广东珠海威雅国际学校建设项目可行性研究报告

1.项目名称

珠海威雅国际学校建设项目

2.项目承办单位以及介绍

项目承办单位：丝路金融控股集团有限公司；

（1）简介：丝路金融控股集团由澳门思璐集团、沙特公共投资基金亚洲有限公司、中国远油集团共同成立的金融产业控股集团，集团通过产业投资与金融资本融合，经营领域涵盖：金融服务、地产开发、石油能源、娱乐酒店、医疗教育、乳业食品、传媒科技等十余项行业，同时分别在中国内地、澳门、香港、东南亚以及英国、美国、爱尔兰等国家及地区设立了办公室。

（2）集团资本实力：

中澳金控是集团旗下管理着人民币和美元大型境内外投资基金。从事业务主要包括收购，控股型投资，增长型投资，目前管理美元基金规模约在100亿美元。目前集团拥有一支30余人的专业投资团队，他们受过中国与世界一流的教育与专业训练，熟谙投资及所有相关的金融服务和资本市场业务，具备全球与境内资本市场的丰富经验，拥有优异的投资业绩。

（3）威雅公学案例：

在教育领域，集团以威雅公学为依托（注释①），目前已在江苏省常州市已落地---“威雅常州国际学校”，经过三年的运营经济效益与社会效益相当显著：

①、规模分析：威雅在中国第一间分校坐落于常州，占地约150亩，政府代建，原学校运营方“牛津公学”因为运营不善，改交威雅运营。过去三年，威雅常州学校分别招生约280人、570人、830人，目前已满员，其中有60%以上学生来自于上海。学校正在改建部分设施，同时600名的学生宿舍也实现100%入住，以期达到2018年招生1000人的计划。

②、教育资源与收益：教师资源方面，校长Paul Wallace-Woodroffe（前Westminster威斯敏斯特校长，英国另一顶级贵族学校）秉持“只招收英国正统学校老师” 传统，威雅常州学校有70%的老师为外教，且全部来自于英国，因其出色的管理，学校老师流动率9%，远低于国内其他国际学校近20-30%的流动率；财务方便，常州学校过去三年内的收入分别为：5千万、1亿、8千万（5个月，年化收入1.9亿），净利润率分别达到：13%、21%、35%。

【注释①：Wycombe Abbey（威雅公学）是英国具有百年历史的顶级私立学校，《泰晤士报》全英排名第一，其学生每年有超过 1/3 进入牛津和剑桥大学，远远领先哈罗、德威（不到15%）等传统名校。】

学校硬件设计理念图

3. 项目规模

项目建设后，珠海威雅国际学校每年可实现年销售收入37,528.21万元规模（十年平均），项目十年期年均给政府带来税收约7,139.46万元（含所得税），具体核算指标参见附件2：项目十年期营业收入一览表。

4. 项目投资估算和资金筹措

项目总投资估算为100,604.52万元；

其中：固定资产投资94,604.52万元（设备购置、土建工程等）；流动资金6,000.00万元(第一年的运营周转成本）。

作为广东省地级市、珠江三角洲中心城市之一、东南沿海重要的风景教育城市的珠海市，政府明确提出了“全面提高教育发展质量，创建教育现代化标兵示范市，努力建设粤港澳大湾区教育高地，构建起公平、优质、协调发展的现代教育体系，形成与粤港澳大湾区创新高地、珠江西岸核心城市相匹配的高水平、有特色、开放式的教育新格局，使教育发展水平位居全省前列。”的战略发展目标。

同时推动共建“一带一路”教育行动，已列入2016年推进“一带一路”建设工作部署和“十三五规划纲要”中我国要实施的100个重大项目。印发《教育行动》的首要考虑是明确教育定位，围绕“一带一路”重点共建的“五通”（政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通），提供两方面支撑：一是促进民心相通，二是为其他“四通”提供人才支撑。力争做到经贸走到哪里，教育的民心工程就延伸到哪里，教育的人才培养就覆盖到哪里；力争推动教育发展和经贸合作并驾齐驱，成为车之两轮、鸟之两翼；力争发挥教育“软力量”四两拨千斤的作用，实现“一带一路”建设推进事半功倍。

公司金融控股集团有限公司正是在这样宏观的背景下选择构建珠海威雅国际学校项目来实现这 一宏伟目标。本项目规划占地面积186.30亩（约124,200.01㎡），总建筑面积115000平方米， 容积率为0.926。项目规划打造具有影响力的国际学校，提供教学、陪读、办公、住宿等一站式国际教育基地于一体的初、种级国际院校，功能分区包括教育区中心、文体活动中心以及配套公寓区。

珠海威雅国际学校建设项目的发展目标是：以现有186.3亩土地为龙头和核心区域，通过资源整合（威雅公学Wycombe Abbey School）、政策引导和政府扶持，建立一个真正的、可行的、具有规模效益的、珠海区域内的世界顶级学校，为国家“一带一路，文化教育先行”的中国梦做出贡献。

5.项目的建设将解决珠三角国际学校的教育资源较弱的问题

即将通车的港珠澳大桥、“一带一路”倡议的深入实施，都对珠海的高水平对外开放也迎来了新的机遇和平台。按照部署，珠海将全力实施开放引领战略，努力打造实施“一带一路”倡议的战略支点，构建以“一带一路”为重点的对外开放新格局。努力成为战略支点，这是开放珠海的更高追求，这意味着珠海要更深度参与“一带一路”建设，推进更高水平、更宽领域的开放合作，大力构建跨区域、大容量、高效率的经济要素交流网络，努力成为集聚国际贸易、空港海港、物流资源、金融资本以及文化交流的战略要地。

而相对于“一带一路”的战略而言，同中国及其他人口输出大国越来越密切的经贸往来和文化交流，市场对具有中国元素的国际教育仍处于需求大于供给的状态，目前优质国际学校和任课教师资源不足。

针对珠海威雅国际学校的建设，项目做过一次调研，调查对象为在珠三角、港澳台“一带一路”沿线国家工作的中方外派人员、当地华人与外籍人才。其中，半数以上受访者为中方企业雇员；九成受访者接受过高等教育，且年收入低于50万；七成受访者育有1-2名子女。问卷调查结果的显示，仅1/3的受访者子女在“一带一路”沿线国家学习，其中8成以上就读国际学校，而在子女没有就读“一带一路”沿线国家学校的受访者中，有96%的人有意愿让子女在“一带一路”国际学校就读，但因为珠三角国际学校的教育资源较弱而没能实现。

在整个珠三角地区，虽然以英语教学为主的略具规模的国际学校已有近20所，总就读学生人数超过1万人，但是除珠海德威高中以外几乎都是本土品牌，尚没有世界顶级的学校来此办学，珠海威雅国际学校的建设将是第一所落户珠三角地区的最顶尖的国际学校品牌。加上学校在香港和澳门有很深的根基，诸多知名人士的子女均有在英国威雅公学就读的经历，例如何鸿燊、霍英东、包玉刚、梁振英等等家庭，因此威雅公学入驻横琴，加之横琴的独特地理优势和交通优势（珠港澳大桥的通车和深中隧道的建设），必将解决珠三角国际学校的教育资源较弱的实际问题。

6.项目的建设有利于珠海市国际人才的招揽

吸引国际人才不仅靠薪酬，关键是“软环境”近十年珠海市在吸引海外人才方面出台了许多举措，也获得了不少成果，大批海外人才成为珠海市发展的宝贵人力资源。不过，在这些人才中，海外留学人员学成回国的比例较大，外籍人才的比例较小。如果以国际化的眼光来看，我们从海外吸纳的人才相对比较单一，多元化、国际化的水平还不是很高。相对而言，在过去我们常说的“待遇”方面，近年来中国的竞争力已经大为提高。目前一些国内机构的工资待遇，已经可以与国外看齐，如果仅就财务收入来说，中国在待遇方面其实可以提供足够的吸引力，其关键还是“软环境”，其中能否有良好的子女教育保障已经成为是否能够吸引并留住国际人才的关键因素之一。

从珠海市目前发展战略分析，横琴自贸片区已针对高端产业、高技术产业以及文化创意产业，根据‘一带一路’沿线国家具体国情，提供各类商务服务。同时横琴自贸片区的政策优势，为国际高端人才与企业“引进来”“走出去”提供优质便捷的服务，因此更是需要对国际人才的“软环境”提供强有力的保障。

珠海威雅国际学校的建设国际学校的西方教学理念更加强调学生个体综合素质的提高，注重培养学生独立思考的能力和好奇心、开阔学生的视野以及塑造学生的价值观和人生观。具体来看，国际学校在教育理念、课程设臵、教师资源、学校运营等多个方面较传统K12教育有着显著优势，项目的建设不仅仅能够解决珠三角国际学校的教育资源较弱的问题，更是有利于珠海市国际人才的招揽。

7. 项目的建设有利于满足“一带一路”战略的人才支撑

目前，推动共建“一带一路”教育行动，已经列入2016年推进“一带一路”建设工作部署和“十三五规划纲要”中我国要实施的100个重大项目。不久前印发的《教育行动》，则将围绕“一带一路”重点共建的政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通，致力于促进民心相通，同时为其他“四通”提供人才支撑。

一带一路”沿线多是新兴经济体和发展中国家，初步估算，这些国家总人口约44亿，经济总量约21万亿美元，分别约占全球的63%和29%，是目前全球贸易和跨境投资增长最快的地区之一。与此同时，这些国家历史文化不同，宗教信仰各异，政治体制多样，地缘政治复杂，经济发展水平不一，要想实现“五通”，首先要“民心相通”。“通过教育，可以促进沿线国家人民的相互了解、相互理解、相互信任、相互尊重，增进彼此间的友谊。推进“一带一路”战略，需要加强创新创业人才培养。

首先，培养创新创业人才有助于缓解青年就业压力。“一带一路”沿线国家青年失业问题日趋严重，培养学生的创业精神和创业能力，将有效缓解学生的就业压力，为学生更好地实现就业提供多元选择。

同时，培养学生创业能力也能充分挖掘高校毕业生的潜能，提升经济生产率。其次，培养创新创业人才有助于提升青年创业品质。近年来，“一带一路”沿线国家研发投入不断增加，科技成果也不断涌现。但是由于青年创业人才短缺，研发与市场脱节现象严重，大量科技成果被束之高阁，造成创业品质低下。

珠海威雅国际学校的建设是以培养知识为核心竞争力的独特创业群体，以创意、知识和技术为特征的创新创业赋予其不可替代的重要作用。培养学生创业能力，能够在高校实验室和市场需求之间架起一座桥梁，为中国经济实现创新驱动提供创业人才支撑。

最后，珠海威雅国际学校的建设不仅仅有助于推进创业人才培养的国际合作，更是能满足“一带一路”战略的人才支撑。

8.项目建设的可行性

(1)项目的建设政策具备可行性因素

随着珠海经济实力的跨越提升，改革创新硕果累累，对外开放成效显著，生态建设全国前列，城市建设日新月异，社会事业全面发展。当前，正是珠海建设珠江口西岸核心城市打基础、成规模、定格局的关键时期。珠海实现新的崛起和振兴，关键靠人才，根本在教育百年大计，教育为本,大力发展教育事业，培养高素质人才，是珠海加快建设生态文明新特区、争当科学发展示范市，打造珠江口西岸核心城市的必然选择和根本举措。

在珠海市中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年），构建教育开放合作新局面中提出：“加强国际交流与合作。积极开展多层次、宽领域的教育交流与合作，提高交流合作水平，建立高层次的国际教育交流与合作机制，提高珠海教育国际化水平。加强中小学、职业学校开展多种形式的国际交流与合作，大力支持普通中小学与境外学校、教育机构建立学校联盟、友好学校交流、教师互派、学生互换等。积极探索和创新“境外名校+珠海名校+珠海名城”的教育服务模式，探索多种方式利用国外优质教育资源，鼓励高校与境外知名大学开展联合办学，在专业设置、办学模式、课程体系、就业推荐等方面进行广泛合作，创造条件，引进更多的优秀专家、学者来我市大、中小学从事教学工作。”

三十五条中提出：“加强各级各类学校与香港、澳门的交流与合作。在教育的有关管理制度和机制上做好协调。在教育教学研究、师资培养、技能竞赛等方面加强交流和合作，实现多领域的优势互补、资源共享，形成区域整合优势。积极开展与台湾的人才培养合作和学术交流，支持高校扩大招收台湾学生就读，探索与台湾高等学校交换学生联合培养机制。”

三十六条中提出：“适应国家经济社会对外开放的要求，以开放促改革、促发展。借鉴先进的教育理念和教育经验，促进珠海教育国际化进程，为把学生培养成为具有国际视野、通晓国际规则、理解多元文化、能够参与国际事务与国际竞争的国际化人才打下良好基础。不断探索与国际接轨的课程和教学内容，逐步加快推动双语教学。提升珠海教育的国际影响力和竞争力。”珠海威雅国际学校项目的建设符合当地规划政策。

(2)项目的建设市场具备可行性因素

中国国际学校需求旺盛，国际学校市场规模不多扩大。根据国家教育部统计数据，2009-2017年中国国际学校市场规模复合增速21.63%，2014 年国际学校市场规模达到了213 亿元，从学生规模来看，2009 年中国国际学校在校生规模7.91 万人，2014 年达到27.74 万人，2017年达到51.72万人。

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目录

前言

第一章 总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目承办单位以及介绍

1.1.3 项目总征地面积

1.1.4 项目规模

1.1.5 项目投资估算和资金筹措

1.1.5.1 项目总投资估算

1.1.5.2 项目工程资金筹措方案

1.1.6项目拟建地址

1.1.7 建设性质

1.1.8 建设工期

1.2 项目主要建设经济指标

1.3.可行性研究依据

1.3.1法律法规

1.3.2 有关政策性依据文件

1.4可行性研究范围

1.5可行性研究报告编制原则

1.6可行性研究结论

第二章 项目建设的必要性与可行性

2.1 项目建设的必要性

2.1.1 项目的建设将解决珠三角国际学校的教育资源较弱的问题

2.1.2 项目的建设有利于珠海市国际人才的招揽

2.1.3 项目的建设有利于满足“一带一路”战略的人才支撑

2.2 项目建设的可行性

2.2.1 项目的建设政策具备可行性因素

2.2.2 项目的建设市场具备可行性因素

2.2.3 资源具备可行性因素

2.2.4 项目财务具备可行性因素

第三章 行业与市场分析

3.1 中国国际学校发展情况

3.1.1 国际学校发展规模

3.1.2 国际教育行业市场需求

3.1.3 国际学校市场空间

3.2 国际学校市场运行情况分析

3.2.1政策驱动

3.2.2出国留学人员日益增多

3.2.3 教育消费升级

3.2.4 素质教育日益深入人心

第四章 项目教学模式与招生范围

4.1 项目教学模式介绍

4.1.1 发展规划

4.1.2 项目优势

4.2 珠海威雅国际学校招生规模与收入规模预估

4.2.1 珠海威雅国际学校招生规模预估

4.2.2 珠海威雅国际学校收入规模预估

第五章 项目建设条件与选址分析

5.1 选址原则

5.2 建设条件分析

5.2.1地理位置

5.2.2自然条件

5.2.3 项目用地类别及基本情况

5.2.4 交通资源

第六章建设内容和规模

6.1确定方案的依据和原则

6.2 项目总体规划方案

6.2.1策划构思

6.1.2 具体辅助型设计

6.2项目主体建筑工程

6.3公用及辅助工程

6.3.1给排水工程

6.3.2变配电工程

6.3.3动力照明及防雷工程

6.3.4消防工程

第七章环境影响评价

7.1环境评价依据及执行标准

7.2 项目建设与运营过程对环境的影响

7.2.1项目建设期

1、环境空气影响分析

2、水环境影响分析

3、声环境影响分析

4、固体废弃物环境影响分析

7.2.2项目运营期

1、环境空气影响分析

2、水环境影响分析

3、声环境影响分析

4、固体废弃物环境影响分析

7.3环境保护措施及治理方案

7.3.1项目施工期环保措施

1、废气及扬尘污染控制环保措施

2、污水环保措施

3、噪声环保措施

4、固体废弃物环保措施

7.3.2运营期环境保护措施

1、大气污染环保措施

2、污水处理环保措施

3、噪声污染环保措施

4、固体废弃物环保措施

7.4环境影响评价结论

第八章劳动安全卫生与消防

8.1危害因素和危害程度分析

8.1.1施工作业

8.1.2用电设备

8.1.3室内空气质量

8.2安全措施方案

8.3消防设施

8.3.1消防用水

8.3.2消防设备

8.3.3消防用电

第九章循环经济与节能节水措施

9.1编制依据

9.2设计原则和基本要求

9.2.1绿色设计原则

9.2.2资源最佳利用原则

9.2.3能源消耗最小原则

9.2.4零污染原则

9.2.5技术先进原则

9.2.6加强控制管理，节约能源

9.3绿色建筑设计措施

9.3.1给排水

9.3.2电气

9.4节能措施

9.4.1采取新的节能技术和新工艺

9.4.2公用工程节能措施

1、供电专业节能措施

2、热水系统节能措施

9.4.3建筑节能措施

9.4.4其他节能措施

9.5节水方案

9.5.1雨水利用方案

9.5.2节水措施

第十章项目招标

10.1 项目建设模式

10.2 项目组织机构及职责

10.3 项目投资管理

10.4 质量管理

10.5 工程进度管理

10.6 合同管理

10.7 协调管理

10.8 安全和文明施工

10.9 资金管理

10.10项目招标

1、招标范围

2、招标工作机构人员组成

10.2项目实施进度计划

第十一章投资估算与资金筹措

11.1投资估算范围依据

11.1.1 投资估算范围

11.1.2 投资估算参考范围

11.2总投资估算

11.2.1建设投资估算

11.2.2项目总投资

11.3项目筹措方式

第十二章财务分析

12.1基础数据与参数选取

12.2 编制依据

12.3收入测算

12.4销售税金及附加

12.5 成本核算

12.5.1 外购成本以及动力

12.5.2 固定资产折旧与无形资产摊销

12.5.3人员工资福利

12.5.4修理费

12.5.5财务费

12.5.6管理费用

12.5.7销售费用

12.5.8 成本总计

12.6 利润核算

12.7财务评价分析

12.7.1盈利能力分析

12.7.2财务内部收益率

12.7.3财务净现值FNPV

12.7.4项目投资回收期Pt

12.7.5总投资收益率（ROI）

12.8财务生存能力分析

12.9 不确定性分析

12.9.1 敏感性分析

12.9.2盈亏平衡分析

12.9评价结论

第十三章效益分析

13.1区域经济效益分析

13.2社会效益分析

1、社会影响分析

2、社会风险分析

第十四章　风险分析

14.1项目主要风险因素识别

14.2防范和降低风险对策