你买房不应该盯着投资客

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我连续讲了两期：

这对刚买房又担心裁员的大厂码农夫妻。

房地产的风险在哪里？

没看过的可以先看看。

这是第三次关于这个具体的问题，回答读者。

我那天用来举例子的这对大厂码农读者夫妻，他们买房的行为，并不是投资。

虽然他们符合我讲的计算盈亏比，让自己的持仓位比所在城市的整个系统风控位置还要低，俗称耗子钻在花瓶里。

但是这个行为本身不是投资，这个行为就是一个普普通通的家庭的自住刚需。

首先，这对小夫妻只有一套房子，那是他们的婚房。

你说理论上讲，双方父母都有房子，小夫妻带着孩子投奔父母不是不能住，但这不是长久之道。

这个自住的需求真实存在，而且他们要考虑自己住的地方不能离公司太远。

其次，这对夫妻的主要收入来源，是上班，是做码农。

但是，一套大几百万的房子，对他们而言，就是他们目前的全部财产。所以在这样一个现实情况下，他们当然要考虑财产的安全性。

你说如果他们把这700万留在手里，以这个老公的性格，拿去创业了，会剩下什么？

剩不下什么。

不是创业有问题，是这个人有问题。努尔哈赤带着十三副铠甲就可以起兵了，你给溥仪十三副铠甲，他最后都得卖给当铺。

人的问题，理解么？很多人这辈子最大的问题就是难以接受自己是溥仪。

这就叫笨狗扎个狼狗式。一定要头破血流才知道自己不是努尔哈赤。

你说他不创业，拿着700万去做高频交易，他能做么？

700万做高频，每年光手续费，都比他的本金多，你觉得他能玩几个月？

高频交易的标配是什么？是3个月出局。正常人，99%的人，3个月内必然亏光，一毛钱不剩。

因为你不停地买进卖出，就算你不亏钱，手续费也吃不消呀。

所以交易平台是鼓励高频的。

而散户的原则是什么？是尽量减少交易次数，每年买进卖出最好不要超过5次。高频交易者是一天恨不得50次。

这是完全不同的两条线。

一个人，在你做一件事之前，首先要看看你的本金到底怎么来的。

你像这个读者，如果最初他只有7万块，是从市场里赚来的700万，他可不可以玩高频？可以呀。

你既然能从7万赚到700万，我就相信你有这个资质。

可是这个700万，200万来自父母，200万来自岳父母，300万是他和他媳妇过去几年的工资奖金加股票。

没有一分钱是通过投资创业赚的呀。

那你既然问到我了，你让我来替你判断，我当然不相信你能够拿着700万赚到1400万，当然不信。

是不是很简单的道理？

我从来没有说过他媳妇投资了得，我说的是他媳妇资产处理的方式合理。

资产处理很好，不是投资很好。

职业投资人是没有必要在这个时间点买房的。

因为职业投资人追求的从来不是抄底，他追求的是时间回报率，能理解么？

什么叫时间回报率？

很简单，一个东西跌，我怀疑是底部，但这不构成买入的条件。

只有我确定要涨，而且至少涨两三年以上，构成主升浪的起点了，我才去追多。

追多价位高无所谓的，投资人他关心的是波段，又不是价位。

投资人是不需要吃完整波段的呀，吃它有什么意义？

投资人吃的仅仅是确定性的一个波段，主升浪波段，因为只有这一段时间足够短。这才是投资人最最看重的，资本的时间使用效率。

就是说他要用两年的时间吃到最大一个波段，然后他的钱还要拿去投别的呀。

这是投资人的打法。

但自住的人不是这样呀。

他们两口子是明摆着的刚需，人家是在自己公司附近买房，人家是人生第一套房。

专业的房产投资人哪个没有几十套呢？

他手里有个几十套，他为什么要加仓？在这个时间点加仓？

加仓只能让他手里的现金更少，万一资金链断了，他急着抛又抛不出去，岂不是资不抵债？

他们不会加仓的，他们职业的，根本就不关心是否抄到底部。

只有这种刚需小夫妻，才真的关心房子的绝对价值是否足够低。因为他们自己住的，动不动都是住个10年8年才拿出来卖。

没有投资人是这么个玩法的，你那房子又不是北京二环内的四合院，谁会吃饱了撑的持有10年8年。

那我们想想看，当主升浪起点的时候，或者说市场平静下来的时候，或者说回暖的时候。

像这种刚需小夫妻有没有可能买到称心如意而且价格超级低的房子？

有没有可能？

没有任何可能。

一旦投资人介入打新，人家都是动辄弄很多张房票，代持的方式去打的。你根本就打不着。

而如果是捡二手笋盘，刚需小夫妻也绝无可能捡到。

因为一个盘刚挂出来，假如它特别笋，或者说卖家不懂行，价格特别低，第一时间就怎么样？

就被中介介绍给那些职业投资人了，他们几乎是当天就签合同，成交了。

这种笋盘，根本就不会上网，都是卖家一出来，摄影师还没去拍照，就有买家签掉了。你根本无从知晓。

你能够看到的，通过平台看到的，那都是经过全城职业投资人认证，没有价值，才会挂出来。

明白这意思吧？正常时节下，你根本不可能在二手房市场里买到任何一个笋盘。

我那天讲过，尊重人性，尊重利益。

你没有足够的筹码，你给不了那些第一时间知道消息的中介以足够的好处。

而职业投资人和他们早就建立起多年的利益链条了，一旦有笋盘，一定是人家先挑。

想清楚这一点你就知道，刚需在市场回暖的情况下，根本没有任何可能买到笋盘。

只有整个市场都惊魂未定，只有投资人根本不涉足，不愿意加仓的前提下，刚需才有可能捡漏。

别问我是怎么知道的，我从来不炒房，但我就是知道。

因为天底下所有的交易品种，全都是这个原理，无一例外。

我们想想看，任何一个交易品种，你看到什么？看到买1，买2，买3，买4，.....，卖1，卖2，卖3，卖4，.....

看到这些对吧？

买1和卖1如果相等就成交了对吧？

你的界面，只能看到买1~买5，卖1~卖5，但是有的人的界面，可以看到买1~买50，卖1~卖50。

你知道么？卖30的价格挂的特别高，比卖29高出一大截，买30的价格挂的特别低，比买29低出一大截。

你的软件界面看不到，但这就是真相。

为什么？

有资金在等着捡漏，等着捡乌龙指呀。

人家的那个资金长年累月待在市场里，人家的持仓长年累月待在市场里，他本来就寻求资金的多种利用价值呀。

这就是一种方式呀。

所以我经常跟你讲，信息是不对称的。你和别人看到的软件，都不一样。

什么情况下作为刚需也能捡漏？

很简单，当职业玩家撤走了，他的资金挪出去了，另作他用了。

然后你就会发现当交易特别清淡的时候，市场盲目恐慌的时候，买4和买5之间都有着巨大鸿沟，结果作为买5，你居然超低价成交了。

刚需捡到笋盘，捡到乌龙指，只有这一种情况。

对于整个市场来说，这么一点儿交易量，水花都不算，对于职业投资人来说，他不会为了蝇头小利改变自己的仓位配置，风险管理。

但是对于刚需夫妻，就等于做了一次很好的资产配置，因为他们一共才大几百万的身家。

所以你看到了，策略是看人的，因人而异。

如果他们只有3成首付，那就是孤注一掷的冒险，尽管他们买的价格特别低，也是十分冒险。

万一你失业了呢？还不起贷款了呢？

如果这两口子手里已经有很多房产了，那去做这件事就没有意义，你把现金花光，回头其他房产的贷款怎么还？

但是，无贷款，拿到的价格特别安全，又是真的有自住需求，这三个因素叠加起来，就没问题了。

你现在知道为啥我不是很乐意回复具体的投资决策话题？

因为信息不够，读者给出的信息不够。

这位读者他是因为写了几乎一个中篇小说给到我，把他全家的财务状况细节，都交代的一清二楚。

把家里每套房子，商品房小区的名字，什么板块，什么类型的房子，甚至几楼，风景好不好都事无巨细讲给我。

而且更重要的是，他这个板块正好上热搜了，我有途径可以了解到。

所以我才能这么清楚的花了三篇，分析透彻，回复的同时给其他读者作为参考案例。

更多的读者，你们应该通过比对你和案例当中的人的差异，去寻找属于自己的答案。

决策这种事情，差之毫厘，谬以千里。人只要有一点不一样，背景条件只要有一点不一样，答案就完全不一样。

高端改善盘，全款不绑车位还是贷款被迫绑两三个高价车位不一样；开发商是否顶级，交楼以及交楼品质是否有保障不一样；同样的限价价位，不同板块的价值不一样；哪怕同一个板块，就像债市长短端，板块也有分两年展望好还是五年展望好，不同的展望周期又不一样；同一个好板块内部不同户型的二手房未来供应量以及未来户型供应格局不一样；同一个板块同一个开发商不同户型不同楼层不一样；不同家庭的收入结构不一样，能够承担的风险等级不一样，吾之蜜糖，彼之砒霜。

这里面只要有一丝一毫的计算偏差，盈亏比就完全不同了。最后的结局就有可能从盈利变成亏损。

现在早就不是闭眼买房子能赚钱的年代了，每一个外部细节，每一个内部细节，甚至包括这个家庭的收入来源的每一个细节，全都要算计到分毫不差，否则，就是瞎来来的。
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