湘潭一业主房屋长期空置，下水管道堵塞致近8万损失，法院：物业担责30%

业主长期不在家居住，厕所下水管道堵塞，造成家中木质家具等不同程度受损。物业需要承担责任吗？近日，湘潭县人民法院发布了一起这样的案例。

2015年3月，小杏购买了湘潭县某小区房屋，与某物业服务公司签订物业服务协议，约定物业公司提供化粪池、沟渠、水池、排水系统等共用设施设备的维护和管理服务，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护。因小杏夫妻俩都在外地工作，该房屋长期空置，仅过年回家短期居住。

2022年2月9日晚，小区物业管家在巡查楼栋时发现，小杏家有水溢出到楼道走廊，于是立即联系小杏。小杏通知其亲属开门后，物业管家进屋查看发现：卫生间蹲便器涌出的污水已经将房屋浸泡，造成木柜、木地板、墙面、洗漱台等不同程度损坏。随后，物业对原告房屋进行了清洁，并将卫生间下水主管道破开疏通，清理出铁片、纸巾、破烂衣服等垃圾。

经鉴定，原告房屋室内装修及物品经水浸泡损失为79989元。小杏将物业公司诉至法院。小区物业服务公司辩称：公司将管道疏通工作外包，每月一次对化粪池、公共排污管道、污井进行清疏，平时在业主微信群发布过“文明使用排污管道”的提示信息。原告房屋的返水损失是楼上业主不合理使用下水管道所致，与被告无关，被告不应承担赔偿责任。

法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

本案中，原告小杏与湘潭县某物业服务公司签订了物业服务协议，原、被告均应当按协议履行各自的义务。原告小杏房屋下水道溢水的原因系下水主管道堵塞，下水主管道属于业主共有部分，被告物业公司负有业主共有部分及配套设施的维修管理义务。虽然被告物业公司每月对化粪池、公共排污管道、污井等进行了一次疏通，但该公司却未能提供其对案涉下水主管道定期检查和如何维护的确切证据，无法证明其对案涉下水管道是否疏通到位。故被告应对原告房屋因下水主管道堵塞返水浸泡所导致的损失承担相应赔偿责任。

在原告房屋无人居住期间，被告作为物业管理者无权擅自进入房屋内检查共用设施情况，也无法第一时间发现下水主管道堵塞所致污水外溢问题，故不可将责任全部归责于被告。原告小杏作为房屋所有人，理应对其房屋尽到管理职责及注意义务，但其房屋长时间无人照看，未能第一时间发现下水道堵塞的问题。故原告对因污水浸泡房屋和家具较长时间导致的扩大损失应承担相应责任。

法院判决被告承担30%的赔偿责任，赔偿23996.7元。原告不服提起上诉，二审维持原判。

法官认为，物业公司提供物业管理服务包括物业共用部位和物业共用设施的日常维护和管理，房屋排污管道属于物业共用管道，物业服务人负有对其进行日常维护和管理的义务，以保障管道畅通并能正常使用。导致下水道堵塞溢水的原因有很多，若系共同使用下水主管道的相关业主随意丢弃垃圾致非正常污物堵塞下水主管道，则相关业主理应对受损业主的房屋损失承担赔偿责任；若系物业服务人未及时清理、维护，物业服务人亦应承担一定责任。如遇到下水道溢水致业主房屋受损问题，物业服务人应积极查找原因。若物业服务人没有提供充分证据证明对下水主管道进行了定期检查和维护，造成下水道溢水致业主房屋受损的，则物业服务存在瑕疵，可适当调整支付物业费的标准。

本案中，下水主管道非正常排污，是造成管道堵塞的主要原因。相关业主共同使用下水主管道，负有共同管理、共同注意义务，理应正当合理使用，不得随意丢弃易致堵塞的污物，否则将承担相应的法律责任。在不能查明具体哪家业主时，原告可以起诉下水管道所涉及的其楼上所有业主。本案中原告考虑到楼上业主过多，放弃起诉楼上所有业主。不过，原告仍可就其损失向共同使用下水主管道的相关业主，另行主张权利。法官在此特别提醒，业主如果长时间不在家中居住，可以委托亲属或物业定期入室查看，以便及时处理突发意外情况。

潇湘晨报记者陈诗娴 通讯员叶炎辉