美国房价崩盘，已无悬念

芒格预测，美国的商业地产危机即将爆发，因为银行有太多的坏账。

这个事情其实是这样的，由于疫情爆发，美国很多公司都居家办公。这样一来对商业地产的需求就少了，空置率就上去了。

持有商业地产的公司也是贷款买的，这样，他们的贷款就成了银行的坏账。

而且，由于美联储暴力加息，硅谷开始大面积裁员。裁员后，就不需要办公室了。这个，进一步推高商业地产的空置率。

美国目前的失业率低，是因为低端就业(刷盘子)增加，高端就业(码农) 减少。好比，麦当劳招10个人端盘子，谷歌开掉10个码农，总的就业动态平衡。

商业地产空置率太高后，有些公司因为租不掉办公楼就只能破产，然后，银行坏账一堆开始法拍。

商业地产法拍后，就有人捡漏，然后改造成：公寓。

这样，低价公寓就会在未来几年冲击美国住房市场。

美国有一种炒房叫做：flipper。

就是把便宜的破旧房子买下来，装修后加价卖掉。

据纽约时报去年12月的这个帖子，如上截图，当时纽约的公寓房租是55美元每平方英尺，而办公室的租金只要36%。

这样，把空置的办公室改造成公寓，仅租金就能涨三倍。

这个，需要持有办公楼的公司破产，或者出售办公楼资产，或者银行收房后法拍，然后有资金愿意入场接盘改造。

只要有人住，废弃的工厂都可以改造成公寓。

这种改造的公寓，可租可卖。

这个会增加供应。美国中产的社区，都是独门独院住宅，因为美国人是有选票的，如果是建高楼住宅然后穷人搬过去，穷人的选票就会让加税派福利的政客赢得地方大选。所以，美国的中产社区有zoning(分区)限制建高楼住宅，这样，房价就上去了。

像这种办公楼超市工厂改造成的公寓，都是便宜卖，会吸引穷人。这样，周边的中产社区就会都搬走，不然，穷人多了，支持加税派福利的政客会赢，然后，有钱人一个个搬走，剩下的中产税负更重，房子也不值钱。

据这个帖子，这么大一栋高中教学楼只卖：10万美元。

就是说，那种改造的公寓，其实就改造费用是成本，买楼的钱平摊到每套公寓是非常低的。

举个例子：像我们村的小学楼也废弃了，要是变卖的话，可能就是这种价格。

因为商业地产暴雷，银行被迫法拍这些商业地产，将来大量会转化成公寓。

这些公寓，会吸引穷人。然后，就是周围的有钱人搬走。

这个地区的房价就崩了。

像芝加哥这套公寓，只要10万美元不到，450平方英尺。

要是一个区有大量空置办公楼改造成公寓，这个地方的房价就完蛋了。

这套公寓只要6万美元多一点点。

当然，专门的公寓大楼也不便宜，这套是84.9万美元。

就是说，美国一个地区空置的商业地产太多的话，对房价将是毁灭性的。

现在，美国信用等级在680-740的人，30年房贷利率接近6.6%。

这个本身对买房需求的打压也是非常大。

美债如果下半年违约的话，美债收益率还会走高，这样30年房贷利率可能会上6.8%的上方，进一步扼杀需求。

像信用等级740以上的美国人，大部分都已经买房了。

有钱人，信用等级高，不缺房。

所以说，美国房价应该是慢慢受锤的阴跌行情，然后，某些地区问题多的就直接大跳水。