唐镇核心区域两大新盘正面较量，究竟谁更抢手？

浦东四批次的焦点楼盘无疑集中在唐镇，多个热门新盘纷纷入市。其中，华发半岛华庭是今年上海楼市现象级的热盘，一度引起市场关注，该盘于今年3月21日首次开盘，共1662组客户参与认购，认购率496%，积分高达75分，其认购人数和认购率在今年仅次于建发璟院和招商象屿公园1872。而位置上更胜一筹的安高申宸院此前传闻在6月入市，这一批次竟抢先入市，两大新盘“撞车”引起市场热议。

唐镇板块核心区域：交通和配套的C位

从地图上来看，唐镇板块的版图是比较大的，地铁2号线跨越了唐镇站和创新中路站，这里我们把唐镇板块大致分为4个区域。

唐镇板块版图划分

首先是唐镇地铁站的核心区域，这里也是唐镇最早发展起来的片区，地铁2号线早早贯通，目前商业配套成熟。该片区北面更多的是次新商品房+别墅住宅区，宜居性较好，而南侧是唐镇的中心片区，动迁房和老式商品房居多。

第二个片区是创新中路地铁站北侧的大型商品房居住片区，也被称为“唐镇三兄弟”片区，目前华侨城也加入其中。该片区居住氛围良好，加上这里良好的教育资源，房价也是居高不下，唯一的不足就是离地铁站稍远。

第三个片区是王港区域，是著名的“卡园”所在地，这里以近年来交付的次新房为主，也是唐镇房价稍低，人气相对较弱的片区。

最后不得不提的区域是2号线创新中路地铁站，这里是唐镇规划力度最大的区域，包含了创新中路地铁站上盖的大型综合体项目：浦发唐城。今年2月，浦发集团与印力集团签订合作，未来在此打造约8万方的商业综合体。

唐镇新房近些年之所以受到热捧，主要原因是这里承接了张江大量外溢的购房需求，因此唐镇也被誉为“张江后花园”。

不仅如此，唐镇也被划为第四代国际社区，整体居住氛围不错。2015年，唐镇开启了中产的时代，仁恒东郊花园、浦发罗兰翡丽、大名城紫金九号等相继上市。

2021年，这里的楼市被推向“高峰”，福山外国语小学、建平实验中学等教育资源的引入，上面的唐镇三兄弟成交价格站上10万+，使得唐镇屡上热搜，融创未来金融城的造城项目连开5期，去化上千套，华侨城纯水岸还传出“挑客现象”，入围分也居高不下。2022年，创新中路地铁站TOD项目浦发唐城首次入市，认购率高达310%。

两大新盘撞车，华发还能独领风骚吗？

本次，我们重点关注下唐镇核心区域入市的2大新盘。从交通来看，2号线能直连张江、陆家嘴、人民广场、南京西路、静安寺和两大国际枢纽，出行颇为便利。

当然这里的一大遗憾是未来这里不会再有新的地铁规划，因此只能依赖这条唯一的黄金线路，好在2号线未来在广兰路可换乘21号线（在建），龙阳路更是可以换乘7、16、18号线和磁悬浮等多条线路。

地铁之外，这里还有一座交通枢纽站，多达6条公交线路的始发站在此，方便前往浦东各个区域。

商业配套是唐镇的一大优势，这里拥有阳光天地和恒生万鹂广场2座商业综合体，虽然体量都不算很大，更谈不上高大上，不过餐饮、母婴早教、亲子业态、生鲜电商等品牌较为丰富，能很好满足家门口的日常消费。

恒生万鹏广场，现场实拍

阳光天地，现场实拍

唐镇地铁站北部区域以高端住宅和低密别墅社区为主，代表楼盘有绿城玉兰花园，入市多年，外立面依然完好，社区私密性相当不错，整体的居住格局较为高端。

唐镇板块街景实拍

产品PK

以上信息仅供参考，具体以实际为准

说回本次入市的两个新盘，从位置来看两盘彼此相邻，安高申宸院距离地铁站约400米，而华发半岛华庭约500米，没有显著区别。

两个项目的开发商均为地方国企，华发是珠海国企，近两年在上海土地市场颇为活跃，在上海开发了不少热门项目。而安高申宸院开发商是由安徽高速地产和安联高速联手开发，此前在嘉定马陆开发了安高东方御府，不仅如此，安联去年在青浦也有安联虹悦及安联湖山悦两大新盘入市，总体来看安联此前基本都活跃在上海郊区。

从社区来看，华发项目容积率为2.0，而安高项目容积率2.5，从居住密度来看华发项目更占优。而从推出的产品类型来看，两盘推出的都是高层产品，户型上存在多处重叠。

华发半岛华庭主推99平三房和130平四房，这是华发当前在上海市场主打的产品，几乎沿用了此前华发四季半岛和古美华庭的产品。网易房产从售楼处获悉，99平小户型为1梯2户，除了12和14层，其余楼层没有连廊的设计。大户型所在的楼栋为2梯2户格局，且没有公共连廊。

值得一提的是，社区中心位置有一条天然河道，将小区分为南北两个地块，据悉项目本批次也将分为南、北地块两张预售证进行售卖，认购时间待定。其中，南地块以130平大户型为主，北地块则是以99平小户型居多，部分楼栋一层为架空层。

沙盘现场实拍

而安高申宸院的主力户型分别为99平三房，127平四房和143平四房，本次仅推出99平和143平房源，相比华发项目，安高多了更大的143平户型可选。

其中，99平户型为2梯4户带连廊，而143平则为2梯2户格局且不带连廊。连廊的设计在一定程度上会占用公摊面积，不过笔者从置业顾问处获悉，小户型得房率约在78%-80%，这要略高于华发半岛华庭小户型76%的得房率，实属让人意外。

从社区规划来看，华发半岛华庭在唐龙路规划了沿街商业，未来能提升业主居住的便利性。此外，社区为部分人车分流设计。而反观安高申宸院，社区做到了全人车分流，车库入口就安排在了社区门口，且地下车库共分为2层，很好满足业主停车需求。

在楼栋信息方面，华发半岛华庭以14-16层小高层为主，外立面以真石漆为主，搭配铝合金装饰条。而安高项目则为总高17-18层的高层，外立面采用局部石材、铝板及真石漆组成。

户型PK

从重叠的户型段来看，安高申宸院的99平户型存在2种格局，分别为边套和中间套。

上图99平边套户型是市场上较为少见的产品，做到了横厅设计，尽管该户型也是“三开间”朝南，不过仅有双卧室朝南，还有一个南向客卫。总体来看，该“小众”户型不足之处较多，不仅没有南北通透，也没做到动静分区，并且走廊空间占用较多。

而中间套的户型则是市面上主力的动静分区户型，此类户型南北通透，居住舒适性也较好，但短板也较为突出，一方面是走廊空间利用率低，另一方面中间套北房间窗户外就是连廊，私密性较弱。

华发半岛华庭的99平户型同样有3种不同的格局，A、B户型在本质上没有区别，只是进户门的方向存在微小差异。

以上户型是华发经典的飞机户型，空间利用率较高，几乎没有多余浪费的空间。

上述的C户型为横厅设计，连接西向大面积飘窗，景观视野上更佳，不足之处是该户型无法做到南北通透，阳台连接卧室，如果夜间在阳台上洗晒衣物会影响业主休息。

此外两盘还有130平左右的四房，整个格局较为接近，安高项目以动静分区为主，而华发项目以飞机户型为主，这里不再过多赘述。

装标PK

装标方面，安高申宸院目前展厅暂未开放，置业顾问并未透露具体装标细节，网传空调品牌是日立，油烟机、灶具和洗碗机为西门子（仅供参考）。

而华发半岛华庭的营销中心已经开放，目前有样板间参观，具体装标都公开展示。

华发半岛华庭装修标准，现场实拍

网易房产从现场发现，装标内三大件全部囊括，中央空调品牌或为格力，卫浴品牌以科勒为主，厨房油烟机和燃气灶为方太，热水器为国产品牌。总体来看为国内外一线品牌，谈不上高端，但也能满足刚改客群的需求。此外，笔者另据获悉，项目层高达到3.05米，这要高于市面上的同级别产品，空间感会更好。

样板间实拍

结语

笔者从华发半岛华庭置业顾问处了解到，本盘当前看房客户较多，一期开盘后就积压了不少没买到的客户，当时项目入围分高达75分。随着二批次房源到来，还有不少新的意向客户跃跃欲试，因此二期不排除会再次刷出高积分。另外，华发半岛华庭正在等待预售许可证，预计最快会在本月中下旬启动认购。

相比之下，安高申宸院的积分或许会更为友好，该盘置业顾问向网易房产透露，目前该楼盘的意向客户同样不少，也不排除会有触发积分的可能性，楼盘预计会在6月启动认购。

从现场进度来看，华发地块的一期和二期都在稳步推进，项目由中国建筑负责承建，整体的进展较快，预计会在2025年底交付。而反观安高申宸院的施工进度慢于华发半岛华庭，预计交付时间会在2026年中交付。

华发半岛华庭施工现场

安高申宸院施工现场