苏州第三次土拍隐藏的你不知道的花头

苏州第三次土拍已经正式公告。也不出很多人的意外。一张图看看吧，其他的就不多说了哈。
那么，这些地块里面到底有多少看头？这里用我的个人视角，说2个个人观点。贻笑大方。

容积率低了，别墅行情来了？

很多自媒体都发现了容积率的降低这一现状。也有不少人觉得结合之前的限墅令的取消，市场别墅将迎来回春，其实并不然。

首先，这条的限制没有去掉。其次，出让条件层高或者楼层的限低没有去掉。例如斜塘地块有明确要求不低于6层。

第三，再最新版苏州版的城市规划管理技术规定的文件里面已经堵死了挑空赠送的方式。

在这三重DEBUFF的情况下， 一般来说，平层洋房的设计成了最优解。（例如太湖新城柳岸晓风的三层洋房设计、又例如象屿斜塘地块的设计 ）所以，不用太期望有特别好的别墅性质产品上市。（并不是看不起有实力拿地房企的设计条线）

就着容积率调整的话题，顺便多说一句，其实在去年的时候，我就写过一篇关于容积率调整的问题

彼时，就建议相关领导应该考虑降低容积率。通过产品的控制。来调整购房人群的流通方向。将现在的高层二手房留着打折，给刚需们。而享受了房价红利的改善客群，通过外围的低容积率的优势产品，调整出去。

另外，同样占地面积的地块，降低容积率之后，在维持总价的同时，营造出一种楼面价上涨或者不变的“优胜趋势”，解决舆论引导的一部分问题。还能够减少房源的总套数供应。实现软性房价调控。简直一举多得。

但当时有一个论点，反驳了我。因为这是纯市场化的思路，而在相关官方条线当中还有一个很重要的指标叫做平均每亩的土地效益（并非专业术语，只是大概意思）。

当时想来，这一点，比市场调整更重要。但最近的一系列的土地挂牌，让我感受到了一种似曾相识的操作。

也许可能我猜对了罢。

斜塘两宗地块的开发优化建议

关于斜塘两宗地块，个人觉得其实挺有意思的，特别想说一说。之也写过斜塘，也狠狠唾弃过斜塘三兄弟的定价。

与19号和26号地块最近的是仁恒项目，而规划相近的却是保利项目。

现在的局势，大概就是在比保利更好的位置，挂出了一个跟保利一样规划的地块。价格也差不多。那么优劣势同等可知。而未来应该卖多少价格，市场也有了答案。

此外需要说的一个小话题是，虽然保利天珺地块允许规划6层以上洋房。但不知为何保利的设计没有此规划。而偏偏斜塘三兄弟中的象屿，他的洋房实打实的卖出了斜塘板块的最高价。

那么就是不知道，未来摘下17和26号地块的房企，会不会考虑高低配呢？

在2.0容积率下，规划点限高80米的高层产品，定价用4.2左右的价格秒杀马路对面的仁恒。然后用比仁恒贵的价格和洋房产品，再虐仁恒的改善一波？

简直双赢！

真的很期待啊。