大悦城控股，转型时代的韧性生长

文/彭红侠

受宏观经济下行，叠加疫情反复等多重因素影响，2022年房地产行业依旧寒风萧瑟。相关数据显示，2022年全国商品房销售额同比下降26.7%，其中百强房企全年销售规模同比下降41.6%。销售不及预期、利润急速下滑、融资分化明显、偿债压力攀升……在行业骤冷的背景下，每家企业都面临一定程度的压力。

4月25日，大悦城控股（000031.SZ）发布2022年年报。在去年房地产市场总体承压的背景下，大悦城控股实现营业收入395.79亿元，其中销售型业务全口径签约568亿元，签约面积227万平方米。尽管销售规模有所下降，但根据中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜显示，其33位的排名依然较2021年提升14位，实现逆市提升。

报告期内，大悦城控股投资物业及相关服务实现营业收入43.37亿元，毛利率52.95%，同时，公司购物中心销售额254亿元，平均出租率90%，全年客流2亿人次，显示出较强的精细化运营能力。

近两年房企增速放缓、市场去化承压已经成为行业共识，在“活下去”的重要关口，这家以“持有+销售”双轮驱动的房企，如何安排未来的业务布局？如何调整下半年发展规划？如何在寒风中起舞，穿越周期？百余页的2022年年报或许能给外界的观察提供一些线索。

小步快跑，扩大逆周期优势

地产存量时代，央企流动性和融资优势被无限放大。作为央企地产平台，大悦城控股的优势尚未完全体现出来，形成未来巨大的预期差。

从业绩来看，2022年，大悦城控股实现营业收入395.79亿元，同比下降7.12%。在公告中，大悦城控股解释了营业收入下降的原因。“受结算周期变化影响，房地产开发收入335.02元，同比下降5.97%；同时公司积极承担央企责任，报告期内对旗下租户累计减免租金10.25亿元，商业部分营业收入43.37亿元，同比下降 14.08%。”事实上，如果加上疫情带来的租金减免，大悦城控股商业地产部分同比增长6.22%。

除商业地产外，2022年房地产市场也进入深度调整阶段。在大部分民企停止拿地，甚至发展难以为继之时，大悦城控股却仍稳健扩张。

报告期内，大悦城控股获取8宗地块，土地面积35万平方米，计容建筑面积79万平方米，土地款总额96亿元。从投资布局来看，新增土地储备主要位于重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京、西安等经济发达地区。2022年末，大悦城控股土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1905亿元。

在行业下行周期，大悦城控股逆市扩张的底气在于稳定的现金流和较低的融资成本。2022年大悦城控股财务结构明显改善，经营性现金流大幅提升。财报显示，2022年大悦城新增借款平均成本4.6%；全年平均融资成本4.82%，较2021年下降0.09个百分点，处于行业较低水平。

报告期内，大悦城控股成功发行公司债券及ABS产品等共计47.05亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。报告期末，公司经营活动净现金流27.10亿元，同比大增132.02%；货币资金余额365.30亿元，现金短债比2.31，短期偿债能力较强；净负债率83.98%；扣除预收账款后的资产负债率74.13%。

面对挑战，大悦城控股显示出了稳健穿越周期的能力，通过加强资金集中管理、提升资金使用效率，积极拓宽融资渠道、降低融资成本，大悦城控股多举措在保障公司现金流安全。

值得关注的是，在全行业因市场调整而引发评级下降风暴的背景下，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司等机构，均一致维持大悦城控股的AAA主体信用评级。

双轮驱动，

秉持更可持续的“轻重结合”发展法则

根据年报，2022年大悦城控股29个在营购物中心，销售额254亿元，全年客流2亿人次，收租能力明显高过多数圈内同行。

大悦城控股的商业运营能力，正表露于这些直观数字中。从最初的品牌招商，到商场主题打造，其以创新之名行走于商业潮流中。16年的创新发展，大悦城控股紧随国内城市和消费市场崛起，成为商业地产旗帜般的存在，引领数亿人生活方式和消费方式的蝶变。

尽管2022年疫情干扰较多，大悦城控股依然实现全年总销售额254亿元，全年总客流2亿人次，会员消费占比32%的佳绩，会员数更是新增253万人，达到1380万人。

16年品牌积淀，大悦城控股已修炼出一套商业运营的功夫，具备规模化复制的可能。当前，大悦城控股战线从原来的“一二线核心城市”，扩张至“一线核心-二线中心-三线省域中心”，并发力“城市更新、存量改造”，目标是“3~5年内持有性项目及销售型项目都将超过50个”。

在发展方向上，自2019年重组后，大悦城控股就形成了“双轮双核”驱动的商业模式，在原有“持有+销售”模式的基础上，以“产品+服务”双核赋能，效益与规模并重，稳健性与成长性并存，试图走出一条差异化发展之路。

2021年，大悦城控股又提出将以原有商业项目及核心商业大区为基础，将轻资产项目发展作为重要的战略方向，以重资产与轻资产联动的点面结合、轻重结合的区域深耕式发展为模式，加快大悦城的商业规模扩张，加速轻资产商业项目的布局。

截至去年底，大悦城控股在营项目29个，总商业面积304万平方米；其中包括18个大悦城购物中心，总商业面积265万平方米。在建、筹备的项目17 个，商业面积约172万平方米。大悦城控股聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局共46个（重资产29个+轻资产17个），轻重并举战略取得实质进展。

在轻重并举的战略下，2021年以来大悦城的商业版图持续扩张，大悦城控股也随之调整自身定位，持续驱动多业态立体联动，构建起了业态类型丰富、城市布局完善的“大悦”生态圈。

在商业地产领域，大悦城控股打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，品牌定位时尚、潮流，以年轻中产、成熟中产为核心客群。2020年以来，商业物业发展普遍减速，但大悦城控股通过精细运营持续打造购物中心差异化竞争能力，逆势实现商业提速。

大悦城控股表示，2023年将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模。预计上半年，在供给侧提质升级和消费市场复苏等多重利好因素促进下，重点城市商铺租赁市场有望逐步企稳恢复。

同时，在“十四五”期间将持续关注长三角、大湾区、京津、成渝等国家级城市群，在优势区域持续深耕，在热点区域打造商业标杆。通过商业管理能力输出重点发展轻资产项目，完成从“开发运营商”向“资产管理商”身份的进一步转变，扩大品牌影响力。