苏州楼市：市场格局巨变，部分区域开始上涨！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，请问苏州平江新城感觉发展一般，这里买房还有升值空间吗？

苏叔：你好，平江新城集万千宠爱于一身，但是发展却一直不温不火。苏州最好的医院苏大附一医院在平江新城，姑苏区行政中心也搬到了平江新城。09年，平江新城便是引进了全国最火的商场平江万达广场，但是这么多资源叠加在一起，并没有给平江新城带来多大的发展，主要原因应该在于平江新城尴尬的位置。平江县城位于姑苏区和相城区交界地带，夹在高速和铁道中间，这个位置非常尴尬，老城的人不愿意出来，外区人又觉得太贵

提问：苏叔你好，老婆和我都在苏州园区工作，想要买套刚需自住房，但是园区的房价太高，请问园区附近哪些地方可以买呢？

苏叔：你好，目前苏州园区产业头部效应的形成，吸引着大量人才，发展前景良好，潜力突出，靠近园区产业的房产可以搭上发展的顺风车。结合你的情况，目前符合苏州城市发展的购房选择有甪直、运东与太湖度假区三大板块。甪直的优势在于靠近园区，这也是它的升值空间所在。但劣势在于路网并不成熟，交通不畅，没有高架，地铁规划的实施也需要一定年限，房产周边缺乏商业配套加持，住房环境不佳等。随着改善甪直的来临，甪直板块刚需即将消失，购房选入者应抓住机会。运东在三大板块中算是新起之秀，是苏州东面刚需代表。东环南延的开通使得运东与园区产业的距离拉近，因此优势点也在于离园区近，可以承接园区的刚需外溢客户。但是运东楼盘也存在着环境不好，没有像样的商业以及交通不够便利等缺陷。太湖度假区虽然与园区关系不够紧密，但随着五号线开通与苏沪高速的通车，太湖与园区的相关性也在逐渐加强。太湖板块有着其他两个板块不具备的交通优势，交通网络成熟，而且环境十分优美适宜居住。且随着自身和外界条件的改善，太湖板块回归改善板块难度相较于其他两个板块更小。太湖板块的购房预算总价在160万左右，属于苏州刚需购房者较优选择。运东与太湖度假区板块作为苏州东面与西面的刚需代表，二者之间的选择需由刚需者根据自己的购房需求与实际情况进行斟酌。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：苏叔，你好，之前看新闻说中国老年化越来越严重，而太湖旅游度假区感觉比较合适养老，想知道在太湖旅游度假区买房投资的话，未来升值潜力大吗？

苏叔：你好，太湖旅游度假区房价起步价相比其他热门板块要友好很多，是刚需在吴中板块置业的首选地，但是其是否值得投资自住还有待商榷。从外部政策因素与板块内部地缘因素两方面结合来看，太湖旅游度假区是国家级旅游度假区，拥有政策支持，是市政府重点开发的区域。但是交通不够便利，导致旅游业发展状况一般；商业配套也不够完善，没有大型商业综合体；医疗资源较为缺乏，基础设施建设不够完善；教育方面没有名校加持，教育质量比较一般。总体来说，虽然有政策支持，但是 由于板块地缘因素影响，发展前景并不容乐观。自住购房者主要是本地人以及周边区域的刚需客群，还有一些看重度假区自然环境的养老客群。想要在这边购房，主要得考虑这里的基础设施建设能否满足生活需求，周边配套后期有待完善。对于投资购房者来说，度假区产业发展相比其他板块较为弱势，人口流入较少，而且购买需求与购买力不够高，投资潜力不大，即使房价能够上涨也很难出手。因此，除非购房以后养老，否则不建议在太湖旅游度假区购房自住或者投资。苏州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

提问：苏叔，你好，请问园区北部的青剑湖这个板块未来升值潜力怎么样呢？

苏叔：你好，这几年青剑湖的配套发展逐步在改善中，一改往日交通不便，配套不完善的印象，随着北延工程竣工通车，到湖东的时间变短了，虽然说青剑湖这个板块不是园区核心，比较低调，但是生态环境不错，未来园区供地有限，高薪人群外溢，未来升值潜力看好。

提问：苏叔，你好，300万预算，二手或者现房，首房首贷，我在昆山，公司在昆山与园区交界，未来还是想在园区或者昆山。第一想看园区和昆山哪边教育好一些，最近看昆山中学教育也还好，孩子明年上学，前阵子看了胜浦，胜浦能不能买？教育怎么样？

苏叔：你好，胜浦的话学校也是刚刚开始招生，目前还没有对比性，但因为你孩子明年上学，建议考虑昆山或者园区奥体板块。因为学校除了师资力量外，生源也非常重要，胜浦刚开始发展，所以生源汇差一些。目前300万左右的预算，园区的话除了胜浦，其他都要超预算，因为你孩子明年上学，而胜浦学校刚开始招生，整体要稍差些，除此以外，苏州大市的话，在这个预算好一些的板块，同时可以兼顾上班的只有高铁新城，这边的苏州大学附属学校和南京师范大学附属学校，在苏州整体排名也是中上水平，相城最好，姑苏区学区房房价贵一些，吴中区的要差些。再者的话，选择昆山，城西的价格普遍在4万+，城中或者靠近城西学区要好一些。