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这个一线城市,被砸出了“黄金坑”

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原创 张岳

最近和几个知名地产大V交流,大家突然回忆起2008年的深圳房价,不禁感慨那个时候真是一个买入深圳的好时机!

对于深圳这座城市,只要你有足够的耐心和预见性,未来的回报一定不会让你失望。

回到当下市场,它和08年何其相似。

短短几年,以全国楼市调控为起始,深圳发布史上最严新政,紧接着爆发了新冠疫情,并迎来全球性经济衰退以及美国暴力加息,去全球化浪潮和地缘冲突接踵而至……

这些几十年不遇的多重偶发利空叠加在一起,在深圳楼市形成一股强大的“压制力”,进而导致了“黄金坑”的出现。

如果不趁现在抄底深圳,将来你会像“错过08年买深圳”一样后悔。

01

谁的限价红利最大

近日,单价约16.5万元/㎡、总价2900万元起、105套房源、认筹超800组……上海豪宅云锦东方开盘摇号的新闻冲上了全国热搜。

该项目之所以让亿万富翁甘愿烈日下排队,原因在于“高倒挂”形成的赚钱效应,买到就能躺赚两千万。

但在笔者看来,全国限价红利最大的地方,不在上海,而是在深圳。

作为中国楼市风向标的深圳,在过去几年遭遇了多重偶发利空,如208和715最严新政,中美科技战,新冠疫情,贸易受阻等,这些几十年不遇的事件集中爆发,让深圳成为四大一线中房价最扎实的城市。

你可以做一个简单对比,作为同级别的核心地段新房,北京西城区中信城四期(都阙苑)均价16.5万元,上海徐汇百汇园三期均价13.2万元,云锦东方三期16.5万元,广州天河汇景台备案价高达14-15万元。(数据来源:北京住建委官网、网上房地产、证券时报)

而前海作为深圳乃至大湾区的精华、核心、更具潜力的片区,它的新房备案价被政策压制得最狠,仅在10万+。

在巅峰时期,前海二手房成交价曾突破20万/㎡,即使在去年深圳楼市最冷的时候,前海时代CEO公馆二手房成交价也达到16-18万/㎡。

来源:中介网站,数据仅供参考

值得注意的是,到今年7月15日,即715政策满三年之期,深圳的供需将发生转变,过去3年被积压的购房需求将在这个节点集中释放。

如果你今年计划买深圳,尤其想买入前海网红盘,最好赶在7月15日之前买入,否则竞争会变得更加激烈。

深圳楼市还有哪些机会?

02

买前海,就买前海之芯。

前海的价值无需赘述,现在大家可能更纠结于:前海三湾(桂湾、前湾、妈湾)如何选择,才能让价值最大化。

想弄清楚这个问题,首先要理解前海三湾各自的发展定位。

根据规划,桂湾的发展目标和功能是国际金融城;妈湾则侧重于商务配套,着重打造商贸中心;而前湾是三者中最独特的:

前湾不仅是科技创新中心,更扮演着前海行政中心的角色。

(信息来源:深圳前海管理局官网 )

一个城市或区域的行政中心具有得天独厚的优势,它们多是文化发源地和地理中心所在,如北京中轴线上的紫禁城,它代表了最尊贵的象征,拥有深入骨髓的优越感。

前湾就是这样的存在,那块标志着开拓精神的“前海石”就屹立于前湾,每一次中央领导实地考察前海时,都会来到前海石前,见证前海的沧桑巨变。

实拍图

除了前海石,前海管理局、前海国际会议中心、国深博物馆(在建中,预计2024年建成运营)皆落位前湾,中国改革开放的重大历史时刻——深圳经济特区建立40周年庆祝大会,就在前海国际会议中心隆重举行。(信息来源:深圳前海官网)

国深博物馆 效果图

从某种意义上,前湾就是前海真正的“标志性门户”,是向世界展示形象的重要窗口。

相比于行政中心,前湾的另一个定位“科创中心”同等重要。

科创不仅是前湾的定位,也是深圳和粤港澳大湾区的最核心定位。

前不久,在美国拉斯维加斯举行的CES展上,来自前海深港青年梦工场的赋之科技(深圳)有限公司现场发布了最新旗舰EBO X家庭守护机器人,在2100多件参赛作品中脱颖而出,获得2023CES“机器人”和“智能家居”两个品类创新奖。(来源: 深圳新闻网)

前海深港青年梦工场 来源:深圳卫视

类似上面创新企业在前湾生根发芽,发展壮大的案例数不胜数。

数据显示,2022年1-9月,前海信息服务业和科技服务业规上企业整体营收同比增长50.64%,前海已集聚港资科技企业2604家,拥有微众银行、平安国际智慧城市、越海全球供应链等独角兽企业10家,约占粤港澳大湾区独角兽企业数量的1/6。(来源:南方日报)

在以科创为引擎的时代,深圳是湾区之芯,前海是深圳之芯,而前湾是前海之芯,它将用创新引领粤港澳大湾区走向世界。

在独特定位和科创聚集背景下,前湾也是前海三湾中居住属性更突出,更具豪宅圈层潜力的片区。

2021年,前海管理局下调前湾居住用地面积,从约24.59公顷渐少至约16.69公顷。

从规划上看,前湾规划居住人口约4.6万人,就业人口约10.6万人,分别约为桂湾的2/5和1/2;配套设施建筑规模、公共服务设施用地、绿地与广场用地却约为桂湾的1.9倍、2倍、1.4倍,也即是按照居住人口计算,前湾人均配套服务设施面积约为桂湾的5倍。(数据来源:深圳前海管理局官网 摘录时间:2023年4月)

再看前海三湾片区的容积率,桂湾容积率为2.74,妈湾容积率为1.34,前湾容积率仅为1.04。容积率数字背后的含义,反映了三湾片区在城市规划和建筑设计上的不同取向。(数据来源:通过前海官网数据计算得出,仅供参考)

桂湾的容积率最高,这表明该区域的建筑密度最大,因为作为国际金融城,它需要拥有更多的商业和金融机构,因此需要更多的建筑空间。

而前湾容积率最低,建筑密度最小,因为前湾不仅是科技创新中心,还扮演着前海行政中心的角色,需要更多的公共配套空间和行政办公区。

买前海,就买前海之芯——前湾,它不仅是前海的地理中心,科创中心,更是行政中心。

从顶层设计上,前湾的容积率最低,人均享有的公共服务设施,绿地和广场用地最高,是更有潜力形成豪宅圈层,孕育深圳下一个媲美深圳湾的塔尖住区。

03

抢占先机的机会

不要白白浪费一场好危机。

几十年不遇的多重偶发利空叠加在一起,在深圳市场砸出“黄金坑”,而在这个“黄金坑”的最底部,就是价格被严重限制的前海新房。

更难得的是,前海即将有一个新盘入市——招商壹湾臻邸,如果说前湾是“前海之芯”,那么壹湾臻邸就是“前湾之芯”,它是今年深圳最值得关注的网红盘之一。

效果图

招商在过去150年的发展历程中积累了丰富的经验和口碑,以其高品质的建筑、精心设计的社区以及注重居住者体验的理念而闻名。

从会展湾、太子湾到前海湾,招商对城市发展趋势的研判,对地块选筹的逻辑,自身的城市运营能力,产品呈现出的品质等各个维度,都已经得到市场的检验和认可。

示意图

作为“前湾之芯”,壹湾臻邸犹如前海主角,精华配套如众星捧月般拱卫四周,并保持妥帖距离。

成为壹湾臻邸业主,你可以步行前往前海石公园、前海运动公园或桂湾河水廊道公园等,在晨曦中慢跑,感受和大自然的亲密接触。

示意图

日常工作中,你可以自驾或轻松乘坐地铁,通过双地铁线和三地铁口,快速抵达目的地,项目周边便捷的交通网络让你在商务会议和社交活动中自由穿梭,随时随地化身职场精英。(双地铁线三地铁口:直线距离5/9号线前湾站约400米;直线距离5号线前湾公园站约500米;直线距离9号线梦海站约500米,数据来源:百度地图,具体以实际为准)

示意图

到了闲暇时,前海嘉湾汇、前海卓越 INTOWN、万象前海、壹方汇(在建中)等国际化多元商业,将成为你体验购物、品味美食和休闲娱乐的理想去处。

成为“前湾之芯”,壹湾臻邸不仅拥有得天独厚的地理位置和优胜配套,项目本身更是前海独树一帜的艺术杰作。

单从颜值上就足以脱颖而出,项目外立面采用了大面铝板和双层中空LOW-E玻璃材料,简约时尚又呈现独特质感和精致细节,同时具备隔热隔音抗腐蚀等功能,能够长时间保持美观和舒适性。

效果图

从滨海到社区,项目因地制宜地打造了听海图景艺术园林,漫步园林仿佛能听到海浪的声音,感受海风拂面,让业主忘记社区与城市的边界感。

社区还引入了“轻运动”+“轻社交”的理念,巧妙地将架空层与整体规划相结合,涵盖全龄乐享泳池、健身房、小型会客厅等功能空间,营造出融洽而活力四溢的社交氛围。

户型方面,项目建面约97-157㎡3-4房,整个项目的使用率约为76%至80%之间,其中4栋楼使用率约79-80%,1栋楼使用率约76%,充分利用了每一平方米的空间。(注:以上使用率计算不含飘窗赠送)

步入115㎡的4房户型,你会被约6米面宽的横厅空间和同等宽阔景阳台所震撼。

建面约115㎡户型图

超大面宽横厅赋予居住者更多的设计自由度,搭配个性化家居以尽情展现个人的品味与风格;阔景阳台提供一个私密且开放的户外空间,在这里你可以欣赏城市繁华和山海景观,与家人朋友共度美好时光。

除了115㎡横厅户型,项目所有户型均搭配阔景阳台,主要朝向为南向(东南和西南),这为户型内部增加了自然采光,创造了明亮温暖的氛围,像这样配置的新盘在前海非常少见。

对于购房者而言,7月15日之前是一个珍贵的购房窗口期,请务必把握住这个机会。随着时间的推移,深圳尤其是前海地区的网红盘将面临更加激烈的竞争。

据悉,位于前海之心的招商壹湾臻邸将于5月底入市,感兴趣的朋友要抓紧采取行动,抢占先机,确保能够购买到穿越周期的资产。

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