北京房山“已站在聚光灯下”

4月10日，北京住建委官网发布《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》，明确提出北京楼市两个重磅政策。

政策一：

全龄友好购房支持政策

《工作进展情况》显示，全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，已有3个部门签回，还有1个部门未签回，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务。

这意味着北京全龄友好购房支持政策即将正式亮相。

什么是全龄友好购房支持政策？

全龄友好购房支持政策是指对北京城区老年家庭（60周岁及以上）购房，并把户口迁至项目所在地的，给予一定的支持政策。其中：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买普通住房执行首付比例35%、非普住房首付比例40%，并享受相应贷款优惠利率。购买140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行。其子女可作为共同借款人申请贷款。

该政策其实北京已经试点过。

2022年8月，北京市住建委官方公众号发布，将在三个试点项目（昌平平西府北清橡树湾、顺义中海福环地块、顺义薛大人庄地块）建设全龄友好住宅项目，试点为老年人购房提供特殊支持政策，如果老人购买140平米以下住房、无房且无在途贷款，可按35%的首付比例，二套按照60%首付比例，而且允许子女“接力贷”。鼓励中心城区老年家庭购买以上试点项目，将户口迁至试点项目所在地，享受以上系列政策支持。

通过全龄友好购房支持政策，可以有效地推动北京城区人口的疏解。

政策二：

“一区一策”由房山试点

《工作进展情况》显示，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

此信息的公开，意味着房山试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策已基本确定。

其实在年初北京市政府印发的“2023年市政府工作报告重点任务清单”第232条就明确提出，完善“一区一策”调控措施”的说法。

什么是“一区一策”？

一区一策是指北京不会进行楼市政策的总体放松，而是根据各区的楼市情况，各区各自实施不同的限购限贷政策。

如果按照北京实施完善“一区一策”调控措施的说法，那就是“各区都可以实施不同的楼市政策”，但肯定“有松有紧”。再结合目前北京即将启动“新一轮人口疏解”的背景，基本可以判断，北京中心城区的楼市政策几乎不可能放松。

即对于目前的东西城、朝阳、海淀、丰台、石景山和通州而言，楼市政策应该不会有太大变化；而作为北京生态保护区的平谷、怀柔、密云、延庆、门头沟等“远郊涵养区”也不会放松楼市政策，因为这些区也不允许常住人口聚集和大规模房地产开发；因此最有可能实施“一区一策”松绑政策的区域是“近郊新城区”，即房山、大兴、亦庄、顺义、昌平。因为在北京新版城市规划中，北京近郊新城是承接主城区人口疏解的核心板块。

而近郊新城中，房山区首先被锁定，原因非常简单。

当前，房山区经济水平和房价水平在整个近郊新城中排名垫底。中指研究院发布的数据显示，4月以来，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均下降46.6%，降幅高于北京整体水平。房山区短期库存及出清周期仍较大，截至3月底，房山区商品住宅可售面积为103.2万平方米，按照近6个月的月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.3个月，新房市场去化压力较大。

因此房山楼市尽快实施“一区一策”，对于楼市进行松绑，吸引城区人口加大规模流入房山，具有明显利好。

什么是“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策”？

多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策大概率就是两点：第一，多孩家庭应该可以取消认房不认贷，降低二套首付，这是给多孩家庭的一个支持。第二，所谓的职住平衡，基本内涵是指在某一给定的地域范围内，居民中劳动者的数量和就业岗位的数量大致相等，即职工数量与住户数量大体保持平衡状态，大部分居民可以就近工作；通勤交通可采用步行、自行车或者其他非机动车方式；即使是使用机动车，出行距离和时间也较短，限定在一个合理的范围内，这样有利于减少机动车尤其是小汽车的使用，从而减少交通拥堵和空气污染。这是疏解城区人口的重要手段。

全国重点城市

楼市松绑提速

由上，北京启动“新一轮人口疏解”的关键时间节点，在北京近郊新城完善“一区一策”正当其时。这不仅可以推动北京主城区常住人口加快向近郊疏解，同时可以帮助北京近郊楼市去库存，还可以让北京“卖地更顺畅”，可谓“一箭三雕”。

最关键的是，北京此次政策松绑，非常具有“楼市风向标”意义，北京“一区一策”有望为其他热点城市提供一个参考和借鉴。

据中指研究院统计，2023年以来，已有150余城推出了稳楼市举措，其中14个城市出台了放松限购举措，且与去年下半年“多为三四线城市优化限购”的情况不同，今年以来，多是强二线城市、新一线城市放宽楼市限购措施。尤其北京、上海、广州、深圳等一线城市，也在尝试优化房地产政策，从多孩家庭、人才、职住平衡产业人群的居住消费等方面展开支持。

一直以来，“因城施策”是房地产的主要调控政策手段，而“一区一策”的开启，正在成为新一线城市乃至一线城市的新的调控方式。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，逐步缩小限购范围，可以对当地购房需求释放起到一定的积极效果。

2023年以来部分重点城市

楼市松绑政策

对于上述政策，某地产分析师表示，当前房地产市场整体的恢复压力仍在，更高级别城市优化楼市政策，有利于促进购房预期和信心修复。

北京房山行政区划图

再将焦点对准北京，值得注意的是，当前北京偏弱区开启松绑后，其整体成交量、成交价格乃至市场情绪，对于全市来说影响很可能依然有限。毕竟头部城市的偏弱区之所以弱，归根结底是由其基本面决定的，如产业边缘化、配套不给力、通勤距离过远、潜在供应量超大、整体人气不足，等等。

对此，也有地产分析师认为，如果“一区一策”试点松绑效果依旧不理想，那么松绑的措施很有可能进一步加大，直至将市场救热为止。

（本文部分图片来自北京市住建委等网络平台，版权归原作者所有）