楼市什么时候才会涨？我说句真话

最近一线市场上的房东，心态相对比较着急；但是客户却不着急，一直在观望，大家都在想等等说不定还能再降。所以当下的二手房市场，是一个比较焦灼的状态。

大多数房东已经让了一点价，但客户依旧不着急买房，买卖双方互相拉扯，又守护自己的护城河。

这段时间也有很多客户在问我们，为什么现在很多人的购房意愿并不是那么强烈了？关于这个问题，我们先来看看过去20年的楼市行情回顾。

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在过去的20年里，上海房价涨了16倍；每一次房价出现大涨行情时候，我们都发现它有一个共同特点，就是经济上行，人们收入显著增加，大家对后续生活和可持续收入上涨充满信心，那么反应在楼市行情上，自然就是房价大涨，成交量火爆。

例如，2008-2011年，从现在回顾，我们都能发现这三年的楼市行情是个分水岭。2008年的时候，我还在上高中，没有真正在市场经济中体会过经济和金融危机。

但是年纪比我大的楼市老法师们都给我分享过，那个时候是非常危急的，就是靠那著名的4万亿强行救市，强行撑过的，当下行情还远没有2008年那会困难。4万亿的强行救市，盘活了不少企业，经济才能逐渐迎来复苏。

接着是从2011年的1月30日开始，上海第一次出台了限购政策。在此之前，只要你有钱，就可以在上海买房；不仅可以买一套，只要钱够多，买多少套都可以。

就在这几年里，因为盘活了市场经济，复苏的同时，人们的收入开始恢复。再加上国家放水，虽然出台了限购政策，但信贷政策是相对宽松的；再加上收入增加，大家有信心将钱投入楼市，房价就开始起来了。

我还记着2006年的时候，父母每月工资只有3000元左右；但是到了2010年左右，父母的税后工资就已经达到了6000元以上；我的老家还是个三线城市，父母收入也是公务员工资标准。也是从2010年后，家里的生活条件发生了翻天覆地的变化。工资收入涨了，房子也换了，车也买了，生活也没有那么拮据了。

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上海第二次大行情就是2015-2016年那一波。而这一次行情我赶上了。

我在上海已经有了人生中的第一套房，也收获到了这一轮涨幅带来的资产回报。我非常感谢2015年的自己，果断出手买房。

在这一轮全面大涨行情里，主要靠的是国家经济恢复且是上行期，经济好，企业好，股市先行，大涨一波之后，带动了楼市。

在这样的大环境下，同样也是老百姓收入涨幅最快的几年。大中小企业纷纷拔地而起，互联网发展的鼎盛时期，不论是金融行业互联网行业还是各个房企，福利待遇还是工资收入都是非常的高，还有不少风口行业；

就连公务员的工资，也在往上涨，个别地区的公务员工资涨幅更高。

除此之外，棚改拆迁，而那个时候货币化安置补贴也非常盛行，不少拆迁户手上拿到了拆迁款之后，自然把钱继续投在买房子身上。

关键还有这一轮行情中，“科学买房”的方法越发普及，越来越多老百姓懂得合理运用杠杆买房；而相比之下，2011年的那波行情，那时候的人们还更多的是以首付比例高+全款买房的方式。

就这样，有了经济大环境的强盛，有了增长且稳定的收入，有了更多信心和对美好生活的向往，有了杠杆的加持，房价也就开始蹭蹭蹭的往上涨，最终造就了史诗级翻倍行情。

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最近一波行情是2020年-2021年。仔细分析下来，这一波行情主要也有几个原因。

一是2015-2016年这一波行情里，成交量够大，大部分人买入之后都“满五年”了，许多真实刚需购房者都是“满五唯一”，所以这个时间点置换改善也是大部分人的刚需。

二是2016年3月也颁布了外地人购房社保“满二”改“满五”的政策，当初很多外地刚需购房者也恰好被这样的条件限制住了，但是这个时间点，也刚好“满五”，购房资格就有了。

三是疫情后，短暂的刺激经济和需求释放，口罩事件的合理调控，和生活逐渐恢复常态，以及国家大力支持部分行业的发展（例如芯片等），所以这一次的是以改善需求为主流人群带动的行情，虽然也有部分刚需上车，但是这个是和2015年这一波行情最大的区别，2015年则是全面普涨，刚需上车为主流人群。

同时，这一轮的行情，也是楼市分化行情的开端，好的房子越来越贵，差的房子可能不涨反跌；所以也会拉大贫富差距和中产跃迁阶级的难度。

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而楼市什么时候才会复苏呢？很明显，按照过去以往的行情分析和经验来看，哪怕出台1-2条刺激性政策，依旧也达不到救市的效果；只有大环境的经济全面恢复，百姓收入恢复稳定增长，后续可期，对未来信心大增的时候，才会回馈到楼市上；届时哪怕不出台政策，也抵挡不住刚需的热情。

只不过，当下的经济恢复也许还需要时间，而一个政策的出台，也许短期内能够起到一点作用，但本质上仍不亚于寅吃卯粮，提前透支需求的行为。

最后，房住不炒依旧是国家的大方向，这个倡导几乎不会改变，国家为了保护刚需，也许非常不希望看到房价有连年上涨的苗头，所以调控政策的目的，最终只是服务房住不炒大旗。