又是四十多家房企围猎？丰台青塔未拍先火，凭什么？

北京的土地市场，从来都不缺热度。

有消息，此前结束预申的丰台青塔地块，又吸引了包括中海、华润、路劲、招商、中建玖合、中建壹品、中建信和、建发、龙湖、天恒、金茂、厦门国贸、建工、保利、金隅嘉业、城建、中铁、京能、中能建、金地、碧桂园、万科、华发、电建、北辰等主流房企在内的四十余房企参与。

从名单上就能看出来，该宗地吸引了不少重量级嘉宾，连在北京市场神隐了相当长一段时间的万科都出现了。

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但值得注意的是，以上40多个房企大概率不会全部出现的丰台青塔地块土拍现场，至少中建玖合、中建壹品、中建信和、中海们只能选一个代表上场了。

预判到该地块热度可能不低，北京先一步给出让政策打了个补丁。

4月14日，北京市规划和自然资源委员会发布“关于北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让公告的补充公告。

将出让公告第三条“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司（含全资公司、控股公司）”。

简单来说，即同一宗地的竞买资格从“同一企业”升级为“同一集团”，在拿地资格审核上出现了进一步的收紧。这是对市场主体提出的合理化建议做出的回应，将更有利于促进市场公平竞争。

这让人不免联想到上一轮土拍中的昌平朱辛庄0028地块，参与摇号42家房企及联合体中，就不乏归属统一集团的企业，光中建系就6家，中建壹品、中建信和、中建智地+未来科学城、中建玖合、中海、中建东孚。大佬们“马甲”多了，其它房企中签的概率自然也就低了。

北京这一招下来，就能让房企们少好几个对手。

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至于，丰台青塔地块，为什么这么火？

西四环+临铁，位置优越。地块临近西四环，北侧紧邻城市次干路青塔西路，城市快速路莲石东路，周边规划有地铁11号线青塔站，出行便捷。

周边配套较为成熟，地块周边3公里范围内有翠微百货、五棵松华熙LIVE等各类型商业配套设施。教育配套方面，周边有北京市大成学校、长安新城小学、丰台实验学校等。医疗配套方面，周边有解放军总医院第一医学中心、第三医学中心、第五医学中心、北京市中西医结合医院、北京铁建医院等医疗资源。

总价不高，有足够的利润空间。该地块挂牌起始价为23.9亿元，地价上限设在27.485亿元，当竞买报价达到地价上限时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定谁拿地。地块起始楼面价约为4.6万/㎡，销售指导价为8.5万/㎡，中间有3万多的利润空间，足够做出好产品。

体量小，销售流速预判可观。从规划条件来看，该地块由东西两个地块组成，总用地规模为16944.582平米，建筑规模52000平米，体量较小。容积率为3，对比周边已供地块容积率相对较高。不过这宗地的优点是没有配建，是纯住宅用地，属性纯粹。如果按照建面100平米计算，预计也就供应520套左右房源，销售流速预判可观。

发现没，热门地块总是惊人的相似。虽然看起来房企扎堆很上头，但其实房企们依旧谨慎，拿地逻辑很清晰。即便是在北京，也要先看区域，再落到地块本身，既要价格合理、有足够的利润，又要实现较快的去化流速，以便回收现金流。毕竟，同样位于昌平，跟昌平朱辛庄0028地块同一批上市的昌平新城东区地块就仅收获了首开同信一家报价，最后以27亿底价成交。

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不过，地块热门不代表一定能顺利热销。

此前，探哥就盘点过，在西四到五环之间丰台小瓦窑+大瓦窑+石景山衙门口片区，近两年已先后集中供应了7个改善项目，合计供应超5000套房源，不仅售价接近，还多为100㎡以上的大户型改善产品。

如果加上已经上架的丰台青塔地块和拟供应的大瓦窑地块，这片区域相当长一段时间内将是近10个新房同时在售，竞争激烈程度可见一斑。

红海竞争，想要提前跑量，全靠竞品衬托。

从成交来看，率先清盘离场的无疑还是兼具价格优势和性价比的项目，比如销售指导价只有7.5万/㎡的华曦府，期房部分开盘日光，现房部分大概率还是快跑的节奏。同样价格有优势的北京城建·宸知筑，产品力上输了一筹，网签量上自然也就落人一头。此前探哥详细分析过宸知筑的产品，此次就不详细阐述。

此外，值得注意的是，此前在丰台推介2023年拟供应地块时，青塔地块的预计销售指导价为8万/㎡，现在正式挂牌却调整到8.5万/㎡，除了给房企增加了利润空间之外，无疑也有为了推动片区新房去化抬一手的嫌疑。

同时，探哥还注意到，4月23日，北京市规自委挂牌四宗住宅用地预申请，分别为石景山衙门口713地块、经开区台湖0032地块、顺义新城第19街区19-69地块、顺义新城第20街区6001地块。其中，衙门口棚改项目1615-713地块用地面积约2.62万平方米，建筑规模约7.87万平方米，用地性质为F1住宅混合公建用地，容积率3.0，起始价28.3亿元。

红海厮杀，西四环，更乱了……