学校的概率是多少？提前两三年买房，孩子上目标学校的概率是多少？建议何时购买？

3、未来两三年随着生源减少，房子贬值的概率大吗？

4、从正规中介购买平房，是否仍有原业主或其他人纠纷闹事，导致房子不能正常出租的情况？

5、平房容易出手吗？是否存在其他隐患？

A：

1、没有明确的面积要求，但常规建议是10平以上，至少7平起。曾有说法是7平米算半间房，超过这面积才是符合居住条件。

2、概率无法预测，尤其东城区更不敢说了。不过2026年的入学孩子少，至少概率不低吧。多校之后都不看落户年限了，几年的都一样，大家都看运气。

常规建议是资金准备好了就提前买，今年入学高峰叠加全国救市，房价没什么下跌的可能。需要置换且不加太多资金的就甭着急，过了高峰期看政策。

3、贬值的概率不大，涨的慢的可能性有，用好几年时间逐步降低溢价率，韩国和台湾省都是这种先例。另外是学区越好和越宜居的支撑力强，好资源什么时候都稀缺，普通学区不太宜居的弱一些。

4、正规中介的肯定没事儿，闹事儿的净是小中介吃差价造成的。但这和买房的无关，能正常过户就行。

5、总价低的平房在入学高峰期就好出手啊。没什么其他隐患，顶多是违建的事儿，一般没什么，正规中介都会弄清楚的。

仅供参考。

六

Q:

北京无房无户，武清有房（100万）无户，老家有房（不住但不能卖）有户。现在手里有50万，纠结四个方案，一是卖掉武清的+现金买北京房，二是抵押天津的买老家大房子，三是卖天津的观望北京。北京现在住公司安排的公租房，如果买房就要搬出，感觉很可惜。请问如果是你会怎么办？

A：

1、如果是我，也不好办呗，纠结。

2、我觉得先明确一点吧，就是房子是用来住的，决定将来在哪里生活就买哪里的房子。武清买房是为了落户让孩子上学吧？那如果确定将来在天津上学就先留着，怎么也得上了学再说。

老家的现在的就不住，那买了大房子能住的上吗？我不懂外地楼市，如果觉得投资性能超过北京的就买吧，否则既不住也不算投资，那算什么呢？

卖天津的观望北京，不卖也可以观望吧？所以我觉得没必要，如果确定卖掉就干脆在北京买，房子是用来住的。公租房不可能租一辈子吧？如果早晚都要搬出的话那就趁早吧，否则有可能两边都耽误了。

3、第四个方案是什么啊？现有三个里我会先排除第二个，然后确定在哪里上学生活就买哪里的。

仅供参考。

七

Q:

我看了您写北京像素的文章了，我也有，想问问这里会成为贫民窟吗？

A：

1、这种事儿谁说的好啊，我也不敢确定。列几个可能性吧，看自己的判断。

2、如果这种公寓在欧美等国，那就肯定会成为贫民窟，甚至还有可能被废弃呢。看看电影不就知道了吗，欧美有的是这种没人要的破楼。年头儿越长的维护成本就越高，收不上物业费来就没有公司管，政府也管不着。那除非是被人整体买下改造，否则最终的归宿就是贫民窟。

3、在中国的小城市也可能是这种宿命。同样是维护成本高，没有物业公司愿意管。而政府的财政收入低，就算想管也没钱。何况人家也没有义务管，因为这是商业产权性质，按说业主们还有交营业税和房产税的义务呢，好意思不交钱反倒找政府要钱吗？

4、但作为北京的就不好说了。毕竟是首都，政府收入高也更负责。如果这算70年普宅，那到破旧之后肯定有人牵头来维护管理，西城广外的荣丰2008不就是这种情况吗，清理之后好多了。

5、但北京像素毕竟是50年产权的商业啊，那这就得看到时候政府的态度了，管了是人情，不管也是人家的本分。其实这就相当于一家商场或写字楼，或者是烂尾楼吧，有可能因为影响市容而被政府重视，牵头整治维护的也正常。但如果觉得不碍眼或不想管呢，那就自生自灭或干脆别关闭了。

6、总之我就想到这些情况，自己判断吧。这也不用着急，按北京像素现在的状况只能说不太好，但也到不了贫民窟的程度呢。

仅供参考。

八

Q:

我老公在**单位，有政保但要求在西城有房，我们就在朝阳**上学了。现在孩子三年级了跟不上想转回西城，目的是小升初用上政策。但是现在只有东拼西凑的260万，其他的钱不能动了除非是必须迫不得已。

现在是同事推荐平房，说就算没拆迁了也可以赌一下整体改造，请问这靠谱吗？或者别的楼房有推荐吗？不用考虑地段。

A：

1、在这种单位，其他的钱不能动，是等着分房吧？也就是说首贷资格要留着，现在买学区房不能贷款，是这意思吗？那就只有平房了，楼房的话就算是公寓或老破小也得400万左右，必须贷款了。

但260万买平房够吗？现在一般加上税费怎么也得300以上了，200多不好找。当然这我也不懂，问当地中介吧。

2、不过最好别赌整体改造，以平和心态对待为好。这里边有个悖论的问题，现在的政策是用相对低的代价来完成腾退。但如果有人赌改造成功了，那人家的腾退成本就会增加。所以别赌了，你想到的他们早想到了，会有各种办法不让你成功的。仅供参考。

3、另外多说一句吧，你们这情况还真有点儿难。我估计你们也想过用其他方法，比如贷款买学区房的同时保留首贷资格。但这样的话月供就得多出小一万块钱，而**单位的收入不是很高吧，如果再买了国管局的压力或许比较大。主要是孩子在朝阳的普小三年级还跟不上，那到了西城得加强辅导，也不是个小数字。所以综合考虑一下吧。

仅供参考。

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