LPR按兵不动，普通刚需通货紧缩，资本通货膨胀

楼市发展到现在，影响最大的除了开发商和高位接盘的业主以外，还有就是助力楼市高速发展的银行，但是银行现在也面临一个最大的问题，降低LPR的话，大量的高利率存量业主去提前还款了，不降的话，没买房的人就继续观望，而房贷这块最大的利润奶牛也在逐步被稀释了。

大家好，我是谢晖。就在5月22日，央妈公布了最新的贷款市场报价利率LPR，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。至此，这个LPR利率已经连续9个月保持不变，之前很多人还在幻想着在供贷款的存量利率能够下降，现在来看，连LPR都按兵不动，既不上涨也不下调，更深层次的原因就是整体市场不行了，银行还需要时间去换取空间，而且现在的情况就在于整体市场都没能救起来。

如果是利率重新上涨的话，现在的市场就会更难接受了，因为买涨不买跌的心态是很多人过去有的，但是现在来看已经不太适用了，因为现在不是不是说涨就能涨的，之前大家也都看到了，LPR下降后，大家的反应似乎没有太大的波澜，只有2月出现短期回暖，之后又重新下回落了。因为现在是大家手里没多少现金了，加上全民杠杆率都已经到达了比较高的水平，像杭州的杠杆率都高达了140%了，而连阿里这种企业都在传出不断裁员的风波，也给大家心理造成了很多不稳定的因素，失业的风险仿佛就在眼前，要知道今年4月统计局数据显示，16-24岁劳动调查失业率为20.4%，比上月上升0.8个百分点，也创下了自2018年有该统计数据以来的新高。

既然上涨利率是很难拉升房地产的，那为何不继续下调房贷利率呢，因为这关乎到银行的利润了，再降下去银行的日子恐怕就会更难过了，因为银行赚钱的本质就是收利息差，业内俗称净息差。截至4月25日，已披露数据的29家上市银行2022年年报显示，民生银行、重庆银行等8家上市银行净息差低于1.8%，而1.8%是银行维持住自身合理利润情况下的净息差参考线，这个值越低，代表银行自身的利润就越少了。

所以银行其实关心的不是大家能不能买得起房，而是关心自己的利润，而提升利润的方式，现在来看就是在不断降低存款利率，而且是降低长期存款利率，按照大家正常的思维，银行的钱定存时间越久，给的贷款利率应该越高，但是呢，以建行为例，三年期定存利率为3.045%，五年期定存利率为2.6%，银行是希望吸引短期的储户过来存款，而不是放个定存5年以上，也从另一方面反应出了中长期贷款市场的疲软，没啥人有贷款需求了，因为给到贷款利率越高，银行自身的风险就越高，到后面甚至无利可图了。

而前期很多老业主呼吁的降低存量房贷利率的事情，放在这个阶段来看更是不可能了，这里面的原因很简单，如果给存量房利率打折了，银行损失的利息可以说是雪上加霜，而对银行的股票会构成比较大的利空因素，而这也是目前股市的根基。要知道，全国个人住房贷款余额大约38.8万亿，如果给存量房贷降息1个百分点，银行业将减少3800亿元的利润，而整个银行业2022年的利润，才2.3万亿，加上很多存量房贷利率都在5.88%甚至6%以上，如果降息两个百分点，近7000亿的利润换做四大行估计都吃不消了，那些中小银行甚至还可能面临破产的风险。所以，存量房的业主只能想办法多赚钱提前还款才是唯一的道路了。

当然，现在银行也是无奈的，因为金融只是影响楼市短期的重要因素，中期还是看土地，长期的话看人口，最关键的还是人，要是一个城市没啥人口了，就算这个地方的银行把房贷利率降到3%甚至2%也不会有多少人去买房的，所以银行的转型在未来也是必然的，依靠中国楼市过去二十多年高速发展躺赚的红利已经不复存在了，买过以及没买房的刚需们也看清了房贷的本质，老业主提前还款潮还在激流涌动，贷款中介电话现在是打个不停，银行的钱也多到快发霉了，只拿2022年来说，人民币新增28万亿，每天一睁眼一闭眼，767个小目标就被印出来了。

而今年的印钞的速度只会比去年更快，只是现在楼市不涨了，大家不贷款了以及紧缩消费了，很多人反而体会到的是通胀紧缩的感觉，印的钱是多了很多，但是普通老百姓感觉钱更加难赚了， 因为钱都流向了大资本家以及放在银行空转，某房企用几十亿就可以撬动几万亿、某停车公司用几百万就撬动了70多亿，大家应该能感受到其中的威力，所以顶层资本的通货膨胀一直在，钱对他们来说真就是数字，但是普通打工族的通货紧缩却在加速，打工拿高薪的时代可能越来越难了，金融和大厂的高薪正在逐步成为历史，而想靠炒房翻身的这条路也被堵得看不见多少光亮了，怎么赚的可能连本加利都要还回去，最终可能换来的是征信黑名单和破产到无家可归。