全球商业地产风险迫近？大投行、地产经纪人这么看

在美国硅谷银行风波后，摩根士丹利、摩根大通和花旗银行等几家大行陆续发出警告称，商业地产是接下来最可能给银行带来风险的板块。

摩根士丹利在本月中旬的一份研究报告中预测，商业地产的价格跌幅可能高达40%，比2008年金融危机时还要糟糕。

疫情后，远程办公模式的流行使写字楼市场需求疲软。但商业地产空置率是否永久性被抬高了，被抹去的写字楼需求是否一去不返？接受第一财经记者采访的地产经纪人们给出了不一样的观察结果。

全球商业房地产服务公司高纬环球（Cushman&Wakefield）全球研究部美洲洞察主管史密斯（David C. Smith）认为，商业地产不会就此一蹶不振。在研究写字楼长期趋势时，重要的是区分写字楼需求的周期性和结构性变化。

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集团联合创始人兼集团CEO安萨里（Kashif Ansari）表示，商业地产中遇到麻烦的主要是写字楼。“事实上，对高端写字楼的需求反而变得更加紧俏，各大公司也在力图用高等级、更环保的办公条件来吸引员工回办公室上班。”他称。

CBD比较难

根据房地产分析机构Green Street的数据，美国顶级房产物业的价值在过去12个月里暴跌了25%，而更广泛的办公楼市场几乎比疫情之前的水平低40%。第一太平戴维斯的数据显示，亚特兰大、芝加哥和休斯敦是美国办公室空置率最高的城市之一。

史密斯对第一财经记者解释称，大多数行业在疫情期间的用地需求都很大。以工业为例，在过去的三年里，美国工业用地需求以近14亿平方英尺的吸纳量（即销售和出租房屋的数量之和）增速创造纪录，比整个芝加哥的工业用地库存还要大，而芝加哥是美国最大的工业市场。

但过去三个季度，所有房地产类型的投资市场都放缓了，这在很大程度上是由于利率迅速上升导致银行贷款标准收紧，限制了流动性，第一季度销量同比下降32%。

“商业地产中最近受到较大挑战的是写字楼，空置率在过去三年中有所上升，2023年第一季度全美平均水平达到18.6%。”史密斯承认。

情况在澳大利亚也类似。位于墨尔本的澳大利亚一级商业地产公司Stone bridge合伙人Chao Zhang对第一财经记者称，疫情后，新的工作文化和在家办公对办公环境产生了很大的影响，反过来也影响了写字楼的投资市场。位于中央商务区（CBD）的大型资产受到了较大的影响，这些空间此前大多被雇员人数较多的大公司所占据。

“城市郊区的小型办公室资产受到的影响则较小，因为那里有更多的中小型企业，可以更好地控制员工在办公室的工作时间。因此，在墨尔本，如Cremorne、Richmond、Collingwood和South Melbourne等郊区的空置率仍然很低，而CBD的空置率相对较高。”Chao Zhang说。

他拿手中的交易举例称，墨尔本CBD的一些分层办公室比较难卖，而他销售的位于墨尔本市中心以南14公里处一座有9个套房的办公室就没有出现空置，在寻找租户上也没有遇到难题。

追求质量的趋势未变

尽管整体市场需求疲软，不过写字楼“追求质量”的趋势仍在继续。

根据高纬环球的数据，在美国，A级写字楼的吸纳量在三分之一的美国地方市场中为正，大于整体吸纳量为正的地方市场数量。 自疫情以来，新建筑的租金溢价扩大，入驻者仍在被高效、优质的办公空间所吸引，并期望被提供大量的便利设施和服务。

“这种趋势在大市场中更为明显。在美国门户市场中，69%的租赁流向A级写字楼，远高于全美61%的平均水平。自2020年以来，全美最好和最新的写字楼资产实际上已经有80多万平方英尺的正吸纳量。”史密斯说。

在墨尔本，Chao Zhang也观察到同样现象，高质量的建筑仍然租赁良好，而且租金强劲，二级建筑目前比较难租。

“空间的使用取决于租户和他们所处的行业。大多数有能力搬迁的企业通常可以占用较小的空间，但乐于为高质量的空间支付溢价。”他说。

而那些低质量的写字楼，安萨里预测它们将“被赋予新的使命”。

“比如，银行会把这些不再适应后疫情时代以及节能减排条件的写字楼回收，并低价出售，接盘者会把这些物业转型为其他用途，里面也可能包括一定数量的办公空间。在纽约以及伦敦等地，我们已经看到了一些尝试。”他介绍，“在纽约，市政部门正在进行大规模的写字楼改造成为住宅公寓的项目，项目的推动者将之与当年纽约市制造业向高科技产业的成功转型相提并论，决心不小”。

周期性和结构性变化

史密斯称，与世界其他大部分地区相比，远程和混合工作在北美更为普遍。这也是影响写字楼入驻者对工作场所的看法。

但史密斯认为，即便如此，办公室仍然是企业劳动力雇佣和更广泛经济的核心。“人们很容易将过去三年视为远程工作增加推动办公需求重大结构性调整。这忽略了一个事实，即A级市场基本面在2021年底和2022年初的大部分时间里都朝着积极的方向发展。在截至2022年第二季度的三个季度中，A级吸纳量基本持平，租赁活动回到了2017-2019年的水平。”他称。

直到2022年下半年，市场动态才发生变化，随着利率大幅上升，就业必然会放缓。因此，在过去三个季度中，租户一直在应对经济衰退问题，寻找管理成本的方法，其中人员和房地产通常是最大的两个成本控制项。

史密斯说，写字楼经历的一些变化是周期性的，而不是结构性的。“周期性的经济逆风目前正在抑制需求，明年可能也会如此。但我们预计，一旦经济开始复苏且就业增长在2024年及以后加速，美国（写字楼）的吸纳量将转正。”他称。

Chao Zhang也认为，市场仍处于调整期。由于租约一般为3-5年，而在家工作的文化还只是一个新兴的概念。“随着工作生活秩序正在恢复正常，移民继续入境，我们预计对办公空间有更多的需求，但更多的是对高质量空间的需求。”他表示，“4天工作周和长期在家工作仍将是讨论的焦点，但这并不代表整个市场，所以就算一些公司将采用这种方式，也有其他公司将采用更传统的方式。”