李某与某银行等金融借款合同纠纷案

陕西浩公律师事务所民商事研究院 文章/卢霞

关键词 抵押预告登记 优先受偿

一、基本案情

2019年3月，李某向某银行借款，用于购买涉案房产，并以所购房产提供抵押担保，办理了以某银行为权利人的抵押预告登记。房产开发商为李某的借款债务提供阶段性担保。后李某未按借款合同的约定时间向某银行分期偿还借款，某银行遂诉至法院，主张贷款提前到期，请求判令李某清偿贷款本金50万元及利息，确认某银行对抵押房产享有优先受偿权等。

二、裁判结果

中级人民法院生效判决认为，李某未按合同约定按期偿还借款，构成违约，某银行除有权主张李某偿还欠款本息外，亦有权视该合同关于担保的约定，依据《民法典》及相应司法解释的规定主张行使担保权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，李某与某银行约定的抵押房产已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，因此，某银行依法对该抵押房产享有优先受偿权。2022年8月10日，判决李某向某银行偿还借款本金50万元及利息，某银行有权对抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。

三、法律分析

1.什么是抵押权预告登记？

抵押权预告登记是指在保障未来物权变动的实现而产生的不动产登记类型，预告登记有效期间未经预告登记权利人同意，处分抵押物不发生物权效力。

2.某银行对案中仅办理了预抵押的按揭房产是否享有优先受偿权？

民法典担保制度司法解释出台前，关于“抵押权预告登记”的法律性质一直存在争议。最高院公报2014年第9期发布的光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案（案号：(2012)沪二中民六(商)终字第138号）认为，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来当抵押登记条件成就或约定期限届满时办理抵押权登记的请求权，所以按揭贷款银行对预购房产不享有优先受偿权。该案发布后，大多数法院不支持银行对预抵押房产主张享有优先受偿权的诉讼请求。

2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》则对该观点予以调整，允许债权人在一定情形下对仅办理了预抵押登记的预购房产享有优先受偿权。如何判断抵押预告登记权利人的优先受偿权是否成就？一是已办理了建筑物所有权首次登记。不动产的首次登记指不动产权利的第一次登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。本案中涉案房产已办理了所有权首次登记。二是不存在预告登记失效等情形。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”本案不存在债权消灭的情形，“能够进行不动产登记”即能够进行不动产的抵押登记。认定预告登记是否失效，应以抵押预告登记权利人是否在主观上知道或者应当知道不动产已具备登记条件为判断依据，不能机械地将房产在客观上具备了登记条件作为九十日期限的起算点。另一方面，抵押预告登记权利人无过错情况下，购房者怠于办理房屋登记，可视为其不正当地阻却附条件民事法律行为条件的成就，视为预告登记未失效。本案中，案涉房产已由李某占有使用，但其未能申请办理房产登记，银行作为抵押预告登记权利人对房产客观上是否具备登记条件不知情且无过错，故不认为预告登记失效，银行仍享有优先受偿权。

四、典型意义

《民法典》担保制度司法解释明确规定预告登记权利人对抵押财产享有优先受偿权的情形，解决了司法实践中关于抵押权预告登记效力问题的长期争议，意义重大。本案依法认定预告登记权利人对抵押财产享有抵押权，保障了贷款人抵押权的有效实现，促进了房产按揭市场的秩序稳定与金融安全，为类案处理提供了裁判思路和指导意义。