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19万+成都业主,正卖房离场!

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来源:成都淘房志

撰文:齐麟

这盘的“金三银四”,中介朋友们是整安逸了。

根据官方数据显示,今年3月,成都二手房成交28189套,达到了近两年来二手成交顶峰,4月成交23790套,两月一共卖出了超5.1万套房。

数据来源:成都购房通小程序

但是,卖得好归好,成都二手房的“老毛病”又开始了。

量太多,根本卖不过来!

从4月开始,成都二手房的同比成交量已经开始下滑,目前已经5月底,成交量却仅1.7万套,这个下滑的速度是肉眼可见的。

但成交下滑,丝毫不影响房东们积极的挂牌!

目前在贝壳成都官网上,成都的二手房挂牌量已经超19万套,真实挂牌已经超了20万套,即使每月成交两三万套,挂牌量依然不降反增。

来源贝壳成都

淘房君认为,随着这波年前积压的需求在金三银四释放结束,二手房成交量已开始逐渐回落,后续去化周期只会更长,挂牌量只会越来越多,供大于求是必然的结果。

至于价格嘛,大家懂的都懂了。

那为什么不少朋友都认为,现在成都二手房都有上涨的现象?

而从一些项目和整个成都二手房数据来看,除了豪宅领涨,其余二手房大多都“自身难保”。

据好好选房公开数据显示,近一周成都有4268个小区在降价,占比高达28%,而涨价房源只占17%

来源 好好选房小程序

甚至一些项目出现同样户型、同样朝向、同样精装,单价却相差近4000元/㎡,大户型反而比小户型便宜!

来源 贝壳找房

接下来,随着二手房去化压力逐渐加大,成都接近20万的房东该咋办?

继续降价呗。

01

成都哪些二手房

最好卖?

成都二手房卖的好,那已经不是一天两天了,而是从去年在全国行情惨淡的时候就杀出了重围,完成破圈。

而今年仅1-4月的成交量就已经相当于去年成交总量的54%!

这个数据,谁来都得叫一声“大哥”。

但细究便会发现,成都二手房成交卖得如此好得原因竟然如此简单,一点也不复杂。

那就是,刚需朋友们,需要一个家。

首先来看卖最好的板块。

2023年整个一季度,成交量靠前的板块分别是郫县城区、航空港、犀浦、光华大道延线、大面、温江大学城。

来源好好选房小程序

这与去年的情况大致一样,这些板块几乎就没变过。

它们有一个共同的特点:近郊。

再来看,卖得最好的小区。

来源好好选房小程序

近3月,成都二手房成交量前五的小区和板块大致相似,其特点就突出一个:近郊、周边配套成熟、小户型价格低。

像派克公馆、南湖国际社区、蓝光圣菲town城等,这类二手房的价格这几年几乎就没动过。

主打的就是一个刚需流通性。

有朋友问,那成都二手连续涨幅十几个月又怎么说?

很简答一个道理,成都刚需来的多,低价的二手成交量大。有钱的朋友也在来啊,那仅有的一批稀缺豪宅,仗着得天独厚的资源配套优势,就把涨幅拉起来了。

有数据显示,整个2022年,成都千万级豪宅需求逆势上涨,成交套数创历史新高。

而今年1-4月的数据显示,成都卖的最好的二手房,除了刚需户型,另一类是豪宅。

例如文儒德,从21年单价4万多/㎡,现如今已经涨到7万多/㎡;仁恒滨河湾的成交单价也已经突破5万/㎡。

也只有这类豪宅,才真正算的上金融资产。

所以,当下在成都二手房只有这两类是最好出手的:小户型、总价低、配套成熟的纯刚二手,另一种就是顶豪。

而其他类型的二手房,只有等和卷。

举一个简单的例子。

淘房君发现,现在成都不少房东都开始出现两头为难的情况,自己本想靠着这波大行情把现在这套卖了等钱置换新房,但房子挂出去很久,很难成交。

但目标新房这边已经看好房,选好位置,更甚至交了定金,但现在卡住的二手导致手上钱也不够,选好的新房很可能被截胡,两边就这样尬住。


这种换房是当下成都最火的一个情况,也是成都市场表现如此强大的根本逻辑。

忙着换,就意味着,急用钱。

于是乎,二手的价格内卷就开始了!

02

现在是等还是买?

经过一季度的狂飙,淘房君认为目前还在观望的朋友,应该就是既不刚也不改的中间人了吧。

太刚看不上,太改买不起。

市场火的时候觉得都在涨价了怕站岗,现在小幅度回落又怕没到底想再等等。就和股市一样,买涨不买跌,越热越买冷静了反而大家都犹豫了。

淘房君认为,如果你是刚需,你随时都应该上车,只要价格合适,那么有一个家不是什么坏事。

这里的刚需泛指单身未婚、准备结婚、结婚无小孩、准备要小孩等无房朋友,买一套小刚需没啥毛病。

如果是二套的朋友,并且在1季度这波热潮中选择观望,那么淘房君建议继续观望,因为成都二手房除了豪宅其他产品的价格并不稳定。

特别是一些新起的板块,比如去年锦江生态带从3万/㎡直接跌到最低1.7万/㎡。

2022锦江生态带价格趋势 图源:贝壳找房

而一些热门板块像高新南、成化、锦江、青羊、武侯,这些区域目前很多二手虽然降幅不大,但也有阴跌,根本就在于房源太多,价格又被周边新房抬着。

区域降价房源占比 来源好好选房小程序

结合目前大环境市场来看,最近全国一二线城市的成交量都在下跌,最高跌幅超过40%。

而官方对房地产的态度也越来越明显,那就是力所能及的帮,什么降中介费、降利率、改政策等等,虽然效果不太显著,但也算一些小小的利好。

所以淘房君认为,如果目前不是刚需的朋友,在成都选择二手房上还是可以继续观望,在热度完全褪去之后,买优势才会得以最大程度上的体现。

你认为呢?

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