险资不爱房地产了？｜氪金 · 房地产

作者 |宋新澳

编辑 |王晗玉

封面来源 |视觉中国

5月12日，在中国平安2022年年度股东大会上，一位持股超10年的股东在现场提出建议：管理层一定要维护公司的投资形象，好的投资成绩要大力宣传，尽可能少投资资产质量不佳的企业。

其认为，中国平安投资华夏幸福等公司“不太成功”，虽然资金损失比较少，但对公司股价影响很大。

3月30日，在中国人寿2022年业绩发布会上，公司联营房企远洋集团的经营状况再次受到关注。彼时远洋集团股价较最高点已跌去八成，于2022年末股价为1.09港元，中国人寿对该项投资计提减值26.45亿元。而在2021年末，中国人寿已对其计提减值32.17亿元。

但在此之前，于险资而言，投资地产股曾是获得高回报的手段之一。然而最近两年，因地产行业下行，不少险资因受房企业绩拖累纷纷选择主动撤离。

仅在2021年前三季度，就有多家险资密集减持地产股，如中国人寿减持万科A；大家人寿减持金地集团、金融街；“泰康系”两家公司转让阳光城股份等。这其中，有不少险资连续多次减持。至2022年减持潮仍未结束，又有中国平安减持旭辉控股、“泰康系”清仓阳光城等。

回到当前，房地产行业仍在艰难复苏。国家统计局最新数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%。

易居研究院研究总监严跃进认为，1-4月份，全国房地产开发投资额相比1-3月份-5.8%的降速有所恶化，反映了房企的供给端扩张能力并没有恢复，客观上要求后续继续提振销售数据，同时强化各地营商环境的改善。

险资撤离房企成主基调

不久前的4月，保利发展公告，股东泰康人寿拟减持不超过1.3%股份。若按照公告发布之日收盘价15.07元/股计算，本次减持后者最高可套现超23亿元。

此次减持的股份是泰康人寿2016年以60亿元认购的保利发展非公开发行股份的一部分。彼时，正值险资密集进入地产股阶段。

Wind数据显示，截至2016年末，136家A股房企中，险资位居前十大流通股股东的企业就达36家，占比26.47%。

此前一年，沸沸扬扬的“宝万之争”昭示了业绩优秀、股价便宜的地产股对险资是一块多么诱人的蛋糕。而另一边，以中国平安为代表，通过参与定向增发等“友好”方式进入地产股的险资也不少，譬如中国人寿与远洋集团、泰康人寿与保利发展等。

险资为什么纷纷偏爱房企？民生证券此前一份研报指出，从外部因素来看，一方面房地产板块历来具有高ROE、低波动性、业绩预期优良等优质属性；另一方面房地产行业已逐渐步入稳定发展期，行业集中度不断提高背景下，龙头房企兼具价值与成长属性，对于险资具有较大吸引力。

不过一旦这种行情改变，险资也失去了投资房企的意义——2020年8月，“三道红线”落地，给一众仍在蒙眼狂奔的房企彻底带上了紧箍咒。

按照彼时的上市房企数据，对比监管层给出的“三道红线”标准，224家房企中，有51家踩中三道红线，45家踩中其中两道，60家超过其中的一道红线。被划入“安全档”的只有68家。

在“三道红线”下，房企融资进一步收紧，行业进入下行通道。据克而瑞研究院报告，2021年，市场下行叠加房企前期部分高地价项目进入结算，企业利润空间持续受到挤压，行业利润增速自2018年以来呈明显下行趋势，2021年利润规模负增长。

一位业内投资人表示，保险公司计算其投资房企的收益时不是按照公司股价的变化，而是按照分红来计算。“现在房地产公司普遍利润大跌，分红率在下降，有的干脆都亏损了，险资就分不着钱了。”

同时，地产行业整体利润率持续下行，企业各项利润率指标已降至历史较低水平。2021年近九成企业毛利率、归母净利率双降，部分头部房企毛利率低于20%。

以保利发展为例，2020年开始公司归母净利润增速出现放缓，2021年同比下滑5.39%，2022年同比下滑33.01%。也就是在2022年年底，泰康人寿放弃了保利发展的董事席位，将其会计分类从长期股权投资调整为可供出售金融资产。

对此，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜解释称，泰康人寿自动放弃这一席位，代表着泰康已经完全将自身对保利的投资定位由战略性投资调整为财务性投资了。

利润缩水的同时，一些房企将现金分红金额降到低点。2021年，绿地控股、金科股份、新城控股等十余家房企出现零分红情况。

于是，保险资金集中撤离地产股。

从分红转向收租

在柏文喜看来，“险资从地产股撤离趋势不会有变化，因为地产股已经失去了成长性，市场总量下降超过1/4。险资这种规模化长期性大资金，投的是趋势所赋予的成长性，而非波段性机会，后者以险资的体量很难实现瞬时进出。”

不过，险资纷纷减持甚至清仓地产股，并不意味着离开房地产，而是换了一种方式转投不动产。

柏文喜也指出，一些优质的持有与收租型物业目前是险资趁低吸纳而扩大布局的方向。也就是说，险资在房地产领域的投资布局与资产组合正从房企股票向优质商用物业调仓。

一位知情人士告诉36氪，近期其从中国平安内部了解到，“中国平安并没有撤出房地产的想法”。其分析，一方面，当前房企股价既没有流动性，也没有性价比，“想撤也没法撤”。

另一方面，从公司的投资动作来看，中国平安仍在“买楼”。年报数据显示，截至2022年末中国平安关于物权类的不动产投资同比上升17.23%，股权和债权则同比分别下降20%和29.9%。

上述知情人士认为，不动产投资同比上升17.23%已属较高增速。同时，今年年初，平安人寿还曾发布关于大额不动产投资的信息披露公告，宣布拟投资北京、上海4个产业园区不动产项目，总金额预计不超过73.33亿元。

此外，据中国保险行业协会信息，2023年首月，共有平安人寿、泰康人寿、友邦人寿3家险企发布了7份关于不动产投资的信息披露公告，涉及项目近20个。

这表明，在险资纷纷撤离房企的同时，对房地产这类资产的偏好并未改变。

前述知情人士分析，投资实体不动产仍是险资将长期坚持的方向。“写字楼、商业、产业园这类，只要是经营上没有问题，能够长期、稳定提供租金的项目，会是保险资金非常偏爱的资产，持有30、40年，在久期上也能跟保险的负债端匹配。”

而涉及此类资产的区域和类型，该人士透露险资通常选择的都是一线城市核心板块资产，如产业园区及研发办公项目，且均已竣工、取得不动产权证并投入使用。

其坦言，尤其在当前股权投资遇到问题的阶段，投资不动产仍是险资非常重要的一个收益来源。

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