房地一体宅基地确权登记工作问答

01

哪些宅基地应予确权登记?哪些依法不予确权登记?

以下宅基地应予确权登记：

(1)依法取得宅基地使用权，利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请房地一体宅基地确权登记；

(2)对于有合法权属来源、符合规划或者建设相关要求的宅基地及地上房屋，应予确权登记；

(3)对于分家析产、农民集体经济组织内部成员互换房屋且都符合“一户一宅”要求的宅基地及地上房屋，依法继承取得的宅基地上房屋，应予确权登记；

(4)对于“一户多宅”、缺少权属来源材料、缺少符合规划或建设相关材料、超占面积、权利主体认定(非本集体经济组织成员、进城落户农民、原宅基地使用权人死亡)等情形，按相关政策处置后，符合确权登记要求的应依法依规予以确权登记。

以下宅基地依法不予确权登记：

(1)1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施后，除继承、法院判决等法律法规政策明确规定外，非本集体经济组织成员取得房屋或宅基地的；

(2)乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等；

(3)存在尚未解决权属争议的；

(4)违反法律、行政法规规定的；

(5)法律、行政法规规定不予确权登记的其他情形。

02

农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记?

经集体经济组织或村民委员会同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。

历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

03

对于继承房屋的，如何登记?

农村宅基地不能被单独继承。被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权。继承人申请房屋所有权和宅基地使用权登记的，应当提交被继承人死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书后，由登记机构依法审核登记，属于非本集体经济组织成员的在登记簿备注。

04

宅基地批准使用后一直未办理登记，若原批准使用人死亡的，能不能申请登记?

宅基地是以“户”为单位分配和使用，只要“户”内还有其他成员，批准使用人死亡不影响该“户”宅基地使用权，可由现在的户主或户内其他成员申请登记。如果“户”内已没有其他成员，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权。所以，可按规定申请登记，属于非本集体经济组织成员的在登记簿备注。

05

非本农民集体经济组织成员取得的宅基地能不能登记?

非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区分不同情形予以处理：

(1)非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。

(2)非本农民集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

(3)1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。国办发〔1999〕39 号文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

06

关于农村安置社区，本集体经济组织成员根据安置协议取得房屋后，又额外购买村集体土地上的房屋，能不能确权登记?

农村安置住房本质上是为满足原集体经济组织成员居住需求，原则上需要满足“一户一宅”政策要求，本集体经济组织成员按照安置协议取得的房屋应当全部予以确权登记；额外购买本村集体土地上房屋的，有地方规定的按照地方规定办理，没有地方规定的原则上不予确权登记发证。

07

结婚前男女双方在各自所属村拥有宅基地，婚嫁后如何确权登记?

在把握“一户一宅”原则下区分情形处理：

(1)婚前男女双方所在的“户”内还有其他成员，婚后户口迁出一方以共有方式取得迁入方所在户的宅基地使用权，同时丧失原宅基地使用权。

(2)婚前男女双方分别所在“户”无其他成员或者一方所有成员均迁入另一方所在地，迁出方的“户”在迁出地已不存在，其他成员以共有方式取得迁入地宅基地使用权。迁出地宅基地或房屋已确权登记的，在换发房地一体不动产证书时备注“非本集体经济组织成员”,待房屋所有权转移或灭失后，注销其宅基地使用权；未确权登记的，不再进行确权登记发证。

08

宅基地确权登记中的“户”如何认定?

地方对“户”的认定有规定的，按地方规定办理。地方未作规定的，可按以下原则认定：“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的，可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况，结合村民自治方式予以认定。

09

农民集体经济组织成员之间互换房屋如何确权登记?

经集体经济组织或村民委员会同意，农民集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。

10

“一户多宅”能不能登记?

宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到 "户"。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

11

没有土地权属来源材料的宅基地，如何确权登记?

对于没有土地权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会出具证明，并经乡(镇)人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。

12

历史上很多村集体将集体的办公用房、厂房、校舍等出售给农户用作住宅，农户居住至今且为村内唯一住宅，是否可参照无权属来源材料的宅基地、按宅基地用途办理确权登记?

集体的办公用房、厂房、校舍等没有土地权属来源的，可以参照本问答第11条无土地权属来源宅基地情形办理；有合法手续或已登记，可由地方结合实际按宅基地处置后，办理确权登记。

13

对农村宅基地商住混合使用的，能否确权登记?

对于符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合“一户一宅”的，原则上按宅基地用途认定，依法予以确权登记。

14

登记机构是否可以依职权撤销原先错误登记并颁发的证件?

不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

来源：山东省自然资源厅