最高法院裁判：“一房数卖”中，如何确定购房人的权利保护顺位​

裁判要旨

在“一房数卖”纠纷案件中，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2021）最高法民申6992号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨彪。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石培军。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆景圳房地产开发有限责任公司。

再审申请人杨彪因与被申请人石培军、重庆景圳房地产开发有限责任公司（以下简称景圳房地产公司）第三人撤销之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2020）渝民终553号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

杨彪依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。主要事实和理由如下：一、本案一、二审判决认定事实错误。（一）一、二审判决关于杨彪不能证明其在2014年11月后实际占有、使用案涉房屋的认定错误。杨彪一审中提交的《景圳雅苑住户验房交接表》、物业费收据，二审中提交的潘传会、叶诗筠的《景圳雅苑住户验房交接表》《景圳雅苑房号、面积清单》，足以证明杨彪对案涉房屋的占有、使用时间在2014年11月。（二）二审判决关于杨彪不能证明已支付完毕全部购房款，在权利保护顺位上次于石培军的认定错误。1.景圳房地产公司差欠杨彪销售佣金远远大于杨彪应付景圳房地产公司的购房余款，双方的交易符合抵销特征。2.杨彪与景圳房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》后，景圳房地产公司于2014年11月交付案涉房屋，杨彪于2017年4月后将案涉房屋装修并出租给他人使用。根据相关法律规定，应当认定杨彪与景圳房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》权利顺位优先于石培军与景圳房地产公司签订的合同。（三）二审判决关于“杨彪作为讼争楼盘的销售代理商，理应知晓商品房买卖合同网签的重要性，其在签订商品房买卖合同后未及时办理网签，与常理不符”的认定错误。杨彪签订合同时虽未要求办理网签，但不存在消极性。首先，涪陵片区2015年以前才推行商品房买卖合同办理网签，执行不规范；其次，商品房买卖合同办网签的主要目的是为了防止开发商一房二卖，而杨彪当时作为案涉楼盘的销售商，认为景圳房地产公司不可能绕开自己一房二卖。

二、本案一、二审判决适用法律错误。（一）一、二审判决未依法认定石培军与景圳房地产公司之间构成民间借贷让与担保法律关系错误。1.景圳房地产公司在庭审中出示原始账本，连续一年左右的时间明确载明每月向石培军支付10.5万元利息，且有取款的银行流水记录为凭。2.景圳房地产公司主张的利息标准与证人李茂珍、王建明的证言并不矛盾。3.杨彪、景圳房地产公司已提供充分证据证明石培军购房价款明显低于市场价。4.石培军作为一般消费者，一次性购买7套房屋、10个车位（所有住房及车位都由真正购买的业主占有或使用）与常理不符。5.景圳房地产公司于2015年8月l日以100万元向石培军回购两套房屋后，又以900552元出售给他人，与常理不符。6.石培军在与景圳房地产公司签订商品房买卖合同后，从未要求办理房屋交付，也从未占用过包括案涉房屋在内的所有房屋，与常理不符。7.石培军购买的10个车位，至今未要求景圳房地产公司交付和办理产权证，与常理不符。上述七点充分说明石培军、景圳房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》并不以交付房屋为真实目的，石培军更注重取得案涉房屋的表象占用（网签），旨在保障其转账（借款）给景圳房地产公司300万元的资金安全，即双方就案涉房屋形成的法律关系应被认定为民间借贷的让与担保。（二）一、二审判决对一房数卖案件中权利人保护顺位理解错误。杨彪提交的证据足以证明其合同订立在先，且早在2014年11月就接收、占用房屋，一、二审法院认定石培军的合同履行优先于杨彪与《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定相悖。

本院认为，杨彪的申请再审事由不能成立。理由如下：

一、关于一、二审判决认定杨彪“占用、使用案涉房屋的时间为2017年4月以后”是否正确问题

杨彪为证实其于2014年11月起占用案涉房屋，在一审中提交的主要证据为《景圳雅苑住户验房交接表》《收据》《景圳雅苑房号、面积清单》《天然气供应合同》《用水许可证》《水费专用收据》《景圳雅苑房屋租赁合同》，在二审中提交的主要证据为潘传会、叶诗筠的《景圳雅苑住户验房交接表》《景圳雅苑房号、面积清单》。上述证据中，仅有杨彪签字的《景圳雅苑住户验房交接表》，落款时间为2014年11月27日，并未载明房号；《景圳雅苑房号、面积清单》上没有载明时间；《用水许可证》登记时间为2014年12月16日，但并未载明户主为杨彪；物业服务费《收据》《天然气供应合同》《水费专用收据》《景圳雅苑房屋租赁合同》均形成于2017年4月以后；潘传会、叶诗筠的《景圳雅苑住户验房交接表》《景圳雅苑房号、面积清单》也不能证实案涉房屋的交付时间。上述证据均不足以证明杨彪从2014年11月起占用案涉房屋的事实，一、二审判决认定“上述证据只能证明杨彪从2017年4月后实际占有、使用案涉房屋”，并无不当。

二、关于二审判决认定杨彪“不能证实其已根据合同约定支付完毕全部购房款”是否正确问题

杨彪主张因景圳房地产公司尚欠其担任法定代表人的重庆铭圃房地产销售策划有限公司（以下简称铭圃公司）的代理销售佣金，故已与杨彪应支付的购房余款进行抵销。但景圳房地产公司主张其与铭圃公司之间就代理销售佣金并未最终结算，杨彪未提供其他证据证明与景圳房地产公司就抵销达成合意并实际履行，二审判决认定其“不能证实已根据合同约定支付完毕全部购房款”，并无不当。

三、关于二审判决认定杨彪“在签订商品房买卖合同后未及时办理网签，与常理不符”是否正确问题

杨彪作为案涉楼盘代理销售商铭圃公司的法定代表人，应当具有商品房买受流程的专业知识，也应当知晓网签、备案、交付、办理产权证书等手续的重要性，二审判决认定其“未及时办理网签，与常理不符”，并无不当。

四、关于一、二审判决认定石培军与景圳房地产公司之间系商品房买卖合同关系是否正确问题

杨彪主张景圳房地产公司与石培军之间系民间借贷法律关系，签订《重庆市商品房买卖合同》系为借款提供让与担保。该主张成立的逻辑前提应为景圳房地产公司与石培军之间存在民间借贷法律关系。第一，在案证据不能证明景圳房地产公司与石培军曾达成借贷合意；第二，石培军与景圳房地产公司未形成借款合同、借条等书面凭证；第三，景圳房地产公司举证的借款利息记账凭证系单方制作，没有石培军的确认；第四，景圳房地产公司及杨彪未提供借款利息实际交付给石培军的证据；第五，景圳房地产公司及杨彪主张案涉300万元为借款，转账凭证上载明的用途却为购房款。以上五点充分说明现有证据不足以证实景圳房地产公司与石培军之间民间借贷法律关系的成立，更不能证实让与担保法律关系的成立。

石培军与景圳房地产公司于2014年9月15日签订《重庆市商品房买卖合同》并办理了网签手续，其于当日向景圳房地产公司转账支付300万元，备注款项性质为“购房款”，其中亦包含案涉房屋购房款414333元，上述交易行为符合建立商品房买卖合同关系的外在表现形式。杨彪主张石培军购房单价远低于市场价、一次性购买7套住房和10个车位且未要求交付车位及办理产权证书等不符合常理。石培军与景圳房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，现无证据证明该合同不是景圳房地产公司的真实意思表示，景圳房地产公司也从未主张过撤销合同。关于购房单价、购买数量等均由合同明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反市场交易规则，且是否要求交付及办理产权证书，均属于权利人自由行使权利的范围。杨彪拟以其主张的上述不符常理情形证明景圳房地产公司与石培军之间的商品房买卖合同关系不成立，没有法律依据。一、二审判决认定培军与景圳房地产公司之间系商品房买卖合同关系，并无不当。

关于一、二审判决对杨彪及石培军的权利保护顺位适用法律是否正确问题

存在一房数卖纠纷的案件中，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。首先，石培军通过诉讼完成了案涉房屋的所有权变更登记，现无证据证明其存在恶意；而杨彪在合同签订时间早于石培军的情形下，一直未主张案涉房屋的权属登记，存在消极行为。其次，虽杨彪提供的证据能证实其于2017年4月以后占有、使用案涉房屋，但该时间晚于（2016）渝03民终1882号民事判决确定由景圳房地产公司向石培军交付案涉房屋的时间。最后，石培军就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》办理了网签手续，网签时间早于杨彪主张的占用房屋时间，且石培军全额支付了购房款；而杨彪就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》未办理网签手续，也无证据证明其购房款已足额支付。综合上述情形，一审判决认定“石培军与景圳房地产公司就涉案房屋所签订的买卖合同应当优先于杨彪与景圳房地产公司所签订的合同履行”，二审判决予以维持，并不存在适用法律错误的情形。

综上所述，杨彪的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回杨彪的再审申请。

二〇二一年十一月二十六日

转自：裁判文书网