深圳楼市：对深云村很有兴趣，哪里的房子可以入手吗？

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会员提问：老师好，我是这样的情况，我和老公呢，一人一套房子，但是我们处于离婚的状态，我老公在笋岗那边有一套小房子，30多平的，现在要是卖掉能卖180万，没有欠款，我的在鸿翔花园两房值700万，欠款150万，明年上一年级，目前学位一般，所以想买个学位和投资兼顾的房子。如果卖一套，想买八卦岭的鹏基公寓，也考虑那个鹏盛村，可能鹏基公寓价格比较高一些，但是可以博拆迁，有点纠结。如果两套都卖掉，可以买个总价1500万的房子，最近去看了科技园的润府一期，去香蜜湖看了侨香村，合正香蜜原著，石厦看了宝生。老师有什么建议？

五哥：八卦岭当初炒得多凶，现在跌得就有多惨，以八卦岭宿舍（鹏基公寓）、旭飞花园、鹏盛村、翠馨居、鹏益花园、意馨居小户型为代表，炒作两点，第一、荔园小学八卦岭校区和荔园实验学校初中部双名校落地八卦岭，第二、八卦岭片区的产业升级大饼及八卦岭宿舍的棚改意向征集。如今大学区、名校集团化的风吹来，外加单身宿舍、单身公寓不限购，棚改搁置，把这几个小区的价格按在地上摩擦。其中八卦岭宿舍最高成交价超过15万单价，今年最低成交单价才5.7万，已经不是腰斩了，是膝斩了，目前市场价在7万单价。

鹏盛村在八卦一路，不建议你考虑，都是做餐饮的，环境脏乱差，毫无居住体验，可以用高层农民房来形容，高层住宅未来也拆不掉。

鹏基公寓也叫八卦岭宿舍，楼梯房，目前在棚改意向征集阶段，但是7000多户的棚改，又是小户型，可想而知难度有多大，周期有多长。未来改完又全是小户型，不敢想象！

未来这两所学校成绩如何，不太看好，虽然有名校师资力量，但片区都是小户型宿舍楼，生源得不到保障。

所以更建议你把两套一起卖掉，无论是科技园也好，香蜜湖也好，上学和自住都不错。石厦片区都是一房两房居多，不太适合买大户型的房子，宝生虽然新，但实际容积率非常高，居住品质没有那么好！

会员提问：五哥，你好，在观澜珑门名苑有一套房子，现在在考虑要不要置换到其他区域，请问观澜的整体情况如何，有些什么利好？片区发展前景如何？是否值得继续持有？

五哥：你好，观澜整体分为福成街道、观澜街道、观湖街道，其中福成街道的茜坑、长湖、丹坑等地工业园产业园错综复杂，整体面貌不佳，旧改不成规模；观澜街道的鹭湖板块基本面很好，定位是科技文化区，有地铁、商业、医院、学校等多方面的规划，有多家知名房企布局，且拥有华润三九、杰普特等知名企业，值得看好，金地鹭湖1号、城建仁山智水花园等楼盘可以考虑入手；观澜片区有大量旧改项目，且多个项目已纳入城市更新计划或意向改造计划；牛湖新城项目占地面积很大，如果成功启动将对城市面貌有很大改善，目前观澜相对其他老城区仍具价格优势。总的来说，观澜的旧改前景是比较好的，但是何时兑现还是未知的，短期来看，区域内较为杂乱，自住人群一般不会选择，但是投资看的是长期发展，现在观澜还没有大量投资客涌入，人们一般比较关注回迁厂房，生活居住在周边的人群可以趁价格不高时入手。

会员提问：五哥，你好，名下一套房自住，现在准备再投资一套，选择什么区域暂时还不确定，朋友认为深圳的未来在前海，请问前海是深圳最重要的发展区域吗？如果不是，那么什么才是最重要的？

五哥：你好，前海之于深圳的功能主要是吸引外资，它虽然重要，但从决策层的角度来说，它不是最重要的。按照重要程度排序，最不可或缺的是深圳湾超级总部基地和香蜜湖全球金融中心，给板块排序，最重要的是南山、福田，其次是宝安，再次是龙华、龙岗、罗湖。

会员提问：五哥您好！我有套光明中粮云景花园的房子，已经跌破指导价了，所以我很纠结卖还是不卖，其实现在的价格卖是亏本的，因为我的成本已经超过了指导价了，我老公在石岩，两个小孩，之前欠款100万刚刚还了转的经营贷，利息低点。

五哥：中粮云景在公明核心片区，配套还可以，都是本地人或者在附近上班的买的多，真正南山福田龙华宝安上班人群往公明买的很少，投资客也基本不会来这边，基本都去凤凰城，光明中心区，科学公园，高铁站，长圳片区买新房了，所以光明目前二手成交极少。如果你是自住的就不要动了，一卖一买中间的摩擦成本太高，并且本身楼盘的配套就还可以，未来还有13号线可以直达石岩，自住完全没问题。

会员提问：五哥，你好，对深云村很有兴趣，不知道那儿的房子现在能不能买，然后配套设施、升值空间怎么样？适合投资还是自住呢？

五哥：你好，深云村的情况如下：1.深云村是福利性经济适用房，买入十年可以转商品房，配有学校，小区整体素质高。2.深云村的发展是有过程的。最初定价很低，原因在于两方面，一是带有福利性质，二是交通不便，没有地铁，宜居程度低。十年后，由于环境污染改善，地铁线路开通，高架桥直连深云站，部分房子达到转让条件，各种因素叠加导致深云村的房子价格变化大。3.周边配套在完善中，适合自住、不太建议用来投资。4.需要注意的是，经济适用房的产权是部分产权，5年后才能转让，并且需缴纳土地补偿款，购买商品房后，经济适用房的产权会被收回。