2023年上海楼市，这样买房绝对没错！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，你好呀，小孩子外地过来读初中，预算250-300，二手房可以买哪里上学？

沪叔：上海二手房市场过去常年保持低存量和高成交量，要知道买房、卖房是低频交易，对大部分人来说，几年和几十年才买一套，而二手房买卖核心在于线下房源，让你自己去找房源就是劳心劳力，压榨你的每一分潜力，二手房想获得收益最大化有这四点：抓住买房时机，上一轮小周期上海涨幅大概在30%，现在房地产周期再一次卷土重来，时刻准备着；选对板块，板块里前20%的小区里前20%的房子，都不要轻易错过。选对就比其他板块更多涨幅，其他几点详见知识星球内部。你现在这200w+现金预算建议打新不要积分的郊区新盘有一定投资意义的，比如当下的滴水湖倒挂新盘，或者车墩金地的盘，也可以考虑250w买一个外环边的楼梯房作投资。具体更多见知识星球。

提问：沪叔，你好，看到很多板块有自己的工业园区，例如张江这一块，或者说漕河泾这种。新江湾这个板块给我的印象，就是绿化面积环境比较好一点，但是它周边也没有这种产业园区，高科技园区带动的这样子，能否请您解说下新江湾板块的优缺点，未来发展空间大吗？

沪叔：你好，新江湾这个板块的话，整个板块范围属于中外环之间的一个板块，作为第三代的国际社区，它的生态湿地是比较有名；整个新江湾板块内的话，基本上都是在2010左右的成体系的商品房社区，品质相比较来说，无论是别墅也好，它的高层也好，都是不错的；

板块内教育资源也很好，包括上音，还有复旦科技园小学，有很多幼儿园都是师范园，甚至是一级师范园都有。

目前交通来说的话，主要依靠10号线，其他的可能会不怎么方便，或者就是开车自驾。

至于你提到的产业园，新江湾有湾谷科技园区跟复旦大学联合打造的一个做高精尖的这样的一个产业园区，只是目前来说，相比较来说张江发展很久，有张江医药之类的，大宁有市北，大数据发展很好，新江湾这边可能没有发展起来。

提问：沪叔，你好，周康系列可以买吗？房龄有点大，偏投资，预算350-450万，未来升值空间大吗？

沪叔：你好，周康这个板块已经划入张江科学城板块，张江科学城未来规划不容小觑的，发展多年虹利逐步兑现，周康这个板块可以搏一搏。

提问：沪叔你好，关注好久了，外地人预算300万左右，二手小三房，位置外环外，奉贤金山松江小三房，孩子玩考虑到上初中，稍微好一点的学校即可，推荐3个区哪个版块，不介意动迁房。

沪叔：你好，300w买3房，松江可以关注新桥，洞泾，松江老城，老城教育资源分布相对较多；金山可以关注金山卫这块，金山梯队教育资源多分布于此，商业和交通配套也更便捷一些。奉贤可以多关注南桥老城，南桥路南奉公路这一块，核心配套资源多分布这一块，房价相对于南桥新城性价比高很多。

提问：沪叔，您好，想买首套房，看中了一个楼盘，大家都说顶层和底层不要买，那二楼应该没问题吧。感觉二楼价格也没有其他楼层高，不用担心底层潮湿，而且上下楼也很方便，看起来挺不错的，想问一下二楼能不能买？

沪叔：你好，虽然很多人都说了不买底层和顶层，但这并不意味着其他楼层可以随便挑选，尤其是二楼，部分楼盘二楼甚至不如一楼。首先，从购房者最关注的价格来看，二楼的价格没有竞争力，价格比一楼更高，但是又明显低于其他楼层。而二手房买卖中，二楼并不便宜，与一楼相比，价位优势不如一楼，溢价优势又不如其他楼层。其次，从居住体验来看，二楼的房子会出现返水，厨房和厕所管道堵塞之后，最底层的支线管道就会返水，而一些一楼做了独立管道，返水会从二楼开始，极其影响生活体验。除此以外，还有采光问题，小区的乔木灌木的树冠容易遮挡二楼采光，还会影响通风。另外，二楼设计的腰线层也会影响居住体验，影响采光、渗水，可能堆积灰尘垃圾，还有防盗问题。总而言之，二楼的房子，能不碰尽量不要买，实在想买，不如看看价格更低的一楼，如果一楼装有独立管道，居住体验说不定比二楼还要舒适。详见内部资料《新房看房买房攻略》。

提问：沪叔，你好，在上海改善换房，先买还是先卖，先买后卖。新房是拿下了，但旧房子出不了手，交不起首付就只能违约。这个违约金可不是一笔小数目，那先卖后买呢，房价涨起来了，自己中意的房子却买不起了。

沪叔：你好，第一种改善换房，先买后卖，这样的话就有充裕的时间挑选合适的房源，全方位的考虑自己的需求，并且在选房之前能保证自己有个安居之所。那另一方面又能根据市场的情况来选择合适的时机将旧房出售。这个对于资金充裕的人来说，先买后卖无疑是最优的选择。但是随着时间的流逝，换房成本增加又容易出现高买低卖的状况。如果你对自己的二手房心理价位过高，短期之内又卖不出去，那么就会容易导致资金不足，还会造成违约。

那第二种场景先卖后买，就是一种非常中规中矩的置换方式，是大多数刚改的人群的选择。对于资金稍微吃紧的购房者来说呢，卖房之后预算会更加充足，不仅减少了经济压力，还能更有把握的在选择能力之内挑选合适的房子。但对于刚改人群来说，由于名下只有一套房子，当搞定旧房出售之后，就必须抓紧时间找新房或者租房，以达到换房的目的。

相对来说啊先卖后买会有一种莫名的危机感。选房时间大大缩短也可能会面临匆匆上车的情况。那如果房价增长涨幅很大，为了避免自己心仪的房子上涨过快，无法购买，咱们可以通过先买后卖的方式，先买到自己想要的房子买到手，然后再去卖房。但这个一定要谈好周期，周期越长，我们卖房越从容，越容易卖出好价钱。如果你正在换房。