只有救楼市才能救内需？

最近，某知名大V突然提出，“只能楼市才能救内需”的观点，还提出了一系列的建议，如降低房贷、推迟房产税、解除限价等。

毕竟是每年买一套房的。

不过，时至今日，楼市还能拯救内需？

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先聊几个，最近遇到的事。

一是前阵子，老南和暗夜聊了下，为啥最近上海豪宅跌了一波。

要知道，去年底以来，上海豪宅起初还是挺强势的，老南曾有个客户，抱着3000万在上海买不到满意的房子，看得上的都4000+。

不过最近上海的豪宅，倒是松动了不少。暗夜给老南一个观点，很是认同。

大概逻辑是，房地产正常的上涨，是置换式的。

比如500万的卖给上车的，然后加贷款买800万的。800万的卖给500万的，然后加贷款买1200的。就是这么一轮轮的置换上去，逐级推高。

置换的弹药，要不是经济好收入高，要不就是靠银行贷款。

但这轮上海一开始豪宅的上涨，并非是从底层一层层轮动上来的，而是部分真有钱的土豪推动的。缺乏普宅的置换跟涨，也就是根基不牢。

所以几个月后，没有置换升级的人跟上，自然要跌。

这个逻辑很自洽，其实想想看，会发现和A股当前存量博弈，缺乏增量资金，逻辑几乎一致。

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二是前阵子，一客人咨询老南，也涉及到房产。

属于一线城市，上一轮高点，急着上车，买了个比较弱的区域的，比较弱的房型，板楼还是楼顶，还有个比较弱的学区，不到400万。

还没几年，房价跌了20%多，算上利息 ，直接亏掉了近100万。本不富裕的家庭，雪上加霜。听得老南都心疼，但真没啥办法。

其实这样的家庭真不少，尤其是上一波买在高点的，且区位、房型有瑕疵的，如今流动性很差，纠错难度极大。

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三是今天一业内朋友给老南算账，假设房价长期不涨，会怎么样。

首付的机会成本（假设低风险理财2%）+月供（假设房贷利率4%），差不多是6%。而目前租金基本是在2%以内，甚至1.5%都不到。也就是买房成本是租金的3-4倍。

如果不是为了小孩上学，买房绝对是亏的。

但问题又来了，推动房价上涨的，自住需求依赖于收入预期，投资需求依赖于房价的内在回报率至少在5%以上。

所以，如果说“救楼市才能救内需”，那真实需求的收入预期来自哪里？尤其居民的杠杆率已经创了天量，六个钱包真没钱了。

如果是靠投资需求，那只能说不是坏就是很坏了。

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所以，现在国家对于房地产的核心政策，就是“托而不举”。地产三支箭+部分城市限购放开，就是为了保交楼去库存，回笼资金。

也就是通过时间，慢慢地化解这些风险。

但如果过度激进的政策，一帮大V再一吆喝，房价再大涨一波，忽悠居民再来一轮加杠杆，那无非是把今天的风险聚集到未来，成为更大的风险。

其实15、16年，我们就错过了房产调控的最佳时机，整个社会从就业到财政，和房地产高度相关。

但大家都知道，地产的畸形是不可持续的，而且地产份额下降后，这个巨大的坑，对于就业、收入、财政的影响是巨大的，即使靠其他新产业，在很长的时间内，也是无法填上的。

也就是大家要能接受代价，接受减速。

所以，想明白这点，就能理解为啥为何过去几年，我们一直在和大家提“一九现象”，提醒大家尽快对自己的房产评估、调整、优化。

下周，石榴叔也会写一篇，关于哪些“九”的房产，如果闲置，能处理还是要尽快处理的。