深圳楼市：现在的市场不是盲目前行，放大了眼睛看清楚在入手！

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会员提问：五哥，你好，我觉得深圳一直不缺乏年轻打工群体，那不就意味着公司写字楼是一个不错的投资方向吗？但是我怕它回报没我想象的高，有点纠结，您觉得写字楼能投资吗？

五哥：你好，近两年深圳写字楼的租金大幅下跌，办公需求日益缩减，但供应量却不断走高，导致很多地方都是空置，政策刺激是每年推动写字楼成交的主要因素，投资写字楼看重的是回报，很多公司因为扩张或缩小规模的因素，办公环境也在不断改变，写字楼租金不断下跌，行情惨淡，目前市场处于供大于求的状态，导致租赁空置率越来越高，租金越来越低。在曾经不限贷不限购的情况下，写字楼市场被投资者们炒得火热，但现在这种热情越来越低，虽然前段时间的深圳升级示范区的消息给写字楼带来了一定利好，但总体来说，写字楼将进入投资寒冬期，因此不建议各位买写字楼。

会员提问：五哥，我无房户有购房资格，分别看了核心板块的老小区和远郊区的新房，感觉都不和我心意，不是太破就是太远了，还是考虑想买市区的二手房，价格也比新房低，我就不懂为什么别人都要去买新房？买二手房有什么劣势吗？

五哥：你好，购买二手房虽然一般情况下比新房价格要低，但需要交付的款项更加繁杂，因此我们在买二手房时，要做好充分准备，了解二手房交易过程中需要支付的各项开支款项。首先是首付，贷款买房的购房者需要注意，如果是首套房，比例为房产评估价格的30%，二套房则各地有不同标准，从40%-70%不等。其次是中介费，购买二手房手续复杂，少不了中介的参与，中介费在房屋成交价格的0.5%-3%之间，可以与中介协商决定。第三是贷款费用，主要包括房屋评估费与按揭手续费，银行会对房屋进行评估给出贷款额度，买家需要支付评估价的万分之一到万分之五作为评估费。按揭手续费是中介要求收取给银行按揭办理员的服务费，价格在1000-5000元之间。第四是税费，包括契税、个人所得税、增值税、豪宅税、印花税五个，在深圳豪宅税与印花税目前免征。除此之外，如果二手房卖家卖房时该房产的买房贷款还未还清，还需征收赎楼费，深圳卖房的赎楼费用由买家支付，主要包括担保赎楼与现金赎楼，一般情况下常用担保赎楼的方式，收取担保赎楼费用1.2%与约1%的短贷利息。

会员提问：五哥，你好，准备投资学位房，请问我应该选择什么类型的学位房呢？学位房前景还值得看好吗？在购房名额有限的情况下，我可以选择单间吗？单间的投资回报率怎么样？

五哥：你好，关于学位房有以下建议：1.学位房不同于普通房子，针对的购房群体不相同，学位房经常面临被置换的情况，建议选择次新二房，更适合长期持有。2.学位房与教育资源息息相关，只要教育资源优质，学位房价格就会持续变化。3.在经济实力允许的情况下，建议选择两房而非单间，单间除非在核心地段或者是名校学区，否则出手难度很大。

会员提问：五哥，你好，本人在深圳做电商工作的，有首房首贷资格，今年上半年打算在深圳买套房，现在有点纠结的是，是买新房好还是二手房比较好呢，另外想问一下买在深圳第一套房有什么建议呢？

五哥：你好，在深圳买房是选择新房还是二手房，其实没有严格的规定，主要还是考虑价格因素。如果买新房，在南山、福田以及宝安靠近前海自贸区附近需要留意新盘的用途性质，户型设计和交房时间； 在龙华、龙岗、光明以及宝安区附近买新房可以选择核心区域地段，居住体验和升值机会都有很大的优势。如果买二手房，建议不要选择没有学位或者学位潜力小的老破大区域，在福田或者南山买房，不用特别看重地铁线，现在交通网路越来越完善，地段配套日趋成熟； 在预算有限且不注重房子升值空间的情况下，可以考虑售租比较高的小户型，二手机会大于一手。对于二手房来说，好的物业管理能让楼盘更保值，车位充足的楼盘会更受欢迎。首次买房，在不考虑学位的情况下，能买3房起步就不要买2房，尽量选择与主要商圈往返距离在1小时之内的房子。新房二手房各有优势，具体选择还得看个人实际情况。

会员提问：五哥，你好，都说投资要尽量选择一线城市，很多人买深圳，我也随大流投资了一套深圳的房产，但是这两年不赚反赔，是什么原因呢？在深圳投资买房应该怎么做呢？深圳以外，还有没有其他热门城市可以买呢？

五哥：你好，深圳一向是买房客的热衷之地，但这并不意味着深圳的房子不会赔钱。首先价格洼地并不一定有价值，这并不是说价格洼地就不能买，而是说每个区都有自己重点发展的区域。像东偏北的龙岗，目前有价值的区域是华为所在的坂田和交通枢纽大运片区，这两个板块的房价基本上是片区的天花板。就算你的资金只够在龙岗挑，也要研究一些板块的交通规划。其、更多刚需群体会选择临深城市，但要注意几个基本原则，交通、配套、规划、学校、品牌。目前的热门城市有广州、惠州、东莞、中山、珠海。但是这些城市的房子也不能乱买，交通枢纽、教育配套、品牌开发商、大社区都要关注起来。