如果房产税开征，房价要暴跌吗？

在之前的那篇中，我们给了个结论：房产税确实要收，但目前还只是部分城市的试点阶段，短期之内全面推行的可能性很低。

但是，房产税的大盘还是八个字：稳妥推进，终会开征。

所以，大家还是很关心以下问题：

1. 如果房产税开征，征收力度又会有多强？

2. 房价会不会因此暴跌呢？

01

征收力度预计会有多强？

首先，我们看一下其他国家的征收力度。

全球各个国家基于国情不同，对房产税税率制定方面的差异也非常大，低的不到1%，高的可以超过10%。所以征收力度这个问题，没有一个标准答案，而是要因地制宜。

那么，我国的房产税征收力度到底会有多大？

这个其实在上一篇讨论完我国目前征收房产税的难度以后，就已经可以猜到这个问题的答案了。既然房产税的阻力这么大，征收的力度一定不会太强，因为征收的力度越强，阻力也就越大。

第一，大概率会有一个普遍性的税收减免政策。

比如人均几十平米以下免税等，这样才能够保障人们的“基本居住需求”。

参考上海和重庆的房产税试点规定——

上海：人均住房面积不超过60平方米免征房产税，三口之家免税面积达到180平方米。

重庆：纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

第二，税率方面也不会过高。

参考上海和重庆的房产税试点——

上海：“使用税率暂定为0.6%，低于均价2倍的住房为0.4%。”

重庆：“独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。”

根据统计局数据，2022年我国城镇居民人均收入不到5万元，双职工加起来也就10万元，即使一个家庭愿意拿出10%也就只有1万元而已，相比动辄就100多万总价值的住房也就不到1%。

所以，根据上海和重庆的房产税试点规定推测，房产税的征收力度大概会人均减免40-60平米，税率在0.5%-1%左右。

不过今年有更多城市要开始房产税试点，到时候我们团队会结合更多的城市政策，再来预测后续房产税的力度。

我们整理了上海和重庆房产税的相关细则，感兴趣的同学可以添加“香帅课代表”领取。

02

房产税对房价有什么影响？

房地产税对房价的影响，关键看税法出台，对需求方的冲击有多大。

我们的判断是，房产税不会改变房价的方向。

以国际经验来看，房产税的征收对核心地区的房价影响非常有限。

以首尔和东京为例。

2005年韩国出台“综合不动产税”，目的就是打击持有多套房的投机现象，抑制对大型、高档住宅的需求。其中，持有税的征收对象为房产价值超过6亿韩元的家庭，税率为1%-3%，实行累进税率，房产价格越高，持有税率越高。

另外，韩国政府还提高了房地产转让税率。对持有多套房的业主转让交易，征收30%的资本收益税。到2007年，对3套及以上业主征收的住房转让资本收益税已提升至60%。

这么一套房产税组合拳打下来，大家都觉得房价应该会受到一定影响，但结果首尔房价继续以年均13%的涨幅持续向上，直到2008年金融危机爆发才让房价有所回落。

而日本的房产税则是早在1950年代就开始推出，听上去税率不高。

东京市政府向所有者征收不动产税（1.4%）、市政建设税（0.3%），这两项税收每年征收一次，每3年对税基资产进行一次重估，对土地、建筑物等均征税，所以加起来也就是1.7%，不论是否拥有日本国籍或者是否居住在日本，都需要缴纳。

如果做一个测算，你买了一套5000万日元的房产，按3000万日元建筑+土地的不变重估价折算70年，折现利率为日本主要银行贷款利率1%，那不动产和市政建设税加起来，每年你还得多交51万元，折算成现值就是2560万日元，直接将购买这套房产的实际支付价款提高了51.2%。

但是考虑到日本20世纪末的房产泡沫，我们从21世纪初再看日本房价走势，仍然是明显的上升趋势，尤其是2013年1月至2017年7月，东京中心6区的70平米住宅出售均价从5153万日元飙升至7286万日元，涨幅41.4%。

由此可见，核心城市的核心区域，即便是推出房产税，也还是不能够改变房价上涨的趋势。

但是对于非核心区域的房产价格，房产税可能会加速房价的下跌。

比较极端的例子是，在美国底特律就有以1美元价格出售的别墅，但是长期挂牌还是卖不出去。原因就是，1美元只是售价，如果真的接手，还要缴纳税费、保险和市政评估费等等。

比如一套房子尽管现在售价1美元，但政府对它的估价可能是3年前的价值，即大约6万美元，因此纳税基数为6万美元。以一套位于韦恩县普赖尔大街、建于1905年、占地1299平方英尺(合121平方米)的自住型“一元房”为例，如果当地政府对其估价为6万美元，按当地目前6.819%的房产税计算，购房者每年应缴4091美元房产税。

所以，对于这一类本身发展潜力就不高的地区来说，房产税可能会加快房价下行的速度。

房价究竟是会上行还是下行，最后的根本还是供求关系。

发展潜力较高的一、二线城市的核心地区，房价仍然会持续上行，房产税的推行最多也就是减缓一下这些区域的房价上行速度。

而对于发展潜力不大的三四线城市，本身房价就存在下行风险，房产税的出台确实可能会对这些城市的房价造成一定的影响。

（观点 / 靖 主笔 / 孙鹏 责编 / 江雁）