夫妻借亲属名义买房，且约定房屋归一方，未经出名人同意有效吗

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令郭某平配合我办理位于北京市海淀区x号房屋的产权转移登记手续，将该房屋过户至我名下；本案诉讼费由郭某平负担。

事实和理由：2003年11月，我与郭某兰登记结婚，双方于2011年5月离婚。双方于2007年6月15日购买了位于北京市海淀区x室房屋。为了节省成本，双方书面约定该房屋暂时登记在郭某平（郭某兰的弟弟）名下，首付款及贷款由我和郭某兰共同支付，在条件成就时，由郭某平配合过户或买卖。由于孙某刚对家庭付出较大，双方协商约定孙某刚享有房屋的所有权。

此后，该房屋一直由郭某兰出租、管理。后郭某兰去世，我多次要求郭某平协助办理过户手续，均遭受其拒绝。我认为，我和郭某兰是该房屋的实际购买人，后双方约定该房屋所有权归我所有，郭某平仅为出名人。为维护我的合法权益，特诉至法院。

被告辩称

被告郭某平辩称，我不同意孙某刚的全部诉讼请求。理由如下：一、北京市海淀区x室房是我个人购买，我与郭某兰、孙某刚从未有过借名登记的约定；二、购买该房屋是郭某兰介绍的，正式签署《房屋买卖合同》是我签订的，实际出资也是我个人出资购买；三、我在2000年至2015年期间一直经营食品店，期间我用收入偿还房屋贷款；四、孙某刚于2011年5月17日离婚时已经对上述不动产处理完毕，现在孙某刚起诉已超过诉讼时效。综上，我不同意孙某刚的诉讼请求，请求法庭依法驳回。

法院查明

郭某平系郭某兰之弟弟。孙某刚与郭某兰于2003年11月登记结婚，双方均系再婚。2011年5月，双方协议离婚。

2007年6月15日，陈某豪（出售方、甲方）与郭某兰（买受方、乙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将位于北京市海淀区x房屋（以下简称x号房屋）以66万元总价款出售于郭某兰。定金66000元于签订合同时交付甲方。

2007年6月27日，陈某豪（卖方、甲方）与郭某平（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定郭某平以36万元价格购买x号房屋，付款方式为贷款。同日，x号房屋登记在郭某平名下。次日，郭某平与某银行签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定郭某平贷款30万元。上述房屋购买后，由郭某兰负责对外出租直至2017年。

2017年10月17日，郭某兰去世。

针对双方争议的事实和证据，本院认定如下：

庭审中，孙某刚主张当时其与郭某兰欲购买一套房屋用于出租，后通过中介找到x号房屋，但因其与郭某兰名下另有一套住房有贷款，故为避免房屋贷款利率过高约定将x号房屋借名登记在其弟弟郭某平名下。郭某平对上述主张不予认可，称其当时想购买房屋用于出租，因郭某兰对购房事宜较为熟悉，故委托郭某兰代其看房并签署了房屋买卖居间合同，后续房屋手续均由郭某兰代其办理，房屋定金及首付款亦由郭某兰代其缴纳。

关于看房一节，孙某刚主张曾与郭某兰共同去看过房屋。郭某平主张其亦曾与郭某兰共同去看过房屋。关于房屋定金支付的情况，孙某刚主张由郭某兰本人现金支付给出卖人陈某豪。为此，孙某刚申请证人陈女士（陈某豪之女）出庭作证。

证人陈女士表示，最初购房时郭某兰曾表示系其本人购房，后孙某刚和郭某平均曾同郭某兰一起看房，后一直由郭某兰与其商量房屋购买事宜，并约定房屋总价款为66万元。签订《房屋买卖居间合同》当天，郭某兰本人单独到场签字并交纳定金6万元，以现金方式支付。后房屋过户当天，郭某兰、郭某平均到场办理手续，郭某兰负责办理的交款手续。陈女士另表示，其曾无意中听到郭某兰与中介人员沟通二次贷款利率高的问题，后来中介人员建议可以让他弟弟帮忙贷款。

郭某平对上述证人证人的证明目的不予认可，称不能证明其与郭某兰、孙某刚之间存在借名买房的关系。关于定金的支付情况，郭某平表示其不清楚，因郭某兰与其存在借款关系，故即便由郭某兰支付亦系替其交纳。

关于房屋总价款，孙某刚主张真实的交易价格为66万元，其中首付款30万元于房屋过户当日支付，另30万元为贷款，网签合同约定36万元系为了避税。郭某平于第一次庭审中主张房屋真实交易价格即为网签合同约定的36万元，其中30万元为贷款，另6万元为郭某兰代其交纳的现金。后其于第二次庭审中认可房屋实际交易价格为66万元，其中首付款30万元为郭某兰代其交纳，因郭某兰之前曾向其借款32万元，故上述支付房款之行为视为偿还借款。郭某平并未就其上述主张向本院充分举证，亦未就上述两次陈述不一致向本院作出合理解释。

关于房屋贷款，孙某刚主张还贷存折一直由其和郭某兰持有，每月由其和郭某兰存现金偿还贷款。郭某平认可还贷存折一直由郭某兰持有之事实，主张因自己平时较忙，故将现金给郭某兰委托郭某兰代其偿还贷款。

关于房屋装修及使用情况，孙某刚主张其系出资并负责装修。为此，孙某刚向本院提交了房屋装修施工合同以及相应送货单、销售凭证等证据材料。郭某平对上述证据真实性予以认可，但主张装修系其出资，将现金给郭某兰后委托郭某兰负责装修事宜。关于房屋使用情况，孙某刚主张自房屋装修后一直由其和郭某兰负责对外出租并收取租金。为此，孙某刚向本院提交了2007年至2017年的房屋租赁合同，其中三份合同出租人显示为郭某兰，一份合同出租人为孙某刚。

郭某平对上述2007年至2014年的租赁合同予以认可，称系其委托郭某兰对外出租。对于其他租赁合同郭某平不予认可。关于使用情况，郭某平主张最早2007年开始房屋内分开出租，后因政府不允许故改为整体出租。为此，郭某平向本院提交了2016年至2019年的三份租赁合同。关于租金支付的情况，郭某平认可之前的租金一直由郭某兰收取，其主张因委托郭某兰负责出租事宜，故郭某兰每年支付其六万-七万元租金，其余事情其不负责。孙某刚对上述主张不予认可，其对郭某平提交的前两份证据真实性亦不予认可，但其认可郭某兰去世后由郭某平负责将房屋出租之事实。

另查，x号房屋房产证原件由郭某平持有，房屋居间合同及还贷存折原件由孙某刚持有。孙某刚主张房屋所有权证一直由郭某兰持有，后郭某兰去世后，房屋所有权证才由郭某平持有。另经本院询问，郭某平表示其不持有房屋买卖合同以及《楼宇按揭担保借款合同》原件。

庭审中，孙某刚主张x号房屋为其和郭某兰的夫妻共同财产，双方于婚姻关系存续期间约定x号房屋归其所有。为此，孙某刚向本院提交了落款日期为2007年7月21日的购房说明一份，内容载明：由郭某兰、孙某刚双方出资就购买x号房屋，说明如下：因双方购买此房时存在二次贷款，为了省税和节省成本，双方协商暂时写在郭某平的名下，但郭某平对此房无任何权利，郭某兰保证将来郭某平无条件配合孙某刚与郭某兰办理房屋过户或买卖手续事宜，由于孙某刚付出较多，双方同意此处房产全部归孙某刚所有，双方无任何争议。落款处有郭某兰、孙某刚的签字、手印及印章。

孙某刚对此解释称，因当初购房时其并不同意以郭某平名义购买，故郭某兰与其达成上述约定，且因之前其与郭某兰曾将双方的位于北京市丰台区的一套房屋赠与郭某平，故后约定以郭某平的名义购买x号房屋。为此，孙某刚另向本院提交了2007年5月的公证书一份，内容载明：孙某刚、郭某兰自愿将位于北京市丰台区的一套房屋赠与郭某平。郭某平对上述购房说明不予认可，但其认可孙某刚、郭某兰曾赠与北京市丰台区房屋之事实。关于赠与原因，郭某平表示其记不清楚了。

郭某平另主张诉讼时效抗辩，称孙某刚与郭某兰自2011年离婚后房屋已经进行了处置。孙某刚对此辩称，其与郭某兰虽于2011年办理了离婚手续，但双方系为购买经济适用住房而办理的假离婚手续，双方离婚时并未就该套房屋进行分割。孙某刚另主张郭某平与其为合同关系，郭某平一直处于违约状态，故并未超过诉讼时效。郭某平对孙某刚之上述主张不予认可。

裁判结果

于本判决生效后七日内，郭某平协助孙某刚办理北京市海淀区x号房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权过户至孙某刚名下，房屋过户所产生的税、费由孙某刚负担。

房产律师靳双权点评

合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，孙某刚以其和郭某兰与郭某平存在借名买房关系为由要求郭某平将x号房屋过户至其名下。结合本案查明的事实以及证据情况，法院从以下几个方面进行综合分析：首先，从房屋购买的情况来看，看房、签订房屋居间合同、商议房屋价款、支付购房押金、房屋首付款、房屋贷款等均是郭某兰办理并交纳，郭某平虽辩称购房手续系委托郭某兰办理且上述购房款来源为其支付给郭某兰的现金以及郭某兰对其的欠款，但其未就委托及欠款之主张向法院充分举证，且郭某平于庭审中对房屋实际交易价格陈述不一，显然与常理不符，故法院对郭某平之上述抗辩意见不予采信。

其次，从房屋使用情况来看，x号房屋交付后由郭某兰、孙某刚负责装修并出租，房租亦由郭某兰负责收取直至郭某兰去世。郭某平虽主张房屋装修系其出资且委托郭某兰收取租金，但未向法院充分举证，且其未能就房屋一直由郭某兰实际控制并收取租金一节向法院作出合理解释，其上述行为不符合常理，故法院对郭某平之上述抗辩意见亦不予采信。

再次，x号房屋房屋居间合同、还贷存折等原件均由郭某兰、孙某刚持有。郭某平虽持有房屋所有权证原件，但经法院询问，其并不持有房屋买卖合同原件及贷款合同原件，郭某平虽解释称定期给郭某兰现金委托其代为偿还贷款，其上述陈述有悖常理，故法院对郭某平之上述抗辩主张不予采信。综合上述情况来看，从房屋购买洽谈到购房款的出资再到房屋居住使用以及相应手续、证件的持有情况来看，郭某兰、孙某刚实际享有x号房屋的权益，郭某平仅为名义上的登记人，郭某兰、孙某刚与郭某平之间存在关于x号房屋借名登记的约定。

如前所述，x号房屋应属郭某兰与孙某刚之夫妻共同财产。依据规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产的约定，对双方具有约束力。本案中，孙某刚提交的书面约定可以证明郭某兰、孙某刚在婚姻关系存续期间约定x号房屋归孙某刚所有。现孙某刚要求郭某平将x号房屋过户至其名下，具有事实及法律依据，法院予以支持。

郭某平虽不认可郭某兰与孙某刚之间的约定，但其无权就夫妻财产约定提出异议，故法院对其上述抗辩意见不予采信。关于郭某平提出的诉讼时效抗辩，法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，因双方并未明确约定办理产权过户登记时间，且办理房屋所有权登记具有物权性质，故孙某刚提起本案诉讼并未超过诉讼时效，故法院对郭某平主张的诉讼时效抗辩意见不予采信。