高楼停工？已确立：2023年起住宅实施“新规定”2类房产将受青睐

有资料表明，1978年，我国城镇人口的平均居住面积只有3.6平方米，而城市人口仅占总人口的17.9%，这说明当时我国不仅房屋紧缺，而且城镇化水平也很低。然而，在1998年以后，随着住宅市场的全面开放，我国的房地产业进入了快速发展阶段，到2023年底，我国城镇居民的平均居住面积将达到40平方米以上，而城市的规模也将不断扩大。正如王蒙徽在前不久的讲话中所说，中国在过去20年里取得了令人瞩目的城市建设成就，创造了全球城市发展史上的新纪录。

的确，近十年来，我国在城市建设方面取得了许多成就。截至2023年，我国有687个城市，城市用地面积达到61000平方公里，城市化率达到63.89%。这意味着，在过去20年里，我国不仅实现了工业化和现代化，而且还有6亿多农村人口转移到了城镇。在这一过程中，我国的房地产业也发挥了重要作用。以前，我国城镇化水平低下，住宅资源严重不足，存在巨大的住房缺口。然而，如今情况已经发生了改变。据调查机构统计，在近20多年里，我国新建的住房总数足以满足30亿人的居住需求，使我国成为全球住房普及率最高的国家之一。目前，我国有96.86%的城市家庭拥有自己的房屋，而且户均超过1.5套。可以说，到目前为止，我国基本上从根本上解决了住房短缺问题，取得了巨大的成绩。

随着城市化进程的加快，城市用地面积也越来越紧张，这促使了超高层住宅的大量开发。无论是多层的办公大楼还是多层的居民楼，它们都能利用有限的土地建造出更多的空间。而且，高楼对于一座城市来说，也是一种非常有魅力的标志，所以近几年来，不少城市都在大力发展高楼。《2020全球高层建筑报告》指出，到2023年底，中国将拥有150米以上的超高层1400多栋，300米以上的超高层也将达到50多栋，也就是说，在全球范围内，我们将拥有最多的高楼。此外，在住宅方面，目前全国十层以上的高层建筑有35万多幢，其中20至30层的数量最多。尤其是目前新建的住房中，大部分都是20至30层的高层建筑。

为什么现在的地产商如此青睐建造20至30层的高层住宅？主要有两个原因：第一，高层建筑可以节省土地资源，提高利润率，获得更大的经济效益；第二，高层住宅的价格相对较低，面积也较小，因此，更受到刚需购房者的欢迎，销售情况较好。在2018年之前，高层住宅还是比较受人们欢迎的，尤其是在刚推出的时候，更是如此。就拿北京、天津来说，当初高层住宅刚刚出现的时候，大家都觉得能住到这种房子很有面子，不少北京、天津的房主为了买到这种房子，甚至不惜卖掉自家的四合院。不过从2018年开始，这种情况就开始发生了变化，因为许多高层建筑都已经有了一定的历史，老房子也变得越来越破旧，一些问题也就暴露了出来。

随着城市高层建筑年限的增加，其维护成本也越来越高，给居民的日常生活带来了很多不便。比如说高层房屋的设备，它和低层房屋的设备是不一样的，因为它的楼层很高，所以它必须要有很多设备来保证它的正常运行。例如电梯、给排水系统、电力系统、消防系统、宽带系统等。然而，这些设备又是最容易损坏和老化的，也就是说，随着高层住宅的逐渐衰老，其老化程度将会更加明显，不仅维护费用昂贵，而且如果出现了设备故障，将会严重影响居民的日常生活质量，甚至还会存在一些安全隐患。此外，由于高层建筑存在着较大的消防安全风险，既有较高的火灾发生概率，又有较大的消防救援难度。近些年来，由于发生了多起高层建筑电梯事故，导致了不少人对高层建筑产生了厌恶。第三，高层住宅还有一个最大的问题，就是拆迁难度大。随着高层住宅的使用寿命逐渐接近尽头，几乎没有哪家房地产公司愿意去拆除一栋十几层甚至几十层高的房子。

这也是为什么，这些年来，人们一直在讨论，未来，高楼会不会变成“贫民窟”的原因。事实上，这个说法或许有些夸张，但也不是毫无根据。随着时间的推移，高层建筑必然会逐渐老化，居住的舒适度和安全性也会随之下降，而且维修费用也会不断增加，生活成本也会相应提高。这就意味着，有钱的人会选择搬走或者出售自己的房子。所以，在未来的日子里，高层公寓可能会逐渐被那些收入较低的人所占据，而且，随着住户的增多，想要筹集到公共维修资金就会变得更加困难，整个社区的管理和维护都会面临挑战。所以说，高层住房将逐步变成“贫民窟”并非空穴来风，而是有一定的现实依据，许多发达国家都曾出现过这样的情况。

正是因为存在这样那样的问题，所以政府才会对超高层建筑进行严格的控制。《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知(征求意见稿)》于2023年5月发布。

规定了在三百万以下人口的城市中心区域内，建设超过一百五十米的超高层建筑；在两千五百万以上人口的城市中心区域内，建设超过二百五十米的超高层建筑；都必须按照《重大行政决策程序暂行条例》的规定，列入重大民生工程，报请所在地的党委和政府审批，并对其进行问责；所有地方都要从严管理建设中的超高层住宅。通常情况下，不应建造任何超高层建筑。对于80米以上的住宅建筑和100米以上的公共建筑，在批准时，有关部门都应该征询同级别的消防救援机构的意见，保证其与地方的消防救援能力相匹配。

一项新的政策，从征求意见到正式发布，大概需要六个月的时间，也就是说，这项新的政策，很可能会在2023年实施。此外，在住宅建设方面，除了对80米以上的住宅进行限制以外，今后三四线城市的新建商品房将以低层住宅为主，尤其是在县城，新建住宅将以6层以下住宅为主，并且6层以下住宅的占比不得低于75%。从上述的规定来看，今后不仅要控制超高层建筑，而且要控制一般的高层建筑。80米相当于26层，100米相当于33层，也就是说，在未来许多大城市里，人们所建造的住宅楼将不再超过33层。

现在，对于高层住房的弊端，大家都已经很清楚了，在限制高度的情况下，未来，县城10层以上的高层，以及大城市20、30层以上的高层，很可能会逐渐退出人们的选择。相反，在将来，以下两种类型的房屋很可能会有更多的机会出现在更多人的面前。根据贝壳研究所的数据显示，目前在售的二手住房中，高层住房所占比例很高，尤其是县级市，这一比例更高。而在这段时间里，这两种类型的房屋也很受欢迎。

1、多层小楼，带电梯，即为新建的低层住宅。目前，新建的低层住宅，其特点与高层住宅基本相反，楼层低，户型面积大，容积率低，绿化率高，品质好，公摊面积小，并且物业服务也比较好。因此，就其舒适度而言，这种房子将会在今后的日子里变得更加受迎。

2、房龄不长，已经完成改造，并安装了新的电梯。这种老式的房子，在经过改造后，生活条件有了很大的提升，再加上有了电梯，所以和新建的低层住宅相比，也不逊色太多。至于那些位于老城区、闹市区、生活设施完善、交通教育医疗便利的房子，则更是抢手货。因此，这种房子，在未来的日子里，也将会变得更加受欢迎。