广东
眼看广州各区推地越来越热闹，黄埔也开始发力了……
今天，广州市黄埔区开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块正式挂牌出让。
地块名称看上去有点陌生？但实际上，它就是出现在今年广州建设用地供应计划中的萝岗立交地块。
由于正位于萝岗立交上盖，地块未来建成项目将成为广州第3个高速上盖项目，因此也被戏称为黄埔版“兰亭盛荟”。
地块具体条件如何？一起来看看。
楼面价仅5777元/㎡？
地块属于云埔片区，位于黄埔开创大道与广深高速交汇处，距离科学城中心地段较远，暂无地铁覆盖。
从体量来看，称得上是“巨无霸”。
占地面积18.88万㎡，总建面超过50万㎡，地块被划分为多宗小地块，用地性质包括二类居住用地、商务用地兼容商业用地、中小学用地、公园绿地、环卫用地等。
其中，住宅用地住宅用地共占地10万㎡，建筑面积38.66万㎡，分为两大部分，分别位于萝岗立交南北。其中北地块占地2.9万㎡。
△2022年底地块获批控规方案
地块起拍价格为28.93亿元，折合楼面价仅5777元/㎡。
不过，可别觉得地块便宜，因为它还带有多个附件条件。
首先，由于地块属于萝岗立交上盖，地块竞得人须承担立交改造工程相关费用。
公告中并未提及准确金额，但之前地块的控规曾提及，立交改造后由转盘连接高速与开创大道辅路，开创大道主线采取隧道形式下穿，并新增二横路及骏达路下穿开创大道隧道，连通及新增部分周边道路。
△开创大道-萝岗立交节点改造效果图
听上去工程量不小，预计改造费用也不会低。
同时，竞得人须配建市政道路，估算造价6442万元。
另外，立交上的景观工程，即公益性城市公园的建设也须由竞得人承担，该公园建面达到7.18万㎡，工程估算造价2261.7万元。
△网传萝岗立交项目效果图
除了道路相关的工程，地块还须配建38665㎡政策性住房，建成后黄埔区将按照3500元/㎡的价格回购。
而且，地块也有教育配建要求，须配建24班小学以及18班幼儿园各一所，另有1200㎡的托儿所。
公建配套还有社区养老服务机构、社区卫生服务站、社区少年宫、文体广场、公交首末站、生鲜超市等等，配置十分齐全。
周边房价“3”字头
这样一个“巨无霸”项目，未来大概能卖到什么价呢？
目前来看，地块周边新盘供应量不少。
西边是火村旧改合生中央城，当前在售均价约3.5万元/㎡；北边开源大道沿线还有时代天韵（黄埔）、保利锦上，均价约3.3万-3.7万元/㎡。
△合生中央城（摄于2022年6月）
二手房数量就比较少，最近的中海誉城，贝壳上显示均价约2.9万-3万元/㎡。
可以发现，地块周边的项目大多属于刚需、刚改，未来项目打造上大概率也是遵循这个方向，以价走量，用价格“卷”区域内的竞争对手。
更别说地块位于高速上盖，潜在的噪音和灰尘问题也会对项目价值造成影响。
当然，预防针也是打了的，地块出让条件规定，住宅项目与道路需预留足够缓冲空间，住宅开发主体需落实相关隔音降噪措施，降低道路噪声对居民生活的影响。
同时，住宅开发主体应落实告知责任，以社会认可的方式告知入住居民本项目的周边环境，确保相关权利人的知情权，在销售合同中增加购房者接受安装通风隔声窗的噪声防治措施的条款内容，并明确购房者已知晓且接受有关环保措施。
结合地块自身地段以及近乎严苛的出让条件来看，地块也不太可能出现被哄抢的情况，应该只有实力雄厚的开发商会出手。
广州土拍玩法有变？
比较关注土拍的小伙伴们应该也发现，今年广州土拍已经有点变化。
一方面，广州还是遵循着“两集中”的方式，按批次对将要出让的地块进行预告。
但同时，广州时不时也会上架不在预告名单中的地块，制造惊喜……
△5月18日挂牌的员村一横路地块
对开发商来说，这种灵活的拍地方式其实是一件好事。
如今这种少量多次的挂地方式，便能让各开发商都能进行全面细致地调研，也有充足的时间筹备资金。
最后，小前线也对广州今年第二批供地已出让及拟出让的涉宅地块进行统计，仅供各位读者参考。
你最期待哪宗地块？
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