上海二手房的核心问题，到底出在哪

二手市场不太好，这个我们都知道

过去两年围绕二手的声音，在呐喊、唱衰之间不停切换

这个三月好不容易疯狂一把，成交量还没捂热，迅速下滑的四月又被狠狠加上各种暴跌标题

不过说真的这种大而化之的数据似乎并不是我们需要的

1.7万套跟你有什么关系，狂跌40%的市场又怎样，市场不太好大家都知道

这种大数据带来的大趋势不难了解

难的是具体、是细节，以及由此而来的真相

说实在的这几乎是每个数据人想为各位做的，而我今天之所以有这个机会，主要是因为机缘巧合收到的一张图

这是来自链家内部市场分析的一份数据，也差不多是我今年目前为止收到的最宝贝的一份数据

核心围绕两点，房源、客户

也是看完这份数据，我对眼下二手市场有了全新认识

具体关键点我待会一个个说下去，不过说之前需要唠叨一句，之所以可以拿链家数据去分析市场，跟链家两个市占率数据有关，也是我之前在很多文章里说过的

链家房源挂牌，在上海市场的市占率➤70%左右

链家二手成交，在上海市场的市占率➤20%左右

所以今天我们看到的数据里的曲折，都能点滴反映当下二手市场

01

谁也想不到挂牌已经到了这个程度

关于二手挂牌数据我们没少分析，但可以很负责任的跟各位坦诚目前的挂牌数据分哪几类

一类是网站显示的房源挂牌数据，比如，链家挂牌房源

二类是我们看到的各大中介外网展示房源的统计，比如，挂牌库存房源

这些挂牌数据不得不戴上两道枷锁，外网、存量

内网的你看不到，但是内网房源也可以带看成交；

存量也并非新增，也并不能反映当下房东心态，毕竟三四年前挂牌的房子也可以算挂牌房源

前段时间因为核验价放松，让过去因为挂牌价不能对外展示的房源集中推到外网，也让挂牌数据一下就起来了

但你说这些又怎么能显示挂牌房源的真实变化

而这也是今天这份数据宝贵的地方

这是来自链家房源库里，基于内外网基础上的，每月纯新增房源数据

注：2022年月均数据去掉4、5月

这些不是所谓内网转外网房源，也不仅仅是外网挂牌，而是真真切切的市场上纯新增的挂牌

乍看没概念对不对，大概能看出2022年开始每月新增超过2万套的越来越多

尤其是今年进入每月新增4万套的样子

但这些都意味着什么呢

巧的是我这里还有2018年-2020年的数据可以接上

从链家有这方面数据统计以来，它每年的新增挂牌还比较规律，平均每月挂牌套数2万套左右

波动规律就不说了，单说这里的月均2万套新增这个标准

2021年的挂牌数据还是点状超过

到了2022年，大部分月份都超过了月均2万套的标准

尤其是今年2月、3月，是正常新增量的2倍，达到史无前例的4万+

这在链家进入上海以来的月均挂牌数据上，还是从未有过的

也就是说，眼下挂牌量高，不仅是库存高，更是纯新增房源的大量入市

与此同时

如果说2021年的挂牌还有不俗的网签成交去化，那2022年真的是塞上出水口的蓄水池

更高的月均挂牌，却没有换来更高的月均成交

进水口不断进水，但出口没那么顺畅，于是池子里的水越来越多

我把新增挂牌和网签成交放在一起对比，各位会更有感知，这种超高的新增挂牌到底意味什么

2018年至今，我算了一个数字，链家月均新增挂牌/二手住宅网签量

注：2022年月均数据去掉4、5月

今年市场上每增加1.87套房子，才能卖掉1套房

再具体些，2020年每上新1套新房，就会卖掉1套房，2022年变难了，到了2023年愈演愈烈，几乎每上新2套房才能卖掉1套房

这个数字看起来没什么，但相比楼市上升期的2020年-2021年

这个数字是2020年两倍，也是有数据统计的历年最高

这也是为什么你的房子会这么难卖

市场不是因为库存太高而消化不良，而是纯新增走高+去化放缓导致的二手挂牌蓄水池般的高库存

所以高库存更多是结果，而不是导致今天二手局面的原因

也正因此，成交周期延长、中介的成交带看比也相应奇高

如果要给这个体感一个转折时间点的话

差不多在2021年

2021年数据开始变化，2022年并没有迎来平稳，而是一年随着一年，房源积压，房子越来越难卖

02

另一个问题更重要，客户到底少了多少

房源的问题了解清楚后，另一个更为关键的问题就是那些买房的客户呢

体感上的卖房难的背后可能有两种情况

要么房源多了，要么客户少了

房源确实新增了很多，那客户呢，真的少了么、少了很多么

这也是这份数据第二宝贵的地方

以往我们只能从成交量看成交客户，但是背后看房客户的变化，并没有公开数据

这件事也只有链家能做到，70%市占率的房源挂牌量、20%的成交市占率，让它的看房客户变化，可以反映眼下二手市场的客户问题

所以这两年二手市场的看房客户量到底是怎样的

注：2022年月均数据去掉4、5月

月均10万上下的客户进入链家二手市场

这是多还是少

我对比了下2019年-2021年的数据

同样的10万月均客户，对往年来说，只能是入门级

2019年-2023年（前四个月），每年的月均客户分别是

10.15万、17.42万、18.59万、10.02万、14.2万

2022年月均客户量相比2021年，减少了44.32%

即便是有过2.4万套成交的2023年，目前月均客户量相比2021年，减少了23%

可以看到进入二手市场的客户是真的少了非常多，今年前4个月客户量有所回升

但跟2020年、2021年相比，仍然被砍掉了1/4左右

客户变少就算了，如果加入每个月二手网签成交量，你会发现

从2019年每新增5.5位客户就能成交1套房，到今天需要新增8位客户才能成交1套房

注：2022年月均数据去掉4、5月

2022年客户量倒是比2019年的客户量还高，但更多的客户却带来更少的成交

看到了么

客户数量少了，而且更加犹豫

所以我们是不是需要翻倍的挂牌时间才能像2021年那样卖掉我们的房子

我们是不是需要价格回到2021年才能吸引来客户

这些需要留给每套具体房源自己去思考

只是说当中介跟你说客户少了可能真的没骗你，现实情况是不仅客户变少了，客户也变得越来越犹豫

03

所以二手，到底怎么了

也许你知道房源多、客户少，但你可能不知道的是

现在的房源库里，不仅库存难卖，新增的更多

今年2月、3月两个月的新增挂牌已然到了市场平均水平的两倍

与此同时，今年的客户量也比2021年减少了23%

客户少的同时，同一套房子，也需要更多客户才能成交一套房，因为客户变得更加观望

链家内部资料原图

我们不去揣测客户是否流向新房，也不去推断未来行情走高还是走低

就目前的数据来看，二手市场的在

房源

客源

方面的数据确实跟以往不太一样

这也是为什么我们会有这样的二手成交走势

包括豪宅市场也是

我们监测到今年以来豪宅市场的挂牌量、成交均价的波动，也再次印证二手大盘的波动方向

整理自©链家

这是我们同事Moon一对一咨询链家中介传回来的豪宅挂牌数据统计

真实的豪宅挂牌数据甚至比网传的还要夸张，还是头回见到网传数据比不上现实数据的

房源、客源变化之后，必然会带来的特殊的挂牌行情

这就是这两年更具体也更真实视角下的二手市场

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如果说过去我们感觉到二手市场不太好

那我今天可以明确跟各位说，二手市场的房、客数据确实没太见过

今年2-3月的成交数据是所有人没想到的，这个成交量是来之不易的，但对比史无前例的新增房源，很显然客户的增速永远赶不上房源的增速

二手房源明显过剩，客户明显不够用

过去两个月我们看到二手成交爆棚过一次，不过这也可能是今年二手唯一的高光时刻

眼下无论你选择主动出击还是继续等待都没问题，前提是你得足够了解眼前这个市场

以上为正文，来自巧克丽丽