深圳楼市：关外打新和关内打新需要注意哪些？

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会员提问：五哥你好，深圳家庭二套，卖房后回笼资金550w，月供能力2-3万。

需求：自住偏投资，孩子刚出生，暂时不考虑学位，置换更考虑投资回报率。

方案一：后海板块，招商海月华庭，一栋89平A户3+1房1卫，可改2卫，赠送阳台和入户，使用面积95平。

方案二：前海板块，中熙君南山，89平，正规三房两卫（厨房偏小），看山景，无赠送，目标总价1050

方案三：前海南，佳兆业前海广场一期，110平，4+1两卫，高赠送，目标总价1350

方案四：招商雍景湾，88三房改两卫，目标总价1200，单价13万以内

请五哥帮忙简单评估一下可以吗？如果以上方案都不行，请给点方向和思路，万分感谢。

五哥：挑的房子都不错，不过你这个首付肯定是全款买进再抵押了，2-3万的月供，按照极限3万一个月的月供，最多负债1000万，最多杠杆一个1300万的总价的房子，相当于首付300万，中间的操作成本还得至少准备50万，包含垫资，赎楼，税费，中介费，银行抵押成本等摩擦。

海月华庭和雍景湾属于同样属性的盘，不过综合来说雍景湾更好，表现在楼龄更新，小区花园更大。两个盘的都是育才学位，都差不多。

中熙君南山其实优势不大，只是因为够新，所以价格才高，综合性不如雍景湾。

佳兆业前海广场现在是真便宜，得多谢深房理，把这个盘变成前海神盘，又从神坛跌落。佳兆业前海广场在妈湾外围，旁边在建一个大型人才房，对面妈湾又有大量住宅用地供应，片区面貌又很差，所以这个盘你自己多考虑一下，虽然这个价格真的很香！！！

会员提问：五哥，你好，四十岁，已婚，有两个孩子，之前工作在海外，现在想在深圳做房产投资，目前在三线城市有价值一千万的房产，在东莞有一套房子，价值三百多万，还有基金130万，现金170万，年收入100万，请问我应该怎么做资产优化？关外打新和关内打新有没有什么建议？

五哥：你好，首先，针对购房者的已有资产，建议从劣质转化成优质资产，包括两部分：一方面是三线城市的房产，三线城市人口流失严重，供大于求，新房产能过剩，在这种趋势下建议尽早出手；另一方面是东莞的房产，预计三年内价格会回调，不建议长期持有。其次，想要关外打新，分别来看这几个区域：1.光明，不建议买二手房，打新可以考虑凤凰城金融街的学位房；2.沙井，在沙井投资最需要关注就是学位；3.龙华，选择不多，整体格局错乱，增量小，不建议考虑。最后，在深圳做房产投资，建议将避险资金放在关内，其余资金放在深圳其他好的板块或周边热门城市，以此规避风险。

会员提问：五哥，你好，请问龙岗壹锦城未来地铁口深中龙初、福田保税区的宝瑞轩福外南校区、南山前海心语家园、宝安西乡桃源居、宝安翻身新安地区各有些什么优缺点？升值空间大不大？

五哥：你好，龙岗壹锦园，有深中龙初学位，离大运中心近，有地铁14号线，配套成熟，适宜居住，但是周边翰邻城、依山君、龙城一号会陆续推出产品，造成学位紧张，未来可能重新划分学区；福田宝瑞轩，有福外南校区学位，配套尚可，有3号线延长线带动，小户型多，有深港合作创新特别区规划，但香港合作意愿一般；南山前海心语家园，有南山实验学位，户型紧凑，小户型多，绿化少，配套不便利，片区整体老化，不过城市更新在推动中；西乡桃源居，有宝中清华学位，社区大，绿化好，配套便利，拥有自然资源，适合居住，但缺乏商业综合体，地铁12号线开通还需要时间；宝安翻身新安地区，翻身的楼龄较老，但有宝中的资源共享以及旧改项目，新安在成长改造阶段，有大量楼盘入市，学区优质，升值空间较大。

会员提问：五哥你好，现有福田3房在挂700多万，预计还完房贷可到手580w左右。目前手头资金200w左右，家庭年收80-100w，孩子一岁，目标是明年4月前置换好学位三房，目前准备五成首付，中意4个片区，分别是香蜜湖（含安托山+侨香）、百花、南二外三盘及科技园南外高新。请问：1、以上四片区学位潜力和升值空间您看好哪个？尤其是安托山未来可期吗？2、您觉得我是一步置换到位好还是等年底打新海德园好？还是保留目前新洲住房买套小学位房好？很纠结！因为买套老破小只能选择百花，感觉隔条红荔路学位有不确定因素。3、以上四个看好片区目前已涨不少，现在出手是好时机吗？还是可以再等等？

五哥：你好，按你的情况，可以优先考虑打新海德园和南天电力旧改项目，然后选择香蜜湖（安托山、侨香）的二手，再然后考虑科技园片区的高新，这两个片区都不是单一的学区价值，还有产业和其他配套带来的价值，南二外三宝已经老去，学区溢价太高，百花就更不用考虑了，只有学区价值。按这个顺序去淘就好。

会员提问：五哥，你好，名下有套自住房，预算1000万，想今年下半年买房，看到坂田街道被纳入深圳“都市核心区，想请问坂田是否具有投资价值呢？在坂田地区有没有合适的推荐呢？

五哥：你好，坂田地区由于华为总部的存在，一直是深圳地区比较热门的板块，而坂田街道被纳入深圳“都市核心区”，进一步带动该区的基础设施发展，未来将会有较大的发展潜力。首坂田现在正处于补涨区间，整体板块素质还是不错的，尤其是深圳都市核心区将坂田划入之后，补涨潜力将进一步释放。而且下坪垃圾填埋场今年可能很快就会关闭，对坂田楼市算得上是一个比较大的利好。不过坂田价格相较于其他片区没有太大的优势，即使补涨可能也补不了太多，整体楼盘的素质比较高，片区基础配套完善，学区也算不错，推荐长期投资+自住。另外华为外迁也是一个比较大的影响因素，对整个坂田来说是购买力流失，现在投资只能说可以稍微跑赢大盘，论成长性还是深圳西部更强。