房地产金融调查研究最新要情摘要（2023-05-30）千顺·万顺

大兴调查研究之风，掀起调查研究热潮。“走出去”学习先进经验，“带回来”提升工作水平。本栏目由深圳市钱诚互联网金融研究院、湾商管理咨询（深圳）有限公司、深圳钱诚数字科技有限公司联合出品。负责人胡尔义强调利用数字科技带来深圳房地产金融最新鲜、最有价值的营养。来看最新要情：

日前召开的中央政治局会议提出，要有效防范化解重点领域风险，并对防范化解金融风险、促进房地产市场平稳健康发展和加强地方政府债务管理等作出重要部署。

此次政治局会议明确提出“要有效防范化解重点领域风险”，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“做好保交楼、保民生、保稳定工作”“促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”，为当前凝聚各方合力、守牢金融防风险底线指出工作要点，对房地产业发展提出了明确要求。

【整治】

一、深圳

关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示

各房地产中介机构、从业人员：

近日，有媒体报道“买房现负首付”相关新闻，反映我市出现以“首付分期”“装修贷”等形式诱导购房者购房的违法违规行为。

“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，2017年住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

如发现我市房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，我会将立即报送行政主管部门依法依规查处。同时，我会也将依据《深圳市房地产中介行业从业规范》等规定进行自律惩戒，严重者还将根据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》列入行业黑名单，并向社会做相应通报。

特此提示。

深圳市房地产中介协会

二○二三年五月二十六日

二、惠阳

广东惠州惠阳区发文打击零首付等现象

5月21日，广东省惠州市惠阳区房地产中介行业协会在其官微发布消息显示，惠阳区住房和城乡建设局于5月20日印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。

惠阳区住建局在《通知》中表示，近期，该区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

同时，《通知》要求，严格执行注销制度，对中介机构(中介人员)发布不实等违法违规销售信息的、协助房地产开发企业违规销售的，惠阳区住建局将注销其房地产经纪机构备案证书。

《通知》还指出，要严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件，对造成不良影响的企业，关停网上交易系统(锁盘)，一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。

【情况】

一、深圳

有媒体报道：深圳房产中介王女士近日表示，其代理的一套深圳市罗湖区的房产可以做到“负首付”。“这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。”

同为房贷中介的钟先生也声称，自己代理的某楼盘可以做到“负首付”。

房产中介赵先生声称，自己已售出一套“负首付”的房产。

钟先生透露，实现“负首付”有时还需要借助经营贷的力量。“经营贷比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话，需要配合注册个公司。”

还有媒体报道：有的开发商将“首付返现”算是折扣。房产中介胡女士介绍：“以首付20万的房子为例，银行按揭完之后，开发商会将这20万打给顾客，确定顾客的资质能够贷款。”胡女士解释道“也就是说，实际100万的房子你只需要还80万的贷款就可以了。”开发商们为何会推出此政策？在胡女士看来，当前房地产市场竞争压力较大，这一举措一方面是开发商为了提升自己的竞争力；另一方面也是为顾客减轻一些压力，给双方一个保障。“以前有种返现形式是，你需要自己先出首付，开发商后续再返还给你，但这样不知道要拖多久你才能拿到返还款。现在就是不需要你垫付，开发商提前把钱打给你，这样就多了一份保障。”

二、苏州

有媒体报道：日前苏州市某楼盘也打出“零首付、拎包入住”的广告。

三、重庆

有媒体报道：重庆出现了不少可以“负首付”的新房。例如，重庆市巴南区某房产中介在其朋友圈发布消息，一套83万元的精装房，首付4万元，放款后返现5万元，相当于客户还能倒拿1万元首付款。

中新社国是直通车通过某卖房平台联系到该区一房产中介，该中介称目前还有可以“负首付”的房子，首付价在1万至5万元之间，且都是新房，今年年底交付，但这些房屋基本都位于巴南区，因为其他地区的房价都比较高。

四、合肥

有媒体报道：近日合肥长丰的楼盘上坤晶萃四季打出的“0首付、准现房、置业大合肥”广告引起当地楼市躁动。在链家app上，该项目销售均价1.2万元/平方米，有95折优惠。根据当地中介介绍，买房人只需交2万元定金，首付0元，差额首付款由开发商上坤全额补贴。比如意向房源原总价130万元，正常首付2成起需要26万元，开发商补贴24万元，仅需支付定金2万元，具体一房一价，以售楼部为准。

五、南宁

有媒体报道：近日，南宁市青秀区房产经纪人陆女士所代理的部分楼盘推出了“首付返现”。陆女士称，“首付返现就是开发商把钱分期打到你的卡上，或者打到你的亲戚朋友的卡上，让你去付首付，剩下的钱按揭付款就可以。”陆女士表示，这算是开发商的一种促销手段，用于清库存，降低购房门槛。

那么这部分钱是否需要返还呢？陆女士解释说，“这种形式相当于开发商先给你垫付，房子总价还是要分摊到月供里面。也就是说原价100万的房子，你最后实际支出的还是100万。”

陆女士还表示，她已经以该形式售出了数套房子。

【风险】

对于购房首付比例，相关部门有明确规定。“做高合同总价”、首付贷等行为均属违法违规。其中涉及的骗贷、信贷资金绕道流入楼市等行为，早就被监管部门明令禁止。之前，多地重拳整治相关乱象，就曾涉及经营贷、消费贷违规用于购房等。

购房者必须看到，“负首付”并没有降低购房价格，房屋合同总价被做高后，反而提高了贷款月供额度，加重了购房者经济负担。有些购房者只能通过消费贷、贷款中介、小额贷款公司等四处筹措资金，既提高了购房成本，又产生了新的风险。