2023年，买房要花精力好好研究才能不失误!

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，您好，想在在龙岗买房，但是感觉光明区好火热，未来发展的话光明区和龙岗哪个更好？

深叔：你好，其实今日的光明类似于昨日的龙岗，但龙岗发展态势不如从前。龙岗因区域位置距工作岗位较远，使得大量工作者不再追逐。在深圳西部，有着巨大的购房需求，推动了房价。而龙岗的区域位置不便造成了需求不足，供过于求的局面，价格增长滞后。光明作为配套设施不成熟的地区，未来有一定的发展潜力。多条铁路开通加上产业兴起必将带动区域的经济发展。从各方面看，光明的发展都优于龙岗，在供需矛盾的刺激下，要考虑现实环境和自身因素再加以选择。

提问：深叔，你好，名下有套小户型自住，目前想在置换一套偏刚改的房子，我家里有一个四岁的主要考虑前海地区，预算800-1000万，希望能够长期持有且未来有一定的升值空间。

深叔：你好，老前海地区，主要是中端住宅区，住宅林立，户型较为多样，南部有较为优越的学区房。地铁交通和公路交通都相当发达。前海地区的学校质量比较多，但整体的教育质量比较一般，尤其是前海北地区。新前海地区的二手楼盘，主要就是前海时代，老前海地区的整体居住氛围浓厚，居住环境较佳。整体来看，前海地区的楼房能够满足刚需的选择，也能够满足部分改善家庭。

提问：深叔，你好，名下有套自住房，预算1000万，想今年下半年买房，看到坂田街道被纳入深圳“都市核心区，想请问坂田是否具有投资价值呢？在坂田地区有没有合适的推荐呢？

深叔：你好，坂田地区由于华为总部的存在，一直是深圳地区比较热门的板块，而坂田街道被纳入深圳“都市核心区”，进一步带动该区的基础设施发展，未来将会有较大的发展潜力。首坂田现在正处于补涨区间，整体板块素质还是不错的，尤其是深圳都市核心区将坂田划入之后，补涨潜力将进一步释放。而且下坪垃圾填埋场今年可能很快就会关闭，对坂田楼市算得上是一个比较大的利好。不过坂田价格相较于其他片区没有太大的优势，即使补涨可能也补不了太多，整体楼盘的素质比较高，片区基础配套完善，学区也算不错，推荐长期投资+自住。另外华为外迁也是一个比较大的影响因素，对整个坂田来说是购买力流失，现在投资只能说可以稍微跑赢大盘，论成长性还是深圳西部更强。

提问：深叔，你好，最近深圳楼市一直调控观望，今年又想买房，又看到深中通道开通的消息，感觉对中山的利好挺大的，现在比较纠结的是买中山还是南沙呢？

深叔：你好，建议后者，南沙它有副中心利好，离深圳更近，价格便宜；大湾区的利好都绕不开南沙，未来坐地铁，就可以从南沙直达深圳。南沙地理位置在大湾区的正中心，未来工作在深圳，居住在南沙可能会变成现实。首先南沙是大湾区的地理中心也是广州唯一的副中心，其次规划配套都不错，同时它也是唯一两个一线城市都有辐射利好的城市。也有人担心南沙政策收紧；其实南沙人才购房政策，并没有发生变化。影响的其实是贷款，南沙各大银行开始对外地客收紧贷款。深中通道开通后，对中山利好是有的，但房价已经有点透支。

提问：深叔，你好，在观澜珑门名苑有一套房子，现在在考虑要不要置换到其他区域，请问观澜的整体情况如何，有些什么利好？片区发展前景如何？是否值得继续持有？

深叔：你好，观澜整体分为福成街道、观澜街道、观湖街道，其中福成街道的茜坑、长湖、丹坑等地工业园产业园错综复杂，整体面貌不佳，旧改不成规模；观澜街道的鹭湖板块基本面很好，定位是科技文化区，有地铁、商业、医院、学校等多方面的规划，有多家知名房企布局，且拥有华润三九、杰普特等知名企业，值得看好，金地鹭湖1号、城建仁山智水花园等楼盘可以考虑入手；观澜片区有大量旧改项目，且多个项目已纳入城市更新计划或意向改造计划；牛湖新城项目占地面积很大，如果成功启动将对城市面貌有很大改善，目前观澜相对其他老城区仍具价格优势。总的来说，观澜的旧改前景是比较好的，但是何时兑现还是未知的，短期来看，区域内较为杂乱，自住人群一般不会选择，但是投资看的是长期发展，现在观澜还没有大量投资客涌入，人们一般比较关注回迁厂房，生活居住在周边的人群可以趁价格不高时入手。