天河东卖出9万天价，南沙大三房总价129万都没人要

　　最近，中原研究发展部发布了4月广州二手房成交数据，那是一个“惨烈”：

　　仅成交10041套，环跌18.1%；

　　网签均价为29653元/㎡，环跌3.2%；

　　11区成交量无一例外下跌，黄埔、从化跌幅超3成。

　　但正如在一个班级，平均分下跌，也总有人依旧名列前茅，取得好成绩；也总会有人远远低于平均分，在班级垫底。

　　广州二手房楼市，亦是如此。

　　01

　　尖子生，还得看天河

　　4月，天河二手房共网签1131套，环比跌18.7%。

　　珠江新城热度持续降低，成交量再跌3成，但，天河东“崛起”了。

　　整个板块狂卖22套房，其中一套面积约65平的顶层复式，成交价601万，单价9.3万/平！

　　而其它成交的39-110平一至三房，单价也去到5.1-7.8万/平之间，据贝壳网成交数据，去年中小区成交价鲜有上6字头，基本5万+一平就能买到一套两房。

　　中海康城也比较疯狂，虽然4月只成交了两套房，分别是102平三房、84平两房，但均价分别为6.1万/平、5.1万/平。

　　要知道，自从今年3月成交过一套103平三房，单价超6万/平后，小区今年的三房成交单价稳定在5.2-5.3万/平之间，还要找破6万/平的三房，要追溯到去年7月。

　　据了解，4月成交的这套102平三房，最初挂牌价为650万，业主9次调整价格，经历一年多点，最终以620万成交。

　　虽说降价了30万，但单价超6万/平，说明小区价格也重新“支棱”起来了。

　　成交大户骏景花园，4月成交了16套房，均价在5.1-7.1万/平之间。

　　最贵的一套是129平三房，成交总价910万，单价7.1万/平。

　　骏景花园的129平三房很少有放盘，再加上成交的这套房源为南向，所以价格较高。

　　目前贝壳挂牌的一套129平南向中层三房，单价6.6万/平，而同样面积的北向户型，单价才5.7万/平，价差足足近1万/平。

　　而今年1月，一套北向的中楼层129平三房，总价也才720万，单价5.6万/平。

　　不过，天河北也有些小区暂时熄火了。

　　比如之前被炒高的美林湖畔，4月成交的一套82平两房，总价545万，单价6.7万/平。

　　同样的户型，今年3月卖到8万/平。

　　还有天健上城，4月卖出一套101平三房，总价610万，单价6万/平。

　　而去年4月同样的户型，单价超7万/平。

　　02

　　南沙、黄埔被泼冷水

　　天河的房子降个价好歹还能卖出，有些地方就算降价，也无人问津。

　　增城我们就不说了，但没想到一直有着“富人区”之称的南沙湾，一套降到1.2万/平的房子，也卖不出去。

　　说的就是位于黄山鲁山脚下的优山美墅。

　　小区一套104平的大三房，总价仅129万，单价1.2万/平。虽说是毛坯房，但按照1000-3000元/平的装修标准，单价最高也不过1.5万/平。

　　更关键是，这套房已经满5，还是南北对流的户型，目前已被平台标位必看好房，但挂牌超过一年仍无人问津。

　　去年9月，同样的户型成交总价是146.5万，单价1.4万/平。

　　也就是说，才过了半年多一点，小区又降价了。

　　除了优山美墅，南沙湾板块的其他大盘如时代南湾、碧桂园海湾1号，也出现了单价一字头的房源。

　　翻看时代南湾成交记录，今年3月卖出的南向三房户型，没有低于2万/平的。

　　与南沙湾相比，黄埔科学城二手市场成交量算好一点，但价格也是“跌跌不休”了。

　　比如新福港鼎峰，贝壳网上显示今年以来成交8套房，单价在4.9-6.2万/平之间，最便宜的一套89平三房，总价436万。单价4.9万/平。

　　不过这套房位于靠近高速的C10栋，这栋楼本来就卖得便宜，加上房源不满五，买家需要支付超20万的增值税，所以价格才这么低。

　　看回其它正常户型，像是88平高层南向三房，现在也只需要5.5万/平就能买到，而2021年，同样的户型逼近6万/平。

　　此外，黄埔的保利学府里三房最新成交单价5.5万/平、金碧世纪花园最新三房成交单价4.5万/平，这俩在2021年，单价都曾刺破6字头。

　　03

　　潮水褪去，再难找接盘侠

　　一边是刺破9万/平的天河东二手房，一边是降价都没人要的南沙黄埔，其实，这种情况并不魔幻。

　　说白了，也是地段决定价值。

　　天河，再怎么说都是广州的中心，房价涨跌只是各板块轮动而已。

　　比如珠江新城成交持续下滑，并不是板块价值递减，只是因为2、3月客户入市热情较高，成交出现明显爆发，直接拉高业主的心理价位，导致近期板块议价空间收窄，买家止步。

　　这部分买家，也许会将目光投向天河其它板块的新房、二手房，促使板块轮动。

　　但靠概念炒起的增城、南沙、黄埔等，除非房子有特殊抗跌能力（开发商、品质等），否则潮水一旦褪去，剩下的，只有炒家的一地鸡毛。

　　市场已经变了，大家对待买房这件事，变得谨慎又谨慎，网红概念板块还妄想找到接盘侠，很难了。