王石的离任大礼包成为万科“甜蜜”的负担

2017年，万科花费511亿巨款拿下的广信资产包被王石誉为是自己告别万科的“大礼包”。礼包中含有寸金寸土的广州市区16宗可开发土地。为了盘活广信资产，万科特地成立了广州万溪独立于万科广州，来负责股权债权梳理、存量房运营管理、资产包内地块项目的拆迁改造及后期开发等工作。

然而几年过去，截至去年底，规划建筑面积达到211万平方米的广信资产包仅成功转化了两个项目，计容开工面积45.17万平方米，计容竣工面积1.97万平方米，年末土储还剩134.12万平方米。

近日，资产包里的两块地块更是重新出现在了土拍市场。在广州市规划和自然资源局公布的今年第二批集中供地名单中，万科广信资产包中的蕙兰苑、紫兰苑地块均在其中。目前，该两宗地块已挂牌，合计起拍总价约34亿元。有业内人士透露，房地产开发回款周期长，资金压力大，卖地赚差价，对于万科而言更具性价比。

就连现任万科总裁祝九胜也曾坦言，“一个资产包的金额这么庞大，对整个集团资金的占用、效率肯定会产生压力。”

2020年6月29日，万科宣布为广信资产包引入以信达为首的7家战略投资者，万科持有广州万溪的股权比例将下降至50%，万科将继续担任项目操盘方，推进项目建设。本次交易完成后，万科将整体回笼资金390.4亿元。

但天下没有免费的午餐，7家战略投资人出资的同时与万科签下对赌协议。广州万科及广州万溪需确保自《合作协议》签订之日起满五年内，广州万溪及下属企业取得广信资产包内资产对应的不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件，否则就要回购新股东持有的广州万溪股权并承接其对广州万溪的债权，回购的股权及承接债权比例不低于新股东总持股比例的50%；

年报显示，2023年，广州广信资产包项目计划开工计容面积32.61万平方米，计划竣工计容面积21.41万平方米，假使计划都能完成，截至今年年底，累计的计容建面也不过77.8万平方米。在不足2年的对赌期限前，广信资产包仍剩下一大半的土储需要转化。换言之，万科仍存在较大的对赌失败风险。

而在引入战略投资者之外，广州万溪还在积极寻求其他融资途径。据《中国银行保险报》报道，邮储银行深圳分行在了解到广州万溪并购广东国投资产包项目融资需求后积极响应。邮储银行深圳分行最终以并购银团的形式参与该项目，收购形式为受让现有股权及承接债务式并购，并购交易总价超500亿元。

除了资金占用，在庞大的广信资产包面前，万科在广州乃至南方区域的拿地节奏也有所放缓。巧妇难为无米之炊，这也直接导致了包含广州在内的万科南方区域业绩停滞不前，甚至出现下滑。2020年，万科南方区域营业收入1122亿元，收入占全公司比重26.78%；到了2022年，南方区域的收入只剩1004亿，收入占比下降至21.21%。今年一季度，万科在广州市场实现的权益销售金额仅27.5亿元，落后于越秀地产、保利发展、广州地铁。

雪上加霜的是，近日，万科南方区域城市更新总经理李升阳被传出因协助调查被带走，万科南方区域方面表示，李升阳因个人原因，正在配合佛山相关部门调查。据悉，李升阳于1997年进入万科，曾先后担任佛山万科的总经理、广州万科总经理。

老将的“失联”无疑给已背上500亿甜蜜负担的万科南方区域再挖了一个深坑。（内容来源|商业华观）