地产新势力｜母公司“世界500强”憧憬下的越秀地产

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

2023年4月20日早间，越秀地产在港交所短暂停牌。随后，越秀地产宣布了一则出乎市场意料的公告，事关越秀地产供股融资一事。

根据公告，越秀地产将按每持有100股现有股份可获发30股供股股份的基准，以9港元/股的认购价供股约9.29亿股股份，筹集约83.6亿港元（扣除开支前）。

越秀地产多年没有供股，上一次已经是九年前的2014年。越秀地产这次供股的用途剑指扩张，根据公告，其拟将供股的所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。

越秀地产供股的时间、节奏十分微妙。9港元/股的价格虽也是阶段性高点，但大幅折价、低于净资产的价格仍让市场疑惑。与之并行，越秀地产在北京上海等全国重点城市攻城略地，寻觅合适的投资机会。

差不多供股的同时，越秀地产在上海首轮供地中成为了“另类焦点”。

由于参拍主体经营范围不符，越秀地产在当日一宗土地的竞拍中被取消了参拍资格。上海作为在淡市之中仍然保持一定热度的城市，越秀地产将之视为扩张重点。为了能够得偿所愿，越秀地产还做过努力和抗争，最终也并未改变事态走向。

一面供股、一面扩张，越秀地产在融资投资的天平两端寻求平衡，大有改变过去审慎的形象，成为逆周期中黑马的意味。它也是去年为数不多销售、业绩逆势增长的房企。

进取之下，是越秀地产母公司越秀集团冲锋500强的愿景，而相比母公司旗下的其他业务，地产虽不再是一本万利的好生意，但只要敢拼敢抢，堆起营收助力母公司进入500强，这是相对快速且可复制的路径。

重任在身，越秀地产勇往直前。

融资马达

越秀地产选择供股而非配股，照顾了内房股股东脆弱的情绪。

供股与配股的不同在于，供股方式下，原有股东可有认购选择权，可以选择是否参与供股，这给予了原有股东一定的主动权；配股则不然，配股通常是发行新股向机构定向配售，原有股东往往无法参与其中，权益会因此被动摊薄。

为了推动此次供股，越秀地产在公告中态度诚恳。

对于供股缘由，越秀地产董事认为，中国房地产市场将筑底回升，而其重点投向大湾区、华东地区核心城市以及其他重点省会城市，并通过不断增加优质土地储备，强化其多元化增储平台。

“供股将推动上述战略的实施，增强本公司优势及提升市场地位，有助于在中国内地发掘更多重点项目及投资良机，支持持续稳定发展；也将进一步加强本公司股本基础，不断优化股东架构，并在财务上提供更大之灵活性以应付未来业务需求。”

阐述完缘由后，越秀地产也认为，通过供股筹集长期股本以为其未来扩展计划提供资金，符合公司及股东的最佳利益。“与借贷或发行债务证券不同，供股不会产生利息负担或额外债务，故为筹集长期资金优先选择的办法。”

这的确是供股的好处，也是内房股近几年惯用的方式。在市场转淡的环境下，这种方式也容易引来议论——资本市场和投资者们通常将之解读为资金需求量大而向市场伸手要钱的信号，即便是稳健的国央企。供股通常也不被视为是正面信号。

考虑到这些因素，也为了提高股东的参与度，越秀地产董事在公告中还指，供股将使所有股东能够参与其未来发展并从中受益。

与之同时，越秀地产还拿出了母公司的背书。越秀地产直言，母公司越秀集团拥有雄厚的财务实力，已通过订立不可撤回承诺表示其将会促使其附属公司或代名人按认购价悉数承购其现有股份配额及申请承诺超额股份，对越秀地产未来发展前景给予全力支持。

事实上，为了让这次供股成行，越秀地产在定价上也十分“具有诚意”。根据公告测算可知，越秀地产9港元/股的定价较前一个交易日收市价12.56港元折让28.3%，较过往连续五个交易日平均收市价13.02港元折让30.9%，而较其经审核综合资产净值17.15港元/股折让达47.5%。

这意味着，越秀地产不仅是股价有大幅度折让，且是“破净”的价格，而且对比净资产，这一定价更显“性价比”。一位私募机构人士告诉21世纪经济报道记者，“现在行情下内房股供股价格折让是正常，折的比例高的话其实也是为了让供股更顺利进行。”

除了供股募资超过80亿港元，越秀地产在境内外市场融资动作也十分频繁。

今年2月，越秀地产拥有95%股份的附属公司申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债，用途为用于偿还到期及回售公司债券及偿还其他有息债务。

今年1月，越秀地产也在澳交所发行了一笔20亿元的票据，将于2026年到期，所得款项净额将用作置换当月到期的中长期境外票据。

南征北战

作为一家国企，越秀地产融资渠道相对畅通，金融机构对之支持也十分充足。某种程度上，越秀地产并“不愁钱”。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上也十分自信地表示，“我们具备发债的能力，有债务到期确实有再融资的需要，哪里成本低我们到哪里去。”

如果拉长越秀地产的财务周期来看，这家房企就是逆势扩表的典型。根据年报，2022年，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍。其中，净负债率同比上升15.6个百分点。

房企扩表，多数是为了规模，越秀地产也不能免俗。这家从广州走向全国的房企，今年在全国重点城市的土拍中大放异彩，成为行业中最具话题度的讨论对象之一。

在北京国企低调的当下，越秀地产这匹来自南方的黑马，在北京市场泛起了涟漪。

2023年2月，越秀地产在北京土拍中分别拿下昌平回龙观、石景山苹果园的两宗地块，斥资59亿元。其中，回龙观地块有“运气”的加持，通过摇号摘得；石景山地块则被普遍视作是越秀地产从中海大本营虎口夺食，凭借魄力摘得。

这两宗地块是越秀地产在北京的首次独立操盘，也为越秀地产在北京市场的拓展打了个“开门红”。77天后，越秀回龙观项目开售即录得售罄的成绩，468套房被抢售一空。

如果说回龙观地块凭借的是倒挂价格获得市场的青睐，石景山地块则是考验越秀地产实力的典型项目。石景山向来是央企中海地产在北京的重要粮仓。越秀地产的闯入，也让外界看到了越秀地产的勇气。

一位了解越秀北京公司的人士告诉21世纪经济报道记者，“公司拿这块地也是做了很多研判的，因为从供货节奏上看，中海今年在石景山是有一个空档期的，就想趁着这个时间接上。”

如果说越秀地产北京打了一场漂亮的仗，上海则让越秀地产感知到市场的风云莫测。

4月18日，上海2023年第一批商品住宅用地集中出让正式启动，越秀和中铁建联合体在参拍一宗地块时由于资料未通过核验被取消资格，理由是经营范围未通过核验。

这一事件让越秀地产再度成为业内关注的焦点。而对上海市场渴求，激起了越秀地产的斗志。

很快，越秀地产的知情人士就出来回应称，针对上述争议，越秀及中铁建提出异议，认为地块出让文件中未明确关于对参拍主体营业执照的经营范围审核要求，并与交易中心及公证处工作人员进行多轮沟通以佐证其参拍主体可对外投资。

虽然对最终结果尚未带来实质性改变，但越秀地产的野心与渴望，通过行动表露出来。

小小的挫折不会阻挡越秀地产的脚步。

林昭远说，这几年无论深圳、上海还是北京的地块，我们都加大力度去拿；在北京，有机会我们还会继续拿地。

林昭远还称，（债务扩张）到一定程度是否把债务规模进一步降低或者是控制净负债率，主要还是看机会。“如果有好的机会，有钱赚，又是比较安全、健康的，我们不投，是管理层不够积极。如果要硬卡着去投，那也没必要。”

受领重任

规模扩张迅猛，越秀地产成为去年实现销售、业绩逆势增长的“黑马”房企。

2022年，越秀地产实现合同销售金额约为1250.3亿元，同比上升8.6%；全年营业收入约为724.2亿元，同比上升26.2%；核心净利润42.4亿元，同比上升2.1%。

逆势扩张，首先是因为越秀地产有底气。它的国企同行，华发、建发等在土地市场上也不断出手，销售排名不断跃升；而更重要的是，为了母公司越秀集团世界500强的憧憬，越秀地产背负重担，不得不战。

越秀集团冲击500强，在越秀内部与外部，是公开的消息。

2023年，越秀集团党委书记、董事长张招兴在接受采访时再次强调了越秀集团要进入世界500强的目标。时不时，也有越秀集团旗下其他产业板块的投资者在股票互动平台上询问管理层如何助力母公司进入世界500强的目标，这的确是越秀集团近年来最高远的战略愿景。

最新的世界500强门槛，是286亿美元（约2000亿人民币）；而越秀集团2022年的营收，是1125.1亿元，仍有不小的距离。而以此也可以推算，越秀地产所贡献的营收比例，占到母公司超过60%的比例。

在越秀集团内部，越秀地产被认为是越秀集团进入500强最具有营收挖掘潜力的板块。这也并不意外。对标国内进入世界500强的多元化集团，有相当比例的企业均依靠房地产业贡献了很大比例的营收。

“集团旗下的业务线，就地产是比较好的，每年也能比较高效地完成任务。其他板块有时候定了个目标，真的连我们自己都觉得太超过我们的能力了。比如我们这块，前几年喊出到2022年要到多少亿，最后也就差不多完成一半吧。”一位越秀集团旗下产业板块的人士对21世纪经济报道记者表示。

越秀地产自身也有这样的觉悟。虽然恪守严格的财务纪律，但越秀地产在土地市场上仍将保持十足的冲劲。在公司内部，从管理层到基层员工，也都向着同一个目标前进。

根据管理层此前透露信息，越秀地产今年的土地新增规模会在400亿元左右，销售目标则定在6%的增长，为1325亿元，强度不低。

一位越秀地产区域公司的人士告诉21世纪经济报道记者，“今年市场前面看着还不错，但我们内部觉得是有很大压力的，对市场还是比较敬畏。所以我们今年以来整个节奏都变得更快，因为这个目标其实对我们来说还是要够一够，真的不能懈怠。”

行业下行，越秀地产这匹黑马虽还在拼命奔跑，但市场承压对它的影响，一点都不会少。

一位从越秀地产离职的员工对21世纪经济报道记者表示，“虽然是稳健，工资也肯定能照常发，按照这个来说越秀是还不错。但其实内部区域合并带来的组织架构调整和人员优化也一直都在发生。”

上述越秀产业板块的人士也表示，“其实我们对未来也是谨慎乐观，500强真的有点难。地产是可以，能赚钱，但没有跨越式发展，还是稳健为主。”

世界500强的憧憬下，越秀地产扛起大旗、奋力冲锋，在“古老”的支柱产业里，摇晃寻梦。