深圳土拍新公告：重点这三个，深超总“倒挂王”？

前言：

冷清了几个月的深圳房地产市场，终于有点新消息。

5月24日，深圳规划和自然资源局公布了第二轮拟出让居住用地清单。

这是深圳年内第二批次居住用地出让计划。意外的是，在不再要求集中出让宅地之后，深圳拟出让宗地数量反而有所增加：

此次拟出让的宅地共有10宗，总面积24.34万㎡、建面约104.85万㎡。

包括南山1宗、宝安1宗、龙华2宗、光明2宗、龙岗3宗、深汕1宗。重磅的是，深超总、宝中、龙华深高北，分别都有上新！

虽然所有地块的限价、配建等具体内容尚未公布，但从仅公开的数量和地段信息来看，深圳第二轮土拍，官方诚意算是十足了。

一、王炸级宅地，会是倒挂王？

最值得关注的是，4月底刚刚调整宗地性质的深圳湾超级总部基地的宅地，已经出现在此次清单。

此前已有消息传出超总商办改住宅地块，会作为商品房入市销售。如今来看也没有搭配商业或商办，纯住属性，开发商只负责代建小区周边市政道路，基本上可以确定了非定向出让的可能性。

南山该宗地编号为T207-0060，占地3.63万㎡，建面20.77万㎡，容积率6.0，规划为二类居住用地+城市道路用地。

整块地被白石二道、深湾一路、深湾二路围绕，北侧是华侨城高级中学，南侧是深铁万科臻湾汇、OPPO\美团等总部大楼，西面是中信红树湾，东面是TCL、神州数码、天音大厦等。

如若不受70/90政策影响，该宗地或将以中大户型为主，200平及以上大平层也是有可能，且规划有9班幼儿园，公交首末站等。

以该宗地所在的地段、资源来看，这是深圳主城区核心地段核心资源极其稀缺的优质土地。这样的新建住宅地块，在一线城市核心区卖一块少一块，政府诚意调规诚心拿出来，相当于把自家压箱底的好东西腾出来，福利房企及买家。

当然可以预料，该宗地的出让价不菲，估计近百亿也正常。只是就现在的房地产市场及房企境况来看，无论是民营房企还是国企房企，账面上能一下子拿得出百亿及以上资金的也少之又少。

但要知道，这是深超总22年来再次有新建的纯住宅用地供应，关注程度之高可想而知。要知道，现在深超总极为有限的住宅，二手房价格已超过20万/㎡，而深圳新房限价条件下，不难预估该宗地存在多大的倒挂空间。

二、宝中新宅地，存在一定竞争力

该宗地编号A001-0212，位于宝安中心区、新安街道金科路与罗田路交汇处西南侧，西侧紧邻海韵学校，北侧、东侧是润恒御园、新安中学高中部，直线距离广深沿江高速250米，距离大铲湾“企鹅岛”800米。

地段和各种资源相当不错，距离11号线地铁宝安站约800米左右，估计高层还能看到海景，在此次土拍上的竞争力应该相当不错。

该宗地面积约1.52万㎡， 建面约8.23万㎡，容积率5.4，用地性质为“二类居住用地”。

事实上，该宗地也是之前的流拍地块，本次重新调整条件出让，把商办变成纯粹的居住用地，估计会带有保障房。去年，这宗地毛坯限价8.86万/㎡，如今调整出让条件，价格会如何调整？

三、龙华2宗地，效率高地相当抢手

龙华拟出让的2宗地，一宗在深圳北站周边，一宗位于大浪阳台山脚下。

龙华宗地A811-0347，位于北站片区，位于深圳高级中学（北校区）东南200米，面积约1.01万㎡，建面约7.29万㎡，容积率7.2，用地性质为商业用地+二类居住用地。

这里是龙华较为成熟的片区，紧邻北站，这里也是深圳的效率中心，近期关注度较高的几个项目如中海珑悦理、华润超核中心等都在周边。

既是效率高地，又有优质教育及综合市政级资源，而周边热度较好的二手房小区包括金亨利、水榭春天等，可以预料该宗地相当抢手。

龙华A839-0292：

位于大浪街道，恒大时尚慧谷西南50米，面积3.39万㎡，建面15.96万㎡，容积率4.71，用地性质为二类居住用地。

这里属于阳台山脚下，虽说山体资源不错，但距离最近的6号地铁线阳台山东站也有约1.5公里，加上其他配套也不多，需要谨慎。

四、光明2宗地，地铁\学校各有优势

光明也拟出让2宗地，均在凤凰街道，1宗靠近地铁，1宗靠近地铁+学校。

光明 A614-0522：

位于东明大道与松白路交汇处，是在13号线月亮路地铁站西南50米，旁边是13号线车辆段一期城市更新项目，华润＆宏发合体打造的382万㎡综合体项目。

该宗地面积3.91万㎡，建面21.88万㎡，容积率6.0，用途为二类居住用地+城市道路用地。

项目周边还有一些待建用地，还有一些待升级的产业园，直线距离著名的TCL华星光电产业园区仅800多米。不过该宗地紧邻13号地铁站点，地铁出行比较方便。

光明A503-0107:

位于光侨路和观光路交汇处，南科大附属光明凤凰学校东南侧150米，占地1.43万㎡，建面7.7万㎡，容积率5.4，用途为二类居住用地。

该宗地位于光明高铁站附近，宗地挨着的就是在建中的润晖府和润曜府，直线距离13号线二期同观路站约250米、距离光明城站约550米。而且靠近学校，新建商品房小区也较集中。

2022年第四轮土拍时，中海也拿下了润曜府旁边的A503-0100地块，备案名为中海时光境，当时毛坯限均价4.89万/㎡。润曜府毛坯备案价也是这个价位，此次再出让一宗住宅用地，居住集群效应放大。

五、龙岗3宗最多供应，深汕1宗

龙岗拟出让3宗宅地，均在宝龙街道。

龙岗 G02309-0009：

位于宝龙大道与宝龙一路交汇处东北侧；

用地性质为“二类居住用地”，

面积1.24万㎡，建面5.78万㎡，容积率4.7

龙岗 G02309-0008：

位于宝龙大道与宝龙二路交汇处西北侧；

用地性质为“二类居住用地”，

面积 1.30万㎡，建面6.62万㎡，容积率5.1，

龙岗 G02315-0028

就在宝龙外国语学校西侧50米；

用地性质为“二类居住用地”，

面积0.75万㎡，建面3.23万㎡，容积率4.3

深汕 X2022-0001

位于深汕特别合作区小漠镇，小漠港西南侧；

用地性质为“二类居住用地”，

面积6.16万㎡，建面7.39㎡，容积率1.2。

综上述，此次深圳即将供应的10宗居住用地中，最值得期待的就是深超总这个王炸级地块，其次是宝中、龙华北站项目，一些项目估计最快明年上半年就会入市，大家可以继续关注起来了。

对有实力的房企来说，在资金范围内可以拿到优质地块，无疑更上一层楼。对购房者来说，需要深入预判的是，在自己的实力及风险覆盖范围，该优选哪些真正稀缺的项目。